Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã yên nghĩa – huyện ý yên tỉnh nam định giai đoạn 2013 – 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- NGUYỄN TIẾN CƢỜNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA XÃ YÊN NGHĨA – HUYỆN Ý YÊN – TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2013 – 2015 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 - 2016 THÁI NGUYÊN - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- NGUYỄN TIẾN CƢỜNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA XÃ YÊN NGHĨA – HUYỆN Ý YÊN – TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2013 – 2015 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Lớp : K44 - ĐCMT – N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 - 2016 Giảng viên hƣớng dẫn : TS. Vũ Thị Quý THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trƣờng. Đây là khoảng thời gian sinh viên đƣợc tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng. Đƣợc sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm và Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã Yên Nghĩa – huyện Ý Yên - tỉnh Nam Định giai đoạn 2013 – 2015”. Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp 44-ĐCMTN02, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo TS. Vũ Thị Quý ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn Phòng Địa Chính- Môi trƣờng xã Yên Nghĩa, huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại Phòng. Em xin cảm ơn gia đình và bạn bè đã giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập đúng thời gian quy định của nhà trƣờng. Do thời gian nghiên cứu còn ngắn nên đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu xót. Em rất mong nhận đƣợc những ý kiến, đóng góp của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em đƣợc hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 08 tháng 05 năm 2016 Sinh viên Nguyễn Tiến Cƣờng ii DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 4.1. Cơ cấu giá trị sản xuất qua các năm ................................................ 25 Bảng 4.2. Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2013 – 2015 ......................... 26 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất của xã Yên Nghĩa năm 2015 ....................... 28 Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhƣợng QSDĐ tại xã Yên Nghĩa .......................... 31 giai đoạn 2013 - 2015 ....................................................................................... 31 Bảng 4.5. Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 - 2015 . 32 Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 - 2015 ............................................................................... 33 Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 - 2015 ............................................................... 34 4.4. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân xã Yên Nghĩa về chuyển QSDĐ .... 36 Bảng 4.8. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển QSDĐ ..................... 36 Bảng 4.9. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển đổi QSDĐ ............... 38 Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về hình thức chuyển nhƣợng QSDĐ ........................................................................................ 40 Bảng 4.11. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ........................................................................................ 42 Bảng 4.12. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về tặng cho QSDĐ ................. 44 Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thừa kế ............................... 46 Bảng 4.14. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thế chấp ............................. 47 bằng giá trị QSDĐ ............................................................................................ 47 Bảng 4.16. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về góp vốn bằng ..................... 49 giá trị QSDĐ 49 Bảng 4.17.Bảng tổng hợp ý kiến đúng của ngƣời dân về các hình thức chuyển quyền. ........................................................................... 50 Bảng 4.18:Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân theo 3 nhóm đối tƣợng: ..... 53 iii DANH MỤC HÌNH Trang iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa CBQL Cán bộ quản lý NDSXPNN Ngƣời dân sản xuất phi nông nghiệp NDSXNN Ngƣời dân sản xuất nông nghiệp QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân v MỤC LỤC PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................. 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 1.2. Mục đích của đề tài .............................................................................................. 2 1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................ 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................. 3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ..................................................................................... 6 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................................. 7 2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ ................................................................................. 8 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ............................................................................ 8 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ...................................................... 14 2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ................................... 17 PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......... 21 3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 21 3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu...................................................................................... 21 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 21 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................................... 21 3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................21 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Yên Nghĩa ....................................21 3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Yên Nghĩa ..........21 3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền đƣợc quy định trong Luật Đất đai năm 2013 ............................................................................21 3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân trong xã về chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra ....................................................................................................................... 22 3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục ....................................................................... 22 3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu .................................................................................... 22 3.4.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................ 22 3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu .............................................. 22 vi PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................................... 23 4.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của xã Yên Nghĩa ..................................... 23 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Yên Nghĩa ............................................................ 23 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của Xã Yên Nghĩa ................................................. 24 4.2.Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Yên Nghĩa Yên Nghĩa ......................... 28 4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa ........................... 30 4.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015 ............................................................................................................... 