Tài liệu Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường túc duyên thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 – 2016.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ HỒNG PHONG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÚC DUYÊN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2014 - 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2013– 2017 Thái Nguyên, năm 2017 i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ HỒNG PHONG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÚC DUYÊN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2014 - 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : 45 – QLĐĐ – NO2 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2013– 2017 Giảng viên hƣớng dẫn : Th.S.Nguyễn Thùy Linh Thái Nguyên, năm 2017 ii LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường. Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016”.Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp K45 – QLĐĐ, các cô chú và các anh chị nơi thực tập tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo Th.S. Nguyễn Thùy Linh người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn UBND phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập tại UBND phường. Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng xong đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái nguyên,ngày tháng năm 2017 Sinh viên Vũ Hồng Phong iii DANH MỤC VIẾT TẮT Kí hiệu viết tắt Nguyên nghĩa QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng CBQL Cán bộ quản lí NDSXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệp NDSXNN Người dân sản xuất nông nghiệp UBND Ủy ban nhân dân TNTN Tài nguyên thiên thiên CNH – HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa iv DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn phường năm 2016 ................... 30 Bảng 4.2: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ của phường Túc Duyên giai đoạn 2014 – 2016 ..................................................................... 34 Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ của phường giai đoạn 2014 – 2016 .............................................................................................. 36 Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường trong giai đoạn 2014 – 2016 ............................................................................ 38 Bảng 4.5: Kết quả chuyển QSDĐ theo hồ sơ ................................................. 41 Bảng 4.6: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích ............................................ 43 Bảng 4.7: Hiểu biết của người dân về những vấn đề chung về chuyển quyền sử dụng đất ...................................................................................... 44 Bảng 4.8: Sử dụng kết quả điều tra đối với đối tượng được hỏi tổng hợp cho từng hình thức chuyển QSDĐ với bảng cụ thể ........................ 46 Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên về chuyển đổi QSDĐ ........................................................................... 47 Bảng 4.10: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên .......... 49 Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên .......... 51 Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên vềtặng cho QSDĐ ........................................................................... 52 Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên về thế chấp bằng giá trị QSDĐ .................................................................. 54 Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên về thừa kế QSDĐ ................................................................................. 56 Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ............................................................ 57 v MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................ Error! Bookmark not defined. DANH MỤC VIẾT TẮT .................................................................................................1 MỤC LỤC ..........................................................................................................................v Phần 1. MỞ ĐẦU ..............................................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................................4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 5 2.1.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 7 2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ............................................... 10 2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ................................. 10 2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất ........................ 11 2.2.3. Một số quy định về nhận QSDĐ ........................................................... 13 2.2.4. Quy định về hồ sơ đối với các hình thức chuyển QSDĐ ...................... 15 2.2.5. Trình tự thủ tục chuyển QSDĐ ............. Error! Bookmark not defined. 2.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở một số địa phương và tỉnh Thái Nguyên .................................................................................... 15 2.3.1. Sơ lược tình hình sử dụng đất ở một số địa phương ............................. 18 2.3.2. Sơ lược tình hình sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên ............................... 18 Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....21 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 21 vi 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 21 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 21 3.2. Thời gian và địa điểm tiến hành nghiên cứu ............................................ 21 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 21 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Túc Duyên ................ 21 3.3.2. Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn phường Túc Duyên ............................................................................................. 21 3.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2014 – 2016 ........................................................ 21 3.3.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua sự hiểu biết của người dân............................................................................................... 21 3.3.5. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục trong việc chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên ............................................ 