Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 6 2016

iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 2.1 Mục tiêu tổng quát ...................................................................................... 2 2.2 Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2 CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 3 1.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài .......................................................... 3 1.1.1 Cơ sở lí luận ............................................................................................. 3 1.1.2 Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 6 1.1.3 Cơ sở pháp lí ............................................................................................ 7 1.2 Khái quát chung về chuyển quyền sử dụng đất ........................................ 10 1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. ............................................. 10 1.2.1.6 Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................................ 12 1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .......................... 13 1.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên Thế Giới và ở Việt Nam........ 23 1.3.1 . Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới. ............................................................................................................ 23 1.3.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................ 26 1.3.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên .... 33 CHƯƠNG II. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 34 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 34 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 34 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 34 2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 35 iv 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấ p ................................................... 35 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 35 2.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lí số liệu ................................. 36 2.4.4. Phương pháp tổng hợp ý kiến chuyên gia ............................................. 36 CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................... 38 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh TháiNguyên. ................................ 38 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ............................................................................................. 38 3.1.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. ............... 42 3.1.3 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. ............ 44 3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Thái Nguyên ............................................................................................................ 47 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức chuyển quyền ............................................................................................................... 47 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên theo đơn vị hành chính ....................................................................... 56 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên theo thời gian nghiên cứu. ................................................................. 59 3.2.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên theo đối tượng chuyển quyền ............................................................. 61 Bảng 3.12. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 theo đối tượng chuyển quyền ...... 61 3.2.5. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên theo loại đất. ....................................................................................... 62 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................................ 63 v 3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ...................................................................... 64 3.4. Thuận lợi và khó khăn, những yếu tố ảnh hưởng trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................ 74 3.4.1 Thuận lợi ................................................................................................ 74 3.4.2 Khó khăn ................................................................................................ 75 3.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. ............................................................................................ 75 3.4.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ......................................................... 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 82 1. Kết luận ....................................................................................................... 82 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 83 vi DANH MỤC VIẾT TẮT ĐVT: Đơn vị tính GCN: Giấy chứng nhận HĐND: Hội đồng nhân dân QSDĐ: Quyền sử dụng đất QSD: Quyền sử dụng SDĐ: Sử dụng đất TP: Thành phố TB: Trung bình UBND: Ủy ban nhân dân VPĐK: Văn phòng đăng ký vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm2015 ............... 43 Bảng 3.2. Tình hình biến động đất đai thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014– 2015 ...................................................................................... 44 Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................... 48 trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016. ....................... 48 Bảng 3.4. Kết quả công tác cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016. ....................... 50 Bảng 3.5. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016. ....................... 51 Bảng 3.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 ........................ 52 Bảng 3.7. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016. ....................... 53 Bảng 3.8. Kết quả xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 6/2016 ....................................... 54 Bảng 3.9. Kết quả công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ............. 56 trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016. ....................... 56 Bảng 3.10a. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 theo đơn vị hành chính ................ 57 Bảng 3.10b. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 theo đơn vị hành chính ................ 58 Bảng 3.11. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất ................................ 60 trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 ........................ 60 Bảng 3.12. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 theo đối tượng chuyển quyền ...... 61 Bảng 3.13. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất ............................... 62 viii trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 theo loại đất.... 62 Bảng 3.14. Những hiểu biết chung của người dân thành phố Thái Nguyên về chuyển quyền sử dụng đất ............................................................................... 63 Bảng 3.15. Sự hiểu biết về chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ............................................................................................. 65 Bảng 3.16: Sự hiểu biết về tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ..................................................................................... 67 Bảng 3.17. Sự hiểu biết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................................................................... 68 Bảng 3.18. Sự hiểu biết về thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ..................................................................................... 69 Bảng 3.19. Sự hiểu biết về thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ..................................................................................... 71 Bảng 3.20. Sự hiểu biết về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ..................................................................................... 72 Bảng 3.21. Sự hiểu biết về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ..................................................................................... 73 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Như chúng ta đã biết, trong mọi thời đại đất đai luôn là một tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, là điều kiện để hình thành, tồn tại và phát triển của mọi loài sinh vật trên trái đất. Vì thế người ta xem đất đai như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội thì đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông lâm - ngư nghiệp, là chỗ đứng chân để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người. Dưới bất kỳ thời đại nào, một chế độ xã hội nào đất đai luôn là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước. Xã hội ngày càng phát triển hiện thì nhu cầu của con người đối với đất đai ngày càng lớn. Đặc biệt trong điều kiện thực tế ở nước ta hiện nay, sau khi gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO, xu thế hội nhập toàn cầu đang phát huy tối đa sức mạnh của nó làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng khác nhau ngày càng trở nên khó khăn, các quan hệ đất đai ngày càng thay đổi phức tạp và luôn biến động gây áp lực lớn cho quỹ đất quốc gia cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Thực tế đó đã đặt ra yêu cầu đối với việc sử dụng và quản lý đất càng phải tốt hơn, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay và tồn taih dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật đát đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một các có hệ thống. Tiếp đó là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện về quy định của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. 2 Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên, trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và vùng trung du miền núi phía Bắc, cách thủ đô Hà Nội 80km. Với điều kiện thuận lợi về vị trí, nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn nhân lực, danh lam thắng cảnh với hệ thống giao thông khá hoàn chỉnh giúp thành phố Thái Nguyên phát triển mạnh mẽ trên mọi lĩnh vực. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai như nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất, ... đem lại nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên và được sự đồng ý của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, sự giúp đỡ của Phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS. TS Đàm Xuân Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền khi được thực hiện tại địa phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá kết quả của 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 6/2016. - Đánh giá sự hiểu biết của người dân thành phố Thái Nguyên về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất. - Đánh giá những ưu điểm, tồn tại và đề xuất hướng giải quyết trong thời gian tới. 3 CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài 1.1.1 Cơ sở lí luận Đề tài là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính sách, pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất; nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác [8]. Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại khoản 10: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định"[8]. Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; giá do đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thực tế do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. 4 Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây (Điều 188, Luật Đất đai năm 2013): - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; - Đất không có tranhchấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụngđất. - Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiệnnay. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người 5 được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. - Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo phápluật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hoá, xã hội. Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật. - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực hiện theo thoả thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. - Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 6 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013.[13] Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại điều 61, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013.[13] Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 64, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như sau [13]: - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. Tại Phần thứ 5, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền.[1] 1.1.2 Cơ sở thực tiễn Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày 7 càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông tư, nghị định mới của nhà nước. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, rồi đến Luật Đất đai 2013 gần đây có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn vấn đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND thành phố Thái Nguyên cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho thành phố nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của thành phố trong tương lai. 1.1.3 Cơ sở pháp lí - Hiến pháp 1992. - Luật Đất đai 1993. - Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua. - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu 8 tiền sử dụng đất. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Bộ luật Dân Sự 2005. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. - Thông tư số 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 9 - Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Luật Đất đai 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông qua. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. - Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối cới cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của 10 Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế. - Quyết định số 59/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND V/v Ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 1.2 Khái quát chung về chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.[8] 1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2013 quy định chuyển quyền sử dụng đất có 7 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 11 1.2.1.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, là phương thức đơn giản nhất của chuyển QSD đất, thực chất hình thức này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [8]. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ chương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSD đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. 1.2.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất, nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. 1.2.1.3 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất - Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. 12 - Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. 1.2.1.4 Tặng cho quyền sử dụng đất - Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. - Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. - Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. 1.2.1.5 Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. 1.2.1.6 Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua 13 chịuhàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. 1.2.1.7 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,vv… theo thoả thuận. 1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất * Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định như sau [8]: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. - Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: + Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; + Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền 14 sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. - Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: + Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; + Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; + Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; + Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.[13] * Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng