Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện đồng hỷ, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐÔNG THỊ KHÁNH HẰNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNGĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨQUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông THÁI NGUYÊN - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên,ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Đông Thị Khánh Hằng ii LỜI CẢM ƠN Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông đã trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm - Thái Nguyên, tập thể giáo viên PĐT sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường . Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân huyện Đồng Hỷ, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đồng Hỷanh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã động viên tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này. Thái Nguyên,ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Đông Thị Khánh Hằng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2 3.1 Ý nghĩa khoa học ..................................................................................................2 3.2 Ý nghĩa thực tiễn ...................................................................................................2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................3 1.1 Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................................3 1.1.1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất .......................................................3 1.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ...............................................................................15 1.2.3 Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụngđất .................................................15 1.2.4 Đấu giá quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013 ...........................................18 1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài ......................................................................................20 1.2.1 Các văn bản pháp lý của Chính phủ và các Bộ, ngành về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................................................20 1.2.2 Các văn bản pháp lý của tỉnh Thái Nguyên về công tác đấu giá quyền sử dụng đất......................................................................................................................21 1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài ....................................................................................21 1.3.1 Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới .........................................................21 1.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số thành phố lớn của Việt Nam ...................................................................................................................24 1.3.3 Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh TháiNguyên .......................................27 1.4 Các vấn đề tồn tại cần được nghiêncứu ..............................................................27 iv CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................................................................................................29 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................29 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................29 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................29 2.2 Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................29 2.2.1Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng hỷ ..........................................................................................................29 2.2.2Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án đã đấu giá trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .........................................................................................................29 2.2.3 Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ....................................................................................................................29 2.2.4 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ......................................................................30 2.3 Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................30 2.3.1 Phương pháp thông tin số liệu thứ cấp .............................................................30 2.3.2 Phương pháp thông tin số liệu sơ cấp ..............................................................30 2.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu ..............................................31 2.3.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................31 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................32 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ ....................................................................................................................32 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................32 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế ............................................................................37 3.1.3 Tình hình xã hội ...............................................................................................41 3.1.4 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ ...........................................45 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở 03 dự án đã đấu giá trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .........................................................................................................47 3.2.1. Tóm tắt các dự án nghiên cứu .........................................................................47 3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ..................................48 v 3.2.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ..................................52 3.3 Phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ....................................................................................................................62 3.3.1 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ..........62 3.3.2 Công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham gia đấugiá ..................................................................................................................67 3.3.3 Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ .............71 3.4 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ.................................................................................72 3.4.1 Giải pháp về chính sách ...................................................................................73 3.4.2 Giải pháp về tổ chức…………………………………………………...74 3.4.3 Giải pháp về phương pháp đấu giá...................................................................73 3.4.4 Giải pháp về cơ chế tài chính ...........................................................................74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................75 1.Kết luận…... ...........................................................................................................75 2. Kiến nghị ...............................................................................................................77 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................79 vi 9 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS BTNMT CSHT GCNQSDĐ Bất động sản Bộ Tài Nguyên Môi trường Cơ sở hạ tầng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật đất đai QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thị trường TP Thành phố UBND Uỷ ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 So sánh diện tích đất trước và sau chia tách ..............................................47 Bảng 3.2 Kế hoạch sử dụng đất năm 2019 của huyện Đồng Hỷ .............................47 Bảng 3.3 Khái quát đặc điểm các dự án ....................................................................49 Bảng 3.4 Danh sách các lô đất đấu giá QSD đất......................................................55 Bảng 3.5 Kết quả đấu giá QSD đất khu dân cư Xóm Gò Cao xã Hóa Thượng ........56 Bảng 3.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thịthuộc thuộc khu dân cư số 10 thị trấn Trại Cau huyện Đồng Hỷ..............................................................................58 Bảng 3.7 Kết quả đấu giá QSD đất khu dân cư Cầu Đất xã Nam Hòa .....................63 Bảng 3.8 Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSD đất ........................................65 Bảng 3.9 Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá......................68 Bảng 3.10 Ý kiến của cán bộ chuyên môn về đấu giá QSD đất............................................70 Bảng 3.11 Ý kiến của người tham gia đấu giá QSD đất.........................................................71 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Đồng Hỷ……………………………34 Hình 3.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế các nghành năm 2019 ……………40 Hình 3.3 Sơ đồ quy hoạch khu dân cư xóm Gò Cao………………………60 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội.Trong đó, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân. Những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra có lúc đã vượt tầm kiểm soát của các cơ quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng và tác động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai năm 2013, thì việc bán đấu giá quyền sử dụng đất so với trước đây đã được nhân rộng trong phạm vi cả nước tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc phục những hạn chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong nhiều năm qua. Từ những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong những năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả nước, đã trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng cách giữa giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà nước điều chỉnh khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường. Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những bài học kinh 2 nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai trong suốt một thời gian dài trôinổi Là huyện đầu tiên thực hiện công tác đấu giá QSDĐ và cũng là huyện đấu giá QSDĐ thành công trong toàn tỉnh Thái Nguyên. Với chính sách đổi đất lấy CSHT, thời gian qua huyện Đồng Hỷ đã triển khai nhiều phiên đấu giá QSDĐ thu được hiệu quả to lớn không chỉ cho Nhà nước mà cho cả người dân. Đây là một nội dung mới trong công tác quản lý đất đai nên huyện cũng gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá trình triển khai, thực hiện. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ,tỉnh Thái Nguyên” 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá hiệu quả củacông tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên - Đề xuất giải pháp hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế giúp công tác đấu giá hiệu quả hơn 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt còn hạn chế để công tác đấu giá, đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 1.1.1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.1.1 Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cảquyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 43 Luật đất đai 2013 ở khoản 19 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất ( Luật đất đai 2013) 4 - Giá thị trường Giá thị trường của một tài sản là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường ( NĐ số 44/2014/NĐ-CP) Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét về phương diện tổng quát. giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xácđịnh. - Giá quy định Nhà nước Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 05 năm một lần đối với từng loại đất,theo từng vùng . Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở nên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh cho phù hợp ( Luật Đất đai 2013) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Các văn bản quy định như : Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. 1.1.1.2Cơ sở khoa học xác định giá đất * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại 5 của chế độ tư hữu về ruộng đất.Ðã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chếđộ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủnghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. (Nguyễn Thế Huấn giáo trình Định giá đất và BĐS , 2009) * Lãi xuất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào.Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơnthu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở đểxác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá 6 đất đai nói chung, chứkhông quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà giáo trình định giá đất,2006) * Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp (Nguyễn Thế Huấn giáo trình Định giá đất và BĐS,2009) Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn . Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở 1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ * Nhân tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình 7 Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên. Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng đểxây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng. * Nhân tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa (Hồ Thị Lam Trà giáo trình định giá đất,2006) Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư,mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá. * Nhân tố quốc tế 8 Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước. Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệxuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại. Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao; ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo. * Nhân tố khu vực Vị trí Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Điều kiện giao thông Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của 9 mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông Điều kiện thiết bị hạ tầng Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li * Nhân tố kinh tế Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học.Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Tích lũy tư bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh.Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản vàcũng mới có khả năng có 10 đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt. Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thịtrường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt,tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư . Một là tỷ lệ số gia đình có thu nhập caođược ở nhà chuyên dùng để ở là tương đối cao. Hai là tỷ lệ gia đình có thu nhập cao được sử dụng nhà mới xây dựng là tương đối cao. Ba là tỷ lệ những người có thu nhập cao tự có nhà ở tương đối cao, còn người thuê nhà thì thu nhập là tương đối thấp. Bốn là bình quân diện tích nhà ở tính theođầu người trong gia đình thường tỷ lệ thuận với bình quân mức thu nhập tính theo đầu người. Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao nói rõ là giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất. Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà 11 đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệhiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân * Nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất Diện tích Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đề không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất Chiều rộng Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. Chiều sâu Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó. Hình dáng Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hìnhthang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. Độ dốc Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất. Điều kiện cơ sở hạ tầng Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại, internet...