30 4.3.2. Kết quả công tác chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015 ............................................................................................................... 30 4.3.3. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015 ........................................................................................................................ 32 4.3.4. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015 ............................................................................................................... 34 4.3.6. Kết quả công tác cho thuê tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013– 2015 ...............35 4.3.7. Kết quả công tác cho thuê lại QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015..... 35 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân Xã Yên Nghĩa về các hình thức chuyển QSDĐ ........................................................................................................................ 38 4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân xã Yên Nghĩa về các hình thức chuyển QSDĐ ........................................................................................................................ 50 4.4.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục. ...................................................................... 54 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... 56 5.1. Kết luận .............................................................................................................. 56 5.2. Đề nghị ............................................................................................................... 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 58 1 PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Luật đất đai 2013 đã nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nƣớc thống nhất quản lý” và “Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất đƣợc thực hiện, tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngƣời thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các Mác từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy, quá trình khai thác sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con ngƣời ngày càng tăng trong khi đất đai thì hữu hạn, cả về chất lẫn về lƣợng. Trong thời kỳ đổi mới nhƣ hiện nay, nền kinh tế nƣớc ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trƣờng dƣới sự quản lý của Nhà nƣớc; phát triển theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc cùng với việc gia nhập WTO thì nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển nền kinh tế xã hội, An ninh - Quốc phòng là điều tất yếu. Xã Yên Nghĩa là một đơn vị hành chính trực thuộc huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất đai đã đạt đƣợc nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy đƣợc những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nƣớc về 2 đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của Nhà nƣớc về chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt đƣợc, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn, tầm quan trọng của những vấn đề trên, đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên và dƣới sự hƣớng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn xã Yên Nghĩa - Huyện Ý Yên Tỉnh Nam Định, giai đoạn 2013 - 2015”. 1.2. Mục tiêu chính Đánh giá đƣợc công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Yên Nghĩa trong gian đoạn từ năm 2013 đến năm 2015, nhằm xác định đƣợc những kết quả đạt đƣợc và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã. Qua đó, đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. 1.3. Mục tiêu cụ thể - Điều tra đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn xã Yên Nghĩa. - Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Yên Nghĩa. - Đánh giá đƣợc kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015 của Xã Yên Nghĩa. - Điều tra đƣợc sự hiểu biết của ngƣời dân địa phƣơng về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tƣợng. -Tìm hiểu và xác định đƣợc các nguyên nhân từ đó đƣa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp khắc phục 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài 1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phƣơng nhằm áp dụng các kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng, đồng thời làm phong phú thêm các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu. - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy đƣợc những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phƣơng. - Mặt khác trong quá trình thực tập tạo cơ hội khẳng định mình, từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trƣờng. 1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng, từ đó có thể đƣa ra nhƣng giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trong thời gian tiếp . 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý”. Luật Đất đai cũng quy định Nhà nƣớc giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài. Hơn nữa Nhà nƣớc bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất “ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế” đã tạo điều kiện lƣu thông đất đai trong cơ chế thị trƣờng nhƣng đất đai vẫn thuộc sở hữu của Nhà nƣớc. * Luật. - Hiến pháp nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. - Hiến pháp sửa đổi nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013, ngày 28/11/2013 đƣợc Quốc hội thông qua. - Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 đƣợc Quốc hội thông qua. - Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 đƣợc Quốc hội thông qua. - Bộ Luật Dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 đƣợc Quốc hội thông qua. - Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012. * Các văn bản dưới Luật. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về Hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về Hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. 5 - Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất . - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ quy định về lệ phí trƣớc bạ. - Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. - Thông tƣ liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 về việc hƣớng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất. - Thông tƣ 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài chính về việc hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tƣ số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. - Thông tƣ 92/2007/TT-BTC ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ tài chính về việc hƣớng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhƣợng QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nƣớc theo quy định của Chính phủ hƣớng dẫn thi hành luật Đất đai. - Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 6 - Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tƣ 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về bản đồ địa chính. - Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ Tƣớng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nƣớc địa phƣơng. 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sơ cho việc thay đôi quan hệ pháp luật đất đai. trong quá trình sử dụng đất đai từ trƣớc tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền QSDĐ. Mặc dù, luật đất đai năm 1987 nhà nƣớc quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ nhƣng chỉ cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn các hình thức nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế thì không đƣợc pháp luật công nhận. Tuy nhiên trong thực tế các hình thức này vẫn xảy ra. Đến Luật đât đai năm 1993 ra đời đã thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị tính bằng tiền, Nhà nƣớc cũng đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dƣới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau 10 năm thực hiện đã thu đƣợc những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chƣa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nƣớc. Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. - Luật đất đai mới nhất số 45/2013/QH13 đƣợc Quốc hội ban hành quy định về việc sử dụng đất, sửa đổi bổ sung một số điều so với Luật Đất đai 2003 quy định về việc sử dụng đất , có hiệu lực thi hành từ 01/07/2014 . Luâ ̣t Đất đai mới đƣợc kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29-11- 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2014. 7 - Luâ ̣t Đấ t đai 2013 có 14 chƣơng với 212 điề u (tăng 7 chƣơng và 66 điề u so với Luâ ̣t Đấ t đai năm 2003). Luâ ̣t Đấ t đai 2013 có nhiều nội dung đổi mới so với Luâ ̣t Đấ t đai năm 2003.- Để thƣ̣c hi ện Luật Đất đai 2013, Chính phủ đã ban hành 3 nghị định hƣớng dẫn và quy định cụ thể việc thực hiện , cũng có hiê ̣u lƣ̣c từ ngày 1-7-2014. Đây là sƣ̣ kiê ̣n rấ t đáng mƣ̀ng , bởi cùng với ngày Luâ ̣t Đấ t đai 2013 có hiệu lực thì đã có nghi ̣đinh ̣ hƣớng dẫn thi hành ngay. Cụ thể: • Nghi ̣đinh ̣ số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy đinh ̣ chi tiế t thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. • Nghi ̣đinh ̣ số 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy đinh ̣ về giá đấ t. • Nghi đi ̣ nh ̣ số 47/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy đinh ̣ về bồ i thƣờng, hỗ trơ ̣, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Nhƣ vâ ̣y, Luâ ̣t Đấ t đai 2013 và 3 nghị định hƣớng dẫn thi hành ra đời là điề u kiê ̣n rấ t tốt để luâ ̣t đi vào cuô ̣c số ng mô ̣t cách thuâ ̣n lơ ̣i , dễ dàng; đồng thời giúp cho ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t yên tâm, cũng nhƣ thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của mình. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam cũng đang ngày một đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nƣớc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trƣờng đất đai ngày càng sôi động. Chính vì vậy mà nhu cầu chuyển nhƣợng Bất động sản nói chung - chủ yếu là chuyển nhƣợng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nói riêng, cũng nhƣ công tác quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngƣời sử dụng cũng nhƣ của toàn xã hội. Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai, cũng nhƣ hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSDĐ đƣợc quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ. 8 2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ Luật đất đai năm 2003 [7] có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất. Luật đất đai 2013 [8] sửa đổi quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất. 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà ngƣời SDĐ đƣợc tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai nhƣ hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [10] Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc Nhà nƣớc giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngƣời khác thì chỉ đƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phƣờng, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trƣớc bạ. Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ đƣợc quy định tại điều 78 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà ngƣời SDĐ đƣợc tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ 9 gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai nhƣ hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [10] Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 [8] quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc Nhà nƣớc giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngƣời khác thì chỉ đƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phƣờng, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trƣớc bạ. Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ đƣợc quy định tại điều 78 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhƣợng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị. Trong trƣờng hợp này ngƣời đƣợc nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển nhƣợng QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đƣợc QSDĐ và tất cả chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]. Ngƣời sử dụng đất đƣợc phép chuyển nhƣợng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013. Luật đất đai năm 2013 [8] tại điều 191 quy định cụ thể các trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSDĐ trong trƣờng hợp sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSD đất, nhận tặng cho QSD đất đối với trƣờng hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhƣợng, tặng cho QSD đất. 2. Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSD đất chuyên trồng lúa nƣớc, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trƣờng họp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt. 10 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nƣớc. 4. Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10] Luật đất đai năm 2013 [8] tại điều 192 quy định cụ thể các trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhƣng chƣa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. 2. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. 3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nƣớc giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nƣớc thì đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.2.1.3. Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho ngƣời khác theo quan hệ tình cảm mà ngƣời chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thƣờng diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này. 11 Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhƣng trƣớc đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh ngƣời ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà ngƣời chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trƣờng hợp này để trốn thuế nên Nhà nƣớc đã quy định cụ thể những trƣờng hợp nào đƣợc phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trƣờng hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10] Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ đƣợc quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.2.1.4. Quyền thừa kế QSDĐ Để thừa kế QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho ngƣời khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhƣợng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội. Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nƣớc thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép ngƣời sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ đƣợc coi nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt nên ngƣời sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự để thừa kế. Nguyên tắc chung: Nếu những ngƣời đƣợc hƣởng thừa kế QSDĐ của ngƣời đã mất mà không thoả thuận đƣợc thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; 12 Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, ngƣời trong cùng một hàng đƣợc hƣởng nhƣ nhau, chỉ khi không có ngƣời này ở hàng trƣớc thì ngƣời đứng ở hàng sau mới đƣợc hƣởng: Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của ngƣời đã chết. Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của ngƣời đã chết. Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của ngƣời đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của ngƣời đã chết, cháu ruột của ngƣời chết mà ngƣời chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô một. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]. Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ đƣợc quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp QSDĐ là hình thức ngƣời sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, ngƣời ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhƣng chỉ quy định là chỉ đƣợc thế chấp tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thì phạm vi đƣợc thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết đƣợc một số vấn đề cơ bản sau: 1. Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân đƣợc vay