Tài liệu Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện thọ xuân, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2018 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------- ĐỖ THỊ HUYỀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2018 – 2020 Ngành : Quản lý Đất đai Mã số ngành : 8 85 01 03 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận Thái Nguyên, năm 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Đỗ Thị Huyền năm 2021 ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS. Nguyễn Đức Nhuận đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thọ Xuân – tỉnh Thanh Hoá, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Thọ Xuân Thanh Hoá đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn Đỗ Thị Huyền iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ ii MỤC LỤC .....................................................................................................................iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ..........................................................................................viii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.................................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................................ 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .............................................. 3 1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 3 1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản ............................................................... 3 1.1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất............................................................... 5 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................................. 9 1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất.......................................................... 12 1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ........................ 17 1.3.1. Đấu giá ở Trung Quốc ......................................................................................... 17 1.3.2 Đấu giá ở Thái Lan ............................................................................................... 19 1.3.3. Đấu giá đất ở Nhật Bản ....................................................................................... 20 1.3.4. Bài học cho Việt Nam về công tác đấu giá đất................................................ 22 1.4. Thực trạng công tác đấu giá QSD đất tại Việt Nam. ............................................. 23 1.4.1. Tình hình đấu giá QSD đất tại Việt Nam .......................................................... 23 Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. ..................... 25 1.4.2. Tình hình đấu giá QSD đất tại thành phố Hồ Chí Minh ..................................... 25 1.4.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An ........................ 27 1.4.4. Tình hình đấu giá QSD đất tại tỉnh Thanh Hóa .................................................. 28 iv Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 30 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 30 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 30 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 30 2.1.3. Phạm vi thời gian: giai đoạn 2018 - 2020. .......................................................... 30 2.2. Nội dung nghiêncứu .............................................................................................. 30 2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 31 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .................................................... 31 2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................. 31 2.3.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp...................................................... 32 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 34 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý SDĐ của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa. ........................................................................................... 34 3.1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa.............................................................................................................. 34 3.1.2. Đánh giá hiện trạng tình hình quản lý SDĐ trên địa bàn huyện Thọ Xuân .... 41 3.2. Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2018-2020 ....................................................................... 44 3.2.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá QSDĐ tại huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018-2020....................................................................................................................... 44 3.2.2. Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Phú Xuân, huyện Thọ Xuân .................................. 54 3.2.3. Dự án đấu giá QSDĐ thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân ............................... 60 3.2.4. Dự án đấu giá QSDĐ xã Xuân Lai, huyện Thọ Xuân. ....................................... 67 3.2.5. So sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu. .................. 68 3.2.6. Tình hình sử dụng đất sau khi đấu giá QSDĐ .................................................... 68 3.3. Kết quả điều tra, phỏng vấn về đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa .................................................................... 69 3.3.1. Đối với người tham gia đấu giá ........................................................................... 70 3.3.2. Đối với cán bộ tham gia đấu giá QSDĐ.............................................................. 73 v 3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt và đưa ra một số giải pháp, đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất.......................................................................................................................... 74 3.4.1. Thuận lợi, khó khăn - hạn chế của công tác đấu giá QSD đất ............................ 74 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất .............. 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 79 1. Kết luận ..................................................................................................................... 79 2. Kiến nghị ................................................................................................................... 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 81 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Giải thích BĐS Bất động sản QSD Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng ĐVT Đơn vị tính HTX Hợp tác xã CSHT Cơ sở hạ tầng UBND Ủy ban nhân dân GCN Giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất GTSX Giá trị sản xuất NXB Nhà xuất bản TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung Ương KH Kế hoạch XDCB Xây dựng cơ bản GPMB Giải phóng mặt bằng GCNQSD Giất chứng nhận quyền sử dụng đất TNTP Thành phố Thái Nguyên KT-XH Kinh tế - xã hội vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế năm 2018- 2020...............................................................37 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xuân năm 2020 .........................41 Bảng 3.3: Các dự án đã đấu giá QSDĐ tại Bhuyện Thọ Xuân giai đoạn 2018-2020..................................................................................................................49 Bảng 3.4: Thông số kỹ thuật của dự án đấu giá QSDĐ tại xã Phú Xuân năm 2018 55 Bảng 3.5: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Phú Xuân năm 2018 .....59 Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật của dự án đấu giá QSDĐ tại thị trấn Thọ Xuân năm 2019 ..........................................................................................................................61 Bảng 3.7: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ.................................................51 tại Thị trấn Thọ Xuân năm 2019................................................................................51 Bảng 3.8: Thông số kỹ thuật của dự án đấu giá QSDĐ ............................................53 tại xã Xuân Lai năm 2020 .........................................................................................53 Bảng 3.9. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá tại 3 dự án .........68 Bảng 3.10. Kết quả điều tra, phỏng vấn đối tượng tham gia đấu giá QSDĐ ............70 Bảng 3.11. Kết quả điều tra, phỏng vấn cán bộ tham gia đấu giá QSDĐ .................73 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Thọ Xuân.........................................................34 Hình 3.2. Trình tự thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thọ Xuân .........48 Hình 3.3. Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại Phú Xuân (Phú Yên cũ) ...........................54 Hình 3.4. Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại thị trấn Thọ Xuân .....................................60 Hình 3.5. Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại dự án KDC xã Xuân Lai ..........................51 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả. Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (Khoản 1 Điều 54). Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản – hàng hóa đặc biệt. Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất đã mang lại nhiều lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và toàn xã hội. Trong đó, quan hệ đấu giá QSDĐ có vai trò vô cung quan trong, thể hiện ở những phương diện: Thứ nhất: Đấu giá QSDĐ là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn xây dụng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Thứ hai: Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường QSDĐ, thị trường BĐS. Thứ ba: Đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định, minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng. Huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa, là một huyện đang phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển KT-XH rất lớn. Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của đô thị hiện đại phát triển. Để giải quyết các khó khăn ban đầu về nguồn kinh phí, tăng nhu cầu về thị trường đất ở,... huyện Thọ Xuân đã chủ động báo cáo đề xuất, trình UBND tỉnh cho thực hiện công tác đấu giá QSDĐ để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. Ngoài ra, công tác đấu giá QSD các khu đất nhỏ, lẻ nằm 2 xen kẹt trong các khu dân cư nông thôn cũng đã góp phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương, sự cân đối giữa đẩy mạnh đô thị hóa nông thôn với xây dựng nông thôn mới. Nhưng để đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết để tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi đề xuất nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2018 - 2020”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng và hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018-2020. - Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc đấu giá quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua các dự án khác nhau nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thọ Xuân, làm tài liệu tham khảo cho các cấp thẩm quyền liên quan đến công tác đấu giá của huyện có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của huyện đạt kết quả tốt hơn, góp phần quản lý đất đai hiệu quả hơn, tạo nguồn kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển kinh tế trên địa bàn huyện. 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1.1. Bất động sản: Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản (BĐS) và động sản; mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai (Định giá đất và BĐS khác, 2001). Ở Việt Nam tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật; Động sản là những tài sản không phải là bất động sản” (Bộ Luật dân sự, 2015) Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung Quốc coi BĐS (đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đât (QSDĐ). (Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, 2000; Định giá đất và BĐS khác, 2001; Báo cáo về quản lý và phát triển thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh) Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có QSDĐ, cụ thể hơn là QSDĐ một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.(Bộ Luật dân sự, 4 2015; Luật đất đai, 2013; Luật kinh doanh BĐS, 2006) 1.1.1.2. Thị trường bất động sản: Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển BĐS. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng,...) (Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, 2000; Giáo trình định giá đất, 2006). Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. (Báo cáo về quản lý và phát triển thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh) Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà. (Giáo trình định giá đất, 2006) Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. (Giáo trình định giá đất, 2006) 1.1.1.3. Một số khái niệm khác: - Đấu giá tài sản: Là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất. (Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, 2010) 5 - Đấu thầu: Là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có SDĐ trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế (Luật đấu thầu, 2013). - Định giá: Là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định (Giáo trình định giá đất, 2006) - Định giá đất: Được hiểu là việc đánh giá giá trị của quyền SDDĐ phù hợp với thị trường cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. (Giáo trình định giá đất, 2006) - Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. (Giáo trình thị trường BĐS, 2005) - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. (Báo cáo về quản lý và phát triển thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh) - Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. (Luật kinh doanh BĐS 2006) 1.1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.2.1. Giá đất Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất”. (Luật đất đai, 2013) Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế. Nó chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu 6 mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. (Giáo trình định giá đất, 2006) Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau (Giáo trình định giá đất, 2006): - Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định; - Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ; - Do người SDĐ thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vồn bằng QSDĐ. Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian. (Giáo trình định giá đất, 2006) * Phương pháp xác định giá đất Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 5 phương pháp xác định giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, 2014): - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định giá đất thông qua việc tiến hành phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. - Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. - Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có 7 tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích SDĐ để SDĐ cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành. Thị trường đất đai ngày càng phát triển, và giá trị của BĐS cũng ngày càng tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá BĐS do Nhà nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Thực tế là khung giá do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến 70% giá đất thực tế trên thị trường. * Giá đất trong đấu giá QSDĐ: Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó. (Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường BĐS) 1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất * Địa tô: Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. (Giáo trình thị trường BĐS, 2005) 8 Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. (Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, 2000) Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. 1.1.2.3. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có 9 địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. (Quyết định 216/2005/QĐ-TTg, 2005) Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn SDĐ tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán QSDĐ căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. 1.1.2.4. Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. (Giáo trình thị trường BĐS, 2005) Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp. (Giáo trình thị trường BĐS, 2005) Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình SDĐ có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ. Việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở. 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.1.3.1 Khái niệm Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai, nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các quận, huyện. 1.1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: - Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, KT-XH, thương mại ... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh có làm ảnh hưởng đến giá đất. - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn ... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. - Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ. Khu vực có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu công 11 nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm. - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau. Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô thời hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến. 1.1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Hiện nay có rất nhiều phương pháp để định giá đất trong đấu giá QSDĐ cụ thể như: * Phương pháp thu nhập: là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá. * Phương pháp so sánh trực tiếp: Còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Đây là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương đương đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá. (Giáo trình định giá đất 2006) * Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu