Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố móng cái, tỉnh quảng ninh

1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ HOÀNG DŨNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Thị Phả PHÒNG QLĐTS ĐH KHOA QLTN Thái Nguyên, 2016 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Cẩm Phả, ngày tháng năm 2016 TÁC GIẢ Vũ Hoàng Dũng ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của các thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, sự quan tâm giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, sự giúp đỡ phối hợp của nhân dân địa phương nơi nghiên cứu. Đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của TS Trần Thị Phả, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất. Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn sự sự quan tâm, giúp đỡ, chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên cũng như các thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trong suốt thời gian tôi học tập tại trường. Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo TS. Trần Thị Phả đã trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Móng Cái, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Móng Cái, Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Móng Cái, cùng các hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án nghiên cứu đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu và kịp thời đó! Cẩm Phả, ngày tháng năm 2016 TÁC GIẢ Vũ Hoàng Dũng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ MỞ ĐẦU ......................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................1 2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ......................................................................................3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ......................................................................4 1.1.1. Bất động sản ........................................................................................4 1.1.2. Thị trường bất động sản ......................................................................5 1.1.3. Một số khái niệm khác ........................................................................6 1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới ...............6 1.2.1. Khái quát về giá đất.............................................................................6 1.2.2. Hồ sơ đấ u giá quyề n sử du ̣ng đấ t ........................................................7 1.2.3. Quy trình đấ u giá quyề n sử du ̣ng đấ t ..................................................8 1.2.4. Quyề n và nghiã vu ̣ của các bên tham gia đấ u giá quyề n sử du ̣ng đấ t........................................................................................20 1.2.5. Khái quát về định giá đất và Bất động sản........................................21 1.2.6. Đấu giá đất của một số nước ...........................................................22 1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản việt nam ........................24 1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ..............................24 1.3.2. Thực trạng và những thành tựu của thị trường Bất động sản Việt Nam ......................................................................................26 1.3.3. Đánh giá nhu cầu về Bất động sản ở Việt Nam ................................27 1.3.4. Những quy đinh ̣ về thi ̣trường bấ t đô ̣ng sản .....................................28 iv 1.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam ...............................28 1.4.1. Căn cứ pháp lý...................................................................................28 1.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam ......................31 1.4.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ...........33 1.4.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........................38 1.4.5. Thực tra ̣ng về đấ u giá quyề n sử du ̣ng đấ t ở tin̉ h Quảng Ninh ..........41 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........................................................................42 2.1. Đố i tươ ̣ng và pha ̣m vi ̣nghiên cứu........................................................42 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................42 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................42 2.2. Thời gian và điạ điể m nghiên cứu........................................................42 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ........................................................................42 2.2.2. Điạ điể m nghiên cứu...........................................................................42 2.3. Nô ̣i dung nghiên cứu ............................................................................42 2.4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................44 2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ......................................44 2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ................45 2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ......................................................45 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................46 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Móng Cái (năm 2014) ...................................................................................46 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .......................................46 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ....................................................53 3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh ............................................................................59 3.2.1. Quy chế đấu giá sử dụng đất .............................................................59 3.2.2. Công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn tp giai đoạn 2012 - 2014........62 3.2.3. Thực trạng về công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho đối tượng trúng đấu giá QSD đất .......................................................64 3.3. Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Móng Cái .............................65 v 3.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu dân cư đô thị tại phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh ..........65 3.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Khu dân cư đô thị tại Km3, Km4 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh ..................................................................................70 3.3.3. Kết quả thu được từ phiếu điều tra các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá ................................................................................75 3.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Móng Cái ..............................................................................77 3.4.1. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..........77 3.4.2. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất .............80 3.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Móng Cái ......................................83 3.5.1. Giải pháp về chính sách ....................................................................83 3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ........................................................................84 3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ............................................................84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................85 1. Kết luận ...................................................................................................85 2. Kiến nghị .................................................................................................85 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................89 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ Nghĩa của từ, cụm từ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QLNN : Quản lý nhà nước UBND : Ủy ban nhân dân NĐ – CP : Nghị định Chính Phủ QĐ-UBND : Quyết định Ủy ban nhân dân TT- BTNMT : Thông tư Bộ Tài Nguyên và Môi Trường QĐ - BTNMT : Quyết định Bộ Tài Nguyên và Môi Trường KH-UBND : Kế hoạch Ủy ban nhân dân CV-UBND : Công văn Ủy ban nhân dân CV- TN&MT : Công văn Tài Nguyên và Môi Trường ĐKQSDĐ : Đăng ký quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN&MT : Tài Nguyên và Môi Trường QCVN : Quy chuẩn kỹ thuật Việt Nam TTHC : Thủ tục hành chính CNQSD : Chứng nhận quyền sử dụng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá QSD đất ......... 65 Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Móng Cái giai đoạn 2012 – 2014 ................................................................ 66 Bảng 3.3. Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các trường hợp trúng đấu giá QSD đất hàng năm .............................................. 67 Bảng 3.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu dân cư đô thị tại phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh .............. 70 Bảng 3.5. Danh sách các thửa đất đấu giá không thành công thuộc Khu dân cư đô thị tại phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh .................................................................................................. 72 Bảng 3.6. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu dân cư đô thị tại Km3, Km4 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh....... 74 Bảng 3.7. Danh sách các thửa đất đấu giá không thành công thuộc Khu dân cư đô thị tại Km3, Km4 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh ............................................................................... 76 Bảng 3.8. Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá Khu dân cư đô thị tại phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh ............................................................. 77 Bảng 3.9. Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá Khu dân cư đô thị tại Km3, Km4 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh .................................... 78 viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 8 Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Móng Cái ............................................50 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng nhất định, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Do đó nó có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh được. Nhiều thế hệ nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, tốn nhiều công sức, của cải để bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình. Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu của con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra những cách sử dụng đất hiệu quả và đất đai càng trở nên quý giá. Ở nước ta đất đai được coi là hàng hoá từ lâu, ở những nơi càng phát triển thì đất đai càng quý giá và đem lại giá trị kinh tế cao. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều biết rõ vai trò quan trọng của đất đai trong nền kinh tế nên việc mua bán đất đai có nhiều phức tạp, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho những người không có nhu cầu ở mà mua đất để bán được giá cao thu lời cho bản than vẫn còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là cơ hội để tham nhũng nảy sinh. Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tuy đã đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng còn tồn tại một số việc như việc giá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ dẫn đến bán đất với giá thấp. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước vẫn dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản để đảm bảo 2 giá đất đấu giá sát với giá đất thị trường chống thất thoát khoản thu lớn cho ngân sách Nhà nước và chống những hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, mua bán đất bừa bãi trái thẩm quyền. Móng Cái là một thành phố thành trẻ, qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, quá trình phát triển, quản lý đất đai, có nhiều khu quy hoạch và tổ chức nhiều dự án đấu giá thành công nhưng cũng có những dự án không thành công do tác động ảnh hưởng của nhiều yếu tố thể chế, giá đấu giá, cơ chế thông tin, cách thức tổ chức… việc khai thác quỹ đất hiện tại ở địa phương như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa, vì vậy đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh” được thực hiện nhằm đánh gía trung thực, khách quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án. Từ đó tìm ra được những điểm còn hạn chế, yếu kém, đề xuất những giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Móng Cái Mục tiêu nghiên cứu của đề tài. 2. Mục tiêu của đề tài: 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Móng Cái và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Móng Cái 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Móng Cái; - Đánh giá được việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất có đúng theo quy trình đấu giá theo quy định của Nhà nước hay không; - Đánh giá được kết quả của công tác đấu giá tại một số dự án trên địa bàn 3 thành phố Móng Cái - Rút ra được những bất cập trong quá trình thực hiện và đưa ra được giải pháp giải quyết. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học: + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân; + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn: Nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Móng Cái nói riêng và toàn tỉnh Quảng Ninh nói chung, góp phần làm giảm áp lực lớn đối với quỹ đất trên địa bàn quận, tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển về kinh tế - xã hội. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Bất động sản Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại: Bất động sản và động sản. Bất động sản trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được. Đây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại. Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174, khoản 1 có nêu: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, ta có thể thấy Bất động sản chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là Bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường Bất động sản. Một số nước, nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy định Bất động sản (Đất đai) hoặc Bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường Bất động sản. Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy định Bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường Bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại Bất động sản đều được tham gia vào thị trường Bất động sản do có nhiều Bất động sản không phải là Bất động sản hàng hoá. Các loại Bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây 5 dựng; b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường Bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Các loại Bất động sản khác theo quy định của pháp luật. Đất đai là Bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai không có quyền sở hữu riêng mà “đất đai... thuộc sở hữu toàn dân” do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường Bất động sản. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường Bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. 1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch Bất động sản. Thị trường Bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về Bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch Bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. Thị trường Bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường Bất động sản do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế. Chức năng của thị trường Bất động sản là đưa người mua và người bán Bất động sản đến với nhau; xác định giá cả cho các Bất động sản giao dịch; Phân phối Bất động sản theo quy luật cung cầu; phát triển Bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. 6 1.1.3. Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá cao nhất thì được. Tại khoản 1, Điều 1 của Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 9 tháng 9 năm 2005 của UBND Thành phố Hà Nội quy định: “Đấu giá quyền sử dụng đất là việc của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu kỹ thuật của vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển KT - XH trên địa bản Thành phố”. - Đấu giá Bất động sản: Là việc bán, chuyển nhượng Bất động sản công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng Bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. - Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.[1] - Định giá Bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. - Sàn giao dịch Bất động sản: Là nơi diễn ra các giao dịch Bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh Bất động sản. 1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới 1.2.1. Khái quát về giá đất Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Theo Luật Đất đai năm 2013, giá đất là số tiền 7 tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.[13] Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định. Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. 1.2.2. Hồ sơ đấ u giá quyền sử dụng đấ t - Mặt bằng quy hoạch sử dụng đất tỷ lệ 1/500. - Văn bản đề nghị phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất. - Phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Thông báo đấu giá giá quyền sử dụng đất. - Quyết định thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất. - Quyết định phê duyệt phương thức, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. - Đơn xin đấu giá quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình cá nhân. - Quyết định phê duyệt giá khơi điểm các lô đất đấu giá quyền sử dụng đất. 8 1.2.3. Quy trình đấ u giá quyền sử dụng đấ t Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất L Lậậpp ddaannhh m mụụcc kkếế hhooạạcchh ssửử ddụụnngg đđấấtt L Lậậpp ddựự áánn xxââyy ddựựnngg hhạạ ttầầnngg kkỹỹ tthhuuậậtt đđểể đđấấuu ggiiáá G Giiaaoo đđấấtt đđểể G GPPM MB B,, tthhựựcc hhiiệệnn ddựự áánn đđầầuu ttưư hhạạ ttầầnngg kkỹỹ tthhuuậậtt pphhụụcc vvụụ đđấấuu ggiiáá T Thhàànnhh llậậpp hhộộii đđồồnngg đđấấuu ggiiáá Q QSSD D đđấấtt X Xââyy ddựựnngg qquuyy cchhếế đđấấuu ggiiáá,, xxáácc đđịịnnhh ggiiáá ssàànn vvàà bbưướớcc ggiiáá T Thhôônngg bbááoo m mờờii tthhaam m ggiiaa đđấấuu ggiiáá vvàà bbáánn hhồồ ssơơ m mờờii đđấấuu ggiiáá Đ Đăănngg kkýý tthhaam m ggiiaa đđấấuu ggiiáá vvàà nnộộpp hhồồ ssơơ đđấấuu ggiiáá X Xáácc đđịịnnhh ttưư ccáácchh nnggưườờii tthhaam m ggiiaa đđấấuu ggiiáá M Mởở pphhiiêênn đđấấuu ggiiáá vvàà xxéétt ggiiáá PPhhêê dduuyyệệtt kkếếtt qquuảả đđấấuu ggiiáá,, qquuyyếếtt đđịịnnhh ggiiaaoo đđấấtt N Nộộpp ttiiềềnn ssửử ddụụnngg đđấấtt G Giiaaoo đđấấtt,, ccấấpp G GC CN NQ QSSD D đđấấtt cchhoo nnggưườờii ttrrúúnngg đđấấuu ggiiáá Hình 1.1. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất +). Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất * Hội đồng đấu giá QSD đất cấp thành phố Móng Cái do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND thành phố Móng Cái là Chủ tịch Hội đồng; 9 Thành viên Hội đồng gồm:  Giám đốc ban Quản lý dự án hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất thành phố Móng Cái (chủ đầu tư) – Phó Chủ tịch Hội đồng;  Trưởng phòng Tài chính - kế hoạch thành phố Móng Cái - Uỷ viên;  Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Móng Cái - Uỷ viên;  Trưởng phòng Quản lý đô thị thành phố Móng Cái - Uỷ viên;  Thanh tra thành phố Móng Cái - Uỷ viên. Trong trường hợp cần thiết, tuỷ theo quy mô, tính chất của dự án, Chủ tịch Hội đồng đấu giá QSD đất mời các thành viên khác là đại diện các Sở, Ngành và UBND cấp Xã (nơi thu hồi đất) tham gia tổ chức thực hiện. * Hội đồng đấu giá QSD đất sử dụng dấu của cơ quan, đơn vị của Chủ tịch Hội đồng trong quá trình thực hiện đấu giá. * Trách nhiệm của Hội đồng đấu giá QSD đất:  Thành lập Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng;  Xây dựng quy chế đấu giá QSD đất trình UBND thành phố Móng Cái Quyết định ban hành (nếu là Hội đồng Thành phố thì quy chế do UBND Thành phố Quyết định ban hành);  Thông báo mời đấu giá, xác định đối tượng tham gia đấu giá, mở phiên đấu giá, xét giá và trình cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt kết quả đấu giá. +). Xây dựng quy chế đấu giá, xác định giá sàn và bước giá * Giá sàn: Nguyên tắc xác định giá sàn: giá sàn là căn cứ đấu giá QSD đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng QSD đất, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do UBND Thành phố quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá. - Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất: 10 Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 01m2 đất; - Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m2 đất hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của UBND Thành phố. Giá thu tiền khi cho thuê đất gồm chi phí để tạo lập ra khu đất và lợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tiền thuê đất. Người trúng đấu giá phải hoàn trả toàn bộ các khoản chi phí để tạo lập ra khu đất và lợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nộp Ngân sách thành phố ngay sau khi phê duyệt kết quả trúng đấu giá. Khoản tiền này không phải là tiêu chuẩn để xét đấu giá và được xác định trước khi tổ chức đấu giá và được công bố trong hồ sơ mời đấu giá. * Bước giá: là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá và là phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 01m2 đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá. Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất bước giá quy định tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa là 1.000.000 đồng/m2 đất; Đối với trường hợp cho thuê đất bước giá quy định từ 1.000 đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm. Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá: UBND thành phố Móng Cái phê duyệt giá sàn và bước giá các dự án đầu tư trên đất nhỏ lẻ, xen kẹt theo quy định. +). Thông báo mời tham gia đấu giá và bán hồ sơ mời đấu giá * Thông báo mời tham gia đấu giá: Việc thông báo mời tham gia đấu giá được thực hiện theo nguyên tắc mời đấu giá rộng rãi. Bên tổ chức đấu giá niêm yết công khai thông báo tại: Trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá Tại điểm tổ chức đấu giá Trụ sở UBND cấp Thành Phố Móng Cái, cấp xã (nơi có đất) Phải thông báo mời đấu giá trên Đài truyền thanh thành phố Móng Cái và 11 tối thiểu 3 lần trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng: Báo, Đài truyền hình, Đài phát thanh, Báo điện tử của Trung ương và Thành phố trước khi phát hành hồ sơ mời đấu giá tối thiểu 15 ngày. Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất, mục đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng chi tiết, thời hạn sử dụng đất; thời gian, địa điểm đăng ký, thời điểm tiến hành đấu giá và các thông tin khác có liên quan đến thửa đất. Căn cứ yêu cầu, đặc điểm, quy mô của thửa đất đưa ra đấu giá, UBND cấp tỉnh quyết định việc công bố công khai hoặc không công bố công khai giá khởi điểm. * Bán hồ sơ mời đấu giá: Hồ sơ mời tham gia đấu giá do Chủ đầu tư lập, gồm có:  Thông báo mời đấu giá;  Mẫu đơn, phiếu dự đấu giá (do Hội đồng đấu giá QSD đất phát hành mẫu in sẵn có đóng dấu của Hội đồng đấu giá);  Quy chế đấu giá QSD đất của dự án;  Chỉ dẫn: giới thiệu quy hoạch khu đất, công trình hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng và sơ đồ vị trí (số hiệu) các thửa đất; thời gian, địa điểm đăng ký, nộp hồ sơ dự đấu giá, điều kiện dự đấu giá, mở, xét giá cùng các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, tiến độ xây dựng;  Quy định về quản lý đầu tư, xây dựng công trình sau khi trúng giá. Hồ sơ mời đấu giá được bán công khai tại trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá và Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất Thành phố (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường). Cơ quan tổ chức đấu giá và Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất Thành phố có trách nhiệm phối hợp trong việc tổ chức bán hồ sơ, lập danh sách các đơn vị mua hồ sơ, đăng ký dự đấu giá. Người tham gia đấu giá QSD đất nộp tiền mua hồ sơ đấu giá (bao gồm các chi phí cho việc tổ chức phiên đấu giá) do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quy định và