Tài liệu Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã vạn linh huyện chi lăng tỉnh lạng sơn giai đoạn 2014 2016.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRIỆU THỊ THU PHƯƠNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ VẠN LINH, HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2013 – 2017 THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ơ TRIỆU THỊ THU PHƯƠNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ VẠN LINH, HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K45 QLĐĐ N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2013 – 2017 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CẢM ƠN Báo cáo khóa luận tốt nghiệp chính là mốc đánh dấu kết quả của quãng thời gian rèn luyện và phấn đấu của mỗi sinh viên. Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh, huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016”. Để có được kết quả như ngày hôm nay em xin trân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình học tập tại trường. Em xin trân thành cám ơn thầy giáo Giảng viên PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn. Thầy đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em làm tốt khóa luận tốt nghiệp này. Em xin gửi lời cám ơn tới các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND xã Vạn Linh đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong thời gian thực tập. Em có được kết quả như ngày hôm nay là nhờ sự động viên vô cùng to lớn của gia đình, người thân và bạn bè. Vì năng lực bản thân và thời gian có hạn nên bài khóa luận của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy giáo, cô giáo và các bạn để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 2 tháng 6 năm 2017 Sinh viên Triệu Thị Thu Phương ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Vạn Linh năm 2016 ............................. 36 Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh ..... 38 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh ................................................................................................. 39 Bảng 4.4: Kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh ......................................................................................... 39 Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh ....... 40 Bảng 4.6: Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh...... 41 Bảng 4.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh ..... 42 Bảng 4.8: Kết quả góp vốn quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh ...... 42 Bảng 4.9: Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên xã Vạn Linh .... 43 Bảng 4.10: Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh giai đoạn 2014 - 2016 theo diện tích ...................................... 44 Bảng 4.11: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2014.............................. 45 Bảng 4.12: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2015.............................. 46 Bảng 4.13: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2016.............................. 47 Bảng 4.14: Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian từ năm 2014-2016 ....................................................................................... 48 Bảng 4.15: Kết quả chuyển QSDĐ ở trên địa bàn xã Vạn Linh ..................... 49 Bảng 4.16: Kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Vạn Linh ........................ 50 Bảng 4.17: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở ................................................................................................. 51 Bảng 4.18: Kết quả ý kiến của người dân trên địa bàn xã Vạn Linh .............. 52 Bảng 4.19: Kết quả ý kiến của cán bộ xã Vạn Linh ....................................... 54 iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu viết tắt Nguyên nghĩa PGS.TS Phó giáo sư tiến sĩ CBQL Cán bộ quản lý GCN Giấy chứng nhận NSDĐ Người sử dụng đất ONT Đất ở tại nông thôn QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân PNN Phi nông ngiệp iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iii MỤC LỤC ........................................................................................................ iv PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề .............................................................................................. 1 1.2. Mục tiêu của nghiên cứu ....................................................................... 2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................ 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................. 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 3 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài...................................................................... 3 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài................................................................. 3 2.1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................ 4 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài.............................................................. 6 2.2. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ......................... 7 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ..................................... 7 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ............... 11 2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh ......... 15 2.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở một số địa phương và tỉnh Lạng Sơn ............................................................................................. 24 2.3.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở một số địa phương ....... 24 2.3.2. Sơ lược tình hình chuyển quyền ở tỉnh Lạng Sơn ...................... 26 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 28 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................... 28 v 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................. 28 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................... 28 3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ....................................................... 28 3.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 28 3.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................... 29 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp......................................... 29 3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .......................................... 30 3.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu ........................... 30 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 31 4.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất tại xã Vạn Linh,huyện Chi Lăng,tỉnh Lạng Sơn .......................................................... 31 4.1.1. Điều kiện tự nhiên xã Vạn Linh ................................................. 31 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội xã Vạn Linh ......................................... 33 4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh, huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn ............................................................................. 36 4.1.4. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Vạn Linh37 4.2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh ................................................................................................ 37 4.2.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức .... 37 4.2.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian ..... 44 4.2.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất ....... 49 4.3. Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Vạn Linh............................................................. 52 4.3.1. Ý kiến của người dân xã Vạn Linh về công tác chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................................. 52 4.3.2. Ý kiến của cán bộ xã Vạn Linh về công tác chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................................. 53 vi 4.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh ............................................................. 55 4.4.1. Khó khăn , tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Vạn Linh giai đoạn 2014-2016 ........................................................ 55 4.4.2. Giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Vạn Linh .......................................................................................... 55 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................... 57 5.1. Kết luận ............................................................................................... 57 5.1.1. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 57 5.1.2. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất ở xã Vạn Linh ......................................................... 57 5.1.3. Khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong công tác chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................. 57 5.2. Đề nghị ................................................................................................ 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 59 PHỤ LỤC 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí, vai trò khác nhau. Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng, mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất và thông qua đất đai. Hầu hết các nước trên thế giới đều phải xây dựng một nền kinh tế trên cơ sở phát triển nông nghiệp dựa vào khai thác tiềm năng của đất, lấy đó làm bàn đạp cho việc phát triển các ngành khác. Vì vậy việc tổ chức sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, có hiệu quả là nhiệm vụ quan trọng đảm bảo cho nông nghiệp phát triển bền vững. Chuyển quyền sử dụng đất là việc nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập cho quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho,thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân. Xuất phát từ thực tế đó được sự đồng ý của Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban Chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên, dưới sự hướng dẫn của Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái 2 Sơn, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Vạn Linh, huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014-2016’’. 1.2. Mục tiêu của nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Vạn Linh trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể + Đánh giá được thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã Vạn Linh giai đoạn 2014-2016 + Đánh giá được kiến của người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền cử dụng đất tại xã Vạn Linh + Chỉ ra được khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Vạn Linh 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 . Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc 4 chuyển quyền dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; + Đất đang có tranh chấp. Việc chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc chuyển nhượng QSDĐ thì cần phải đánh giá. 2.1.2. Cơ sở pháp lý Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28 tháng 11 năm 2013; Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ quy định chi tiết ban hành một số điều của luật đất đai 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có 5 nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều167 Luật Đất Đai 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Điều 168. Luật Đất Đai 2013 về Thời điểm được thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất. Khoản 1 Điều 174 LĐĐ 2013 về. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gianthuê. Điều188.Luật Đất Đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất ; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 6 Điều190,191,192 Luật Đất Đai 2013 về Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và các trường hợp không được nhận chuyển nhượng,nhận tặng cho quyền sử dụng đất . Điều 193,194 Luật Đất Đai 2013 về .Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thựchiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người. Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không thể có bất cứ một thứ nào có thể thay thế được. Quan hệ đất đai ngày càng trở nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển của xã hội. Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với mỗi người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này. Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ 7 là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng. Cùng với sự phát của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế công nghiệp hóa - hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. 2.2. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Đất được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng và đất ở. Đối tượng được phép chuyển đổi là hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003). Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ 8 việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá, trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà Nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. 9 - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là: đất mà người sử dụng cho người khác thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. 2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về để thừa kế. Nguyên tắc chung: - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. 10 - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng hàng sau mới được hưởng: - Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết - Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết - Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột. 2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Là một hình thức chuyển quyền quyền sử dụng ðất cho ngýời khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. 2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế cá 11 nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc..., theo thỏa thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: 12 - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.[2]. 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.[2]. 2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.