Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường cẩm phú, thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2013 2015

iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 1 LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................ 1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI .................................................. 2 2.1. Mu ̣c tiêu tổ ng quát ..................................................................................... 2 2.2. Mu ̣c tiêu cu ̣ thể ........................................................................................... 2 2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................... 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................. 4 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............... 4 1.1.1. Cơ sở pháp lí của chuyển quyền sử dụng đất .......................................... 4 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất....................................... 6 1.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......................... 8 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 8 1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .......................... 12 1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................................ 15 1.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM ..................................................................................................... 23 1.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh, thành phố ......................................................................................................................... 23 1.3.2. Sơ lược công tác chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh ............... 24 1.3.3. Sơ lược về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả .......................................................................................................... 26 iv CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 27 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................... 27 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27 2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................... 27 2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 27 2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 27 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 27 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 29 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 29 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 29 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và biểu đạt số liệu ........... 30 CHƯƠNG 3..................................................................................................... 31 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................................. 31 3.1. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA PHƯỜNG CẨM PHÚ, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH ........................................ 31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Cẩm Phú ..................................................... 31 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội phường Cẩm Phú ............................................ 31 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của phường Cẩm Phú ..................................... 32 3.1.4 Tình hình quản lý đất đai tại phường Cẩm Phú ..................................... 34 3.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2013-2015 TẠI PHƯỜNG CẨM PHÚ, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH ..................................................................................... 39 3.2.1 Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cẩm Phú giai đoạn 2013 - 2015 ........................................................ 39 3.2.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian .................. 51 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất ................... 53 v 3.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG CẨM PHÚ, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH QUA Ý KIẾN CỦA NGƯỜI DÂN VÀ CÁN BỘ QUẢN LÍ ........................ 54 3.3.1 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú qua ý kiến cán bộ quản lí .......................................................................................... 54 3.3.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú qua ý kiến của người sử dụng đất ............................................................................. 56 3.4. KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG CẨM PHÚ, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH........................................................ 59 3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú .......................................................................................................... 60 3.4.2. Giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........................................... 60 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 61 1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 61 2. ĐỀ NGHỊ..................................................................................................... 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 63 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CN : Công nghiệp CNH : Công nghiệp hoá CSHT : Cơ sở hạ tầng DV : Dịch vụ ĐTH : Đô thị hoá GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt bằng HĐND : Hội đồng Nhân dân HTKT : Hạ tầng kỹ thuật KDC : Khu dân cư QSDĐ : Quyền sử dụng đất QLNN : Quản lý Nhà nước UNDN : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Cẩm Phú năm 2015 ..................... 33 Bảng 3.2: Tình hình biến động đất đai phường Cẩm Phú giai đoạn 2013-2015 .. 38 Bảng 3.3: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú giai đoạn 2013 - 2015 ............................................................................................. 39 Bảng 3.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................................................... 40 Bảng 3.5: Kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................................... 41 Bảng 3.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất ................................................ 42 tại phường Cẩm Phú giai đoạn 2013 - 2015 ................................................... 42 Bảng 3.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú giai đoạn 2013 - 2015...................................................................................................... 43 Bảng 3.8: Kết quả thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú giai đoạn 2013 - 2015 ........................................................ 44 Bảng 3.9: Kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú giai đoạn 2013 - 2015 .............................................................................. 45 Bảng 3.10: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo các trường hợp ............. 46 Bảng 3.11: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích ........................ 50 Bảng 3.12: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian ....................... 52 Bảng 3.13: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất............................................... 53 tại phường Cẩm Phú giai đoạn 2013-2015 theo loại đất................................. 53 Bảng 3.14: Tổng hợp một số chỉ tiêu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của cán bộ quản lý tại phường Cẩm Phú - giai đoạn 2013-2015 .............. 54 Bảng 3.15. Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá sơ lược về nhận thức chung .............. 56 trong công tác chuyển QSDĐ tại phường Cẩm Phú ....................................... 56 Bảng 3.16: Tổng hợp tỷ lệ đánh giá ý kiến của người dân về các loại tài liệu đối với chuyển quyền sử dụng đất .................................................................. 57 Bảng 3.17: Đánh giá của người dân đối với cán bộ ........................................ 58 Bảng 3.18: Tổng hợp tỷ lệ đánh giá ý kiến của người dân về tài chính trong chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú - giai đoạn 2013-2015 ........ 59 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Bản đồ vị trí tỉnh Quảng Ninh............................................................ 25 Hình 2: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất phường Cẩm Phú năm 2015 ............ 34 Hình 3: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo hồ sơ .................................. 47 1 MỞ ĐẦU 1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi sinh sống, lao động của con người. Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, về diện tích, có tính cố định về vị trí. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả. Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển quyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Tiếp đó, Luật Đất đai 2003 đã tiếp tục hoàn thiện và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Luật Đất đai năm 2013 đã tiếp tục bổ sung và hoàn thiện các điều khoản quy định về nguyên tắc xác định giá đất, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy định tăng thời hạn giao đất nông nghiệp, ... Các quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện nhanh chóng, thuận tiện. 2 Phường Cẩm Phú là phường nằm trong khu trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị của thành phố Cẩm Phả. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên & Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2015”. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. Mu ̣c tiêu tổ ng quát Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú giai đoạn 2013 - 2015, để tìm ra những thuận lợi, khó khăn từ đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này cho địa phương trong thời gian tới. 2.2. Mu ̣c tiêu cu ̣ thể - Đánh giá được tình hình cơ bản ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. - Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 – 2015. 3 - Đánh giá được ý kiến của người dân về chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. - Chỉ ra được các khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh được tốt hơn. 2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Đề tài đã tổng hợp hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về đánh giá công tác chuyển sử dụng đất chung và tại phường Cẩm Phú, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2015 nói riêng, đồng thời đưa ra được giải pháp để hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Phú, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài áp dụng trực tiếp cho công tác chuyển sử dụng đất tại phường Cẩm Phú, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh và được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các phường, xã khác đồng thời cũng là tài liệu tham khảo cho những người quan tâm khác. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Cơ sở pháp lí của chuyển quyền sử dụng đất Bộ Luật Dân sự 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Luật Dân sự 2015, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội (25/11/2015) Luật Đất Đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. Luật Đất Đai năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐCP (Hiệu lực 13/3/2015) Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính Thông tư 04/2013/TT-BTNMT quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính Thông tư 28/2014/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất Thông tư 35/2014/TT-BTNMT về điều tra, đánh giá đất đai Thông tư 42/2014/TT-BTNMT về Định mức kinh tế - kỹ thuật thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất Thông tư 60/2015/TT-BTNMT quy định về kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai Thông tư 29/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai 5 Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Quyết định 703/QĐ-TCQLĐĐ về Sổ tay hướng dẫn thực hiện dịch vụ đăng ký và cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất Chỉ thị 1474/CT-TTg năm 2011 về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) bị mất Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa Thông tư 19/2016/TT-BNNPTNT hướng dẫn chi tiết Điều 4 Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý sử dụng đất trồng lúa (Hiệu lực 10/08/2016) Nghị định 135/2005/NĐ-CP về việc giao khoán đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản trong các nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh Thông tư 102/2006/TT-BNN hướng dẫn Nghị định 135/2005/NĐ-CP về việc giao khoán đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản trong các nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Quyết định số 3397/2011/QĐ-UBND ngày 30 tháng 8 năm 2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh về Về việc tập trung chỉ đạo một số nội dung trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh trong thời gian tới. 6 Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014. Quyết định số 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24 tháng 14 năm 2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực hiện thủ tục về việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. Quyết định số 2786/2015/QĐ-UBND ngày 24 tháng 9 năm 2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc Đính chính hệ số điều chỉnh giá đất ở tại một số vị trí trên địa bàn thành phố Cẩm Phả. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất Quảng Ninh là một trong những trung tâm kinh tế - xã hội có ý nghĩa quan trọng của khu vực cũng như của cả nước. Với mục tiêu xây dựng tỉnh Quảng Ninh là tỉnh Dịch vụ - Công nghiệp hiện đại vào năm 2020; là một trong những đầu tàu kinh tế của Miền Bắc; trở thành một “ trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục, đào tạo, du lịch đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế của Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ”. Với mục tiêu phát triển như trên, Quảng Ninh đã từng bước thực hiện các chiến lực phát triển về kinh tế, xã hội hợp lý. Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển kinh tế đang ngày một gia tăng. Đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp các ngành quan tâm. Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ninh nói chung có sự biến động lớn. Người dân đã tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. 7 Quảng Ninh một trong những tỉnh được đánh giá loại khá của cả nước trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. Cẩm Phả là thành phố nằm trong hành lang kinh tế động lực Hạ Long Cẩm Phả - Vân Đồn - Móng Cái, đây là điều kiện thuận lợi cho từng địa phương, đơn vị thực hiện công tác quản lý đất đai có hệ thống, chặt chẽ và ổn định. Thành phố có 17 xã, phường . Hàng năm, dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSD đất diễn ra trên địa bàn thành phố, từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSD đất. Ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện các quy định các quy định mới của Luật Đất đai qui định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSD đất trên địa bàn thành phố diễn ra sôi động hơn. Phường Cẩm Phú là một phường nằm ở trung tâm của thành phố Cẩm Phả, trong quá trình phát triển còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Những hiểu biết về đất đai của người dân còn nhiều hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng đất cho nhau mà không thông qua pháp luật. Chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn khó khăn. Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Đây là một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm 8 tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho phường nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của phường trong tương lai. 1.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (Điều 190 Luật Đất đai 2013)[7]. 1.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ các điều kiện đã nêu ở Điều 188, cụ thể: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: 9 + Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013. - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng quy định tại Điều 191 của Luật Đất đai 2013 như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. [11]. 10 1.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì không cấm việc này. [11]. 1.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về thừa kế. Nguyên tắc chung: Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng hàng sau mới được hưởng: 11 - Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết - Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết - Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột. [11]. 1.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Là một hình thức chuyển quyền quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. [11]. 1.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. 12 - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. [11]. 1.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc..., theo thỏa thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. [11]. 1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 1.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo các điều kiện quy định tại các Điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194 Luật Đất đai 2013 chủ yếu như sau: 1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2. Đất không có tranh chấp 3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án 4. Trong thời hạn sử dụng đất 1.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp 13 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này [7], [11]. 1.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau: 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013; - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật Đất đai năm 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ; 14 - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật Đất đai năm 2013; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; - Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định