21 3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 22 3.4.1. Thu thập tài liệu thứ cấp........................................................................ 22 3.4.2. Thu thập tài liệu sơ cấp ......................................................................... 22 3.4.3. Phương pháp so sánh phân tích tổng hợp số liệu .................................. 22 Phần 4. DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................24 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Túc Duyên ................... 24 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 24 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 27 4.2. Tình hình quản lý đất đai tại địa bàn phường .......................................... 28 4.2.1. Tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Túc Duyên ............................................................................... 28 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường ......................................... 30 4.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2014 – 2016 .................................................................................... 32 vii 4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức chuyển quyền ..... 32 4.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của phường trong giai đoạn 2014 2016 ....................................................................................................... 41 4.4 Kết quả đánh giá trình độ hiểu biết người dân trên địa bàn phường về công tác chuyển QSDĐ ........................................................................... 44 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Túc Duyên về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra ...................... 44 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Túc Duyên về các hình thức chuyển QSDĐ ............................................................................... 45 4.5. Đánh giá những ưu điểm, hạn chế trong quá trình thực hiện và đưa ra các giải pháp cụ thể đê nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai hiện nay ......................................................................... 59 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................60 5.1. Kết luận .................................................................................................... 60 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................62 PHỤ LỤC 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng bởi nó vừa và đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động, là nguồn lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là điểm tựa của mọi hoạt động sản xuất, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Do đó, mà không thể phủ nhận vai trò của đất ngày càng trở lên quan trọng và không có một tư liệu nào có thể thay thế được đất đai. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình CNHHĐH đất nước diễn ra trên toàn cầu gây ra những lo ngại về việc xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động như nhà ở, kinh doanh, dịch vụ, gây ô nhiễm môi trường… đó là nguyên nhân cho việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Để giải quyết được tất cả các vấn đề đó quả là một bài toán khó cho các nhà quản lí về đất đai. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lí và sử dụng đất phù hợp và có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lí nguồn TNTN quý giá này. Mới đây là Luật Đất Đai 2013 ra đời (có hiệu lực ngày 01/07/2014) nó đã hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các luật đất đai trước. Những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như có nhiêu vấn đề liên quan khác. Phường Túc Duyên là phường thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên nằm trong vùng kinh tế, văn hóa, chính trị của thành phố Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất 2 trong quản lí đã có nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn một số tồn tại và yếm kém như nhu cầu về đất đai của phường liên tục tăng làm cho quỹ đất có nhiều biến động, trong khi đó vấn đề quản lí đất đai trên toàn xã vẫn còn bị hạn chế và quan tâm chưa đúng mức, việc quản lí còn lỏng lẻo, người dân còn sử dụng đất tùy tiện và không có hiểu biết nhiều về đất đai. Ngoài ra việc xây dựng các quy hoạch kế hoạch của các cấp các ngành còn đang chồng chéo thiếu đồng bộ hóa cũng gây ra khó khăn cho việc quản lí đất đai trên toàn phường. Do vậy để khắc phục được những tồn tại và yếu kém trong công tác quản lí về đất đai nói chung ta cần đánh giá một cách khách quan các kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm để sử dụng đất một cách có hiệu quả nhất, đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế xã hội. Xuất phát từ những quan điểm trên, được sự phân công của khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên:“Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016” 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu chung Đề tài tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất và đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên. Nhằm xác định những kết quả đạt được và những tồn tại trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. 3 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Túc Duyên có ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà Nước về đất đai và công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường. - Khái quát hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn phường Túc Duyên có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường. - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2014 – 2016. - Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua sự hiểu biết của cán bộ và người dân. - Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục trong việc chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên. 1.3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương. Từ đó hoàn thiện hơn các kiến thức đã học trong Nhà trường để hoàn thiện cho bản than, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế và tiếp xúc trực tiếp với công tác chuyển QSDĐ trong thực tế. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Học hỏi các kiến thức thực tế qua đó giúp cho chúng ta hiểu rõ thêm về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương đồng thời đề xuất các giải pháp phù hợp cho công tác đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung ngày càng tốt hơn. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Luật Đất đai năm 1993[2] Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Luật Đất đai 1993 đã ra đời với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993 và tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003[1]Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2003, ngày 29/11/2013 Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2013 để cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan 2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài - Luật đất đai 2003, ngày 26/11/2003. - Luật đất đai 2013, ngày 01/7/2014. 5 - Nghị định 43/2014/ND-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013. - Thông tư 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn nghị định. - Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn nghị định. - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/16/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường về việc hướng dẫn đăng kí thế chấp quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi trường 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi con người. Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không thể có bất cứ một thứ nào thay thế được. Quan hệ đất đai càng trở nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội. Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này. 6 Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không kiểm soát được, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hằng ngày của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng. Mặc dù nước ta đang từng bước đổi mới theo hướng CNH - HĐH nhưng vẫn phải là một nước nông nghiệp cho nên công tác quản lý đất đai sẽ góp phần từng bước đẩy mạnh sản xuất của nông thôn để kinh tế nông thôn thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và xây dựng nông thôn hiện đại hơn. Nếu chính sách quản lý đất đai được đảm bảo chúng ta sẽ thu được nguồn lợi lớn cho đất nước như: thuế; tăng sản lượng nông, công nghiệp, thương mại - dịch vụ; tạo công ăn việc làm cho người lao động, giảm thất nghiệp, đổi mới và cải thiện đời sống nhân dân, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo kịp sự phát triển của nền kinh tế thế giới nói chung và trong khu vực nói riêng; đảm bảo công bằng xã hội; bảo vệ tài nguyên môi trường. Ngày nay, QSDĐ trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSDĐ của mình. Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất đai càng trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thị trường thì cần phải đảm bảo được về mặt pháp lý. Với việc thị trường bất động sản được hình thành sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển, cho nên Nhà nước khuyến khích người dân phát huy vai trò của mình, đảm bảo cho người dân các quyền của họ. Chuyển QSDĐ là một trong những quyền mà bất cứ người dân nào cũng được hưởng. Đây là nhu cầu thực tế phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Chuyển QSDĐ mới được Nhà nước công nhận nhưng thực chất những hình thức này đã có từ lâu. Pháp luật chưa thừa nhận cho nên người dân tự ý thực hiện với nhau không thông qua pháp luật, chỉ đến khi 7 phát sinh mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất chúng ta mới thấy sự cần thiết của các thủ tục chuyển quyền, người dân mới nhận thức được quyền làm chủ quan trọng. Trong quá trình phát triển phường Túc Duyên còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Đa phần người dân sống lâu đời nên những hiểu biết về đất đai còn nhiều hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển QSDĐ cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn khó khăn. Từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ. Đây là một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho phường nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của phường trong tương lai. 2.1.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này (Điều 167 Luật đất đai 2013)[1] . 2.1.4.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Đối tượng được phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà Nước giao trong hạn mức, giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, 8 được công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế(Điểm b Khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai 2013)[1]. + Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật đất đai 2013)[1]. 2.1.4.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ trong đó người SDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ các điều kiện nêu ở Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai 2013[1] . 2.1.4.3. Quyền cho thuê,cho thuê lạiQSDĐ Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và 2013 thì không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6] . 2.1.4.4. Quyền để thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ 9 được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế. Nguyên tắc chung: - Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng. - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết. - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết. - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6] . 2.1.4.5. Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là 1 hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài quan hệ. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[5] . Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp 10 này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[5] . 2.1.4.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo một quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6] . Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6] . 2.1.4.7. Quyền góp vốn bằng QSDĐ Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền có giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc hợp tác này có thể xảy ra giữa 2 người hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, góp sức lao động, công cụ máy móc…theo thỏa thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6] 2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ 11 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; tặng cho QSDĐ; thừa kế; cho thuê,cho thuê lại; góp vốn bằng giá trị QSDĐ; thế chấp bằng giá trị QSDĐ được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. b. Đất không có tranh chấp. c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. d. Trong thời hạn sử dụng đất. 2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP[3]như sau: 1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau: - Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó. 12 Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất. - Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành. - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất. - Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép