Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường tân thịnh, thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011– 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ HƢƠNG TÊN ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƢỜNG TÂN THỊNH, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011– 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa : 2010 - 2014 Thái Nguyên, 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ HƢƠNG TÊN ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƢỜNG TÂN THỊNH, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011– 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa : 2010 - 2014 Giáo viên hƣớng dẫn : ThS. Vƣơng Vân Huyền Thái Nguyên, 2014 LỜI CẢM ƠN Cách đây bốn năm chắc hẳn bất kỳ bạn học sinh phổ thông nào cũng có mơ ước được ngồi trên ghế của giảng đường đại học giống như em. Thời gian trôi qua thật nhanh, báo cáo khóa luận tốt nghiệp chính là mốc đánh dấu kết thúc đời sinh viên, là kết quả của bốn năm rèn luyện và phấn đấu. Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cuả Phường Tân Thịnh, T.P Thái nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2013”. Để có được kết quả như ngày hôm nay em xin trân thành cám ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình học tập tại trường. Em xin trân thành cám ơn cô giáo Giảng viên Th.S Vương Vân Huyền. Cô đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em làm tốt khóa luận này. Em xin gửi lời cám ơn tới các cô chú, anh chị đang công tác tại phường Tân Thịnh Thành Phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong thời gian thực tập. Em có được kết quả như ngày hôm nay là nhờ sự động viên vô cùng to lớn của gia đình, người thân và bạn bè. Vì năng lực bản thân và thời gian có hạn nên bài khóa luận của em không tránh khỏi những thiếu xót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy giáo, cô giáo và các bạn để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin trân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày 30 tháng 11 năm 2014 Sinh viên Trần Thị Hƣơng MỤC LỤC Trang Chƣơng 1. MỞ ĐẦU........................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục đích nghiên cứu đề tài ........................................................................... 2 3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 2 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ................................... 3 Chương 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................. 4 2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI ....................................................... 4 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 5 2.2. MỘT SỐ KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...... 8 2.2.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất ................................................. 8 2.2.2 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 8 2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ................................................................ 8 2.2.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................ 9 2.2.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất. ......................... 14 2.2.6. Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã phường thị trấn........................................................ 16 2.3. SƠ LƢỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ... 24 2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển QSD đất của tỉnh Thái Nguyên............... 24 2.4. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của Tỉnh Thái Nguyên . 24 2.4.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên ......24 2.4.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của Thành Phố Thái Nguyên .................................................................................................. 25 Chƣơng 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................. 26 3.1. ĐỊA ĐIỂM, THỜI GIAN VÀ ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU ........... 26 3.1.1. Địa điểm ................................................................................................ 26 3.1.2. Thời gian ............................................................................................... 26 3.1.3. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 26 3.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................................... 26 3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................. 26 3.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất Phường Tân Thịnh .............................................................................................. 26 3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của Phường Tân Thịnh ................... 26 3.3.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân và cán bộ địa chính ................................................................................ 26 3.3.5. Đánh gía những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. ................................................................................................ 27 3.3.6. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ........................................ 27 3.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................... 27 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................... 27 3.4.2. Phương pháp tổng hợp, xử lý và thống kê số liệu ................................ 27 3.4.3. Phương pháp kế thừa............................................................................. 27 3.4.4. phương pháp so sánh ............................................................................. 27 Chƣơng 4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC ............................................................. 28 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI PHƯỜNG TÂN THỊNH28 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội phường Tân Thịnh ....................................... 30 4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƢỜNG TÂN THỊNH.................................................................................................. 32 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của Phường Tân Thịnh .................................... 32 4.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƢỜNG TÂN THỊNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013......................... 33 4.3.1. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của Phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 ......................................................... 33 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân của phường Tân Thịnh về chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................. 46 4.4.2. Sự hiểu biết của cán bộ của UBND phường Tân Thịnh, TP Thái Nguyên, Thái Nguyên về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .... 47 4.4.3.Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................................. 48 CHƢƠNG V. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................. 50 5.1. KẾT LUẬN ............................................................................................. 50 5.2. ĐỀ NGHỊ................................................................................................. 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 52 DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất Phường Tân Thịnh năm 2013 ................... 32 Bảng: 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn phường Tân Thịnh của Phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 ............................... 34 Bảng 4.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại Phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 ............................................................................ 37 Bảng 4.4: Kết quả để thừa kế QSD đất tại phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 ................................................................................................. 39 Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của Phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 .......................................................... 40 Bảng 4.6: Kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 - 2013 ........................................................... 42 Bảng 4.7: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích của phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 - 2013. ......................................................... 44 Bảng 4.8 : Bảng tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất của phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 ..................................... 45 Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân của phường Tân Thịnh về chuyển quyền sử dụng đất ...................................................................................... 46 Bảng 4.10: Sự hiểu biết của cán bộ UBND phường Tân Thịnh, TP Thái Nguyên, Thái Nguyên về chuyển quyền sử dụng đất ..................... 47 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HĐND : Hội đồng nhân dân QSD : Quyền sử dụng UBND : Ủy ban nhân dân TP : Thành phố DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1. Biểu đồ diện tích các loại đất phường Tân Thịnh…… …………..33 1 Chƣơng 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu lao động. Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản. 2 Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân. Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo Th.s.Vương Vân Huyền, em đã tiến hành Nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cuả Phường Tân Thịnh, T.P Thái nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2013”. 2. Mục đích nghiên cứu đề tài - Nghiên cứu, đánh giá việc chuyển quyền sử dụng đất của Phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013. - Phân tích, đánh giá những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của Phường; - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn để giúp công tác quản lý được tốt hơn. 3. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của phường Tân Thịnh - Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất của Phường Tân Thịnh trong giai đoạn 2011 – 2013. - Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn. 3 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước. 4 Chƣơng 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSD đất . Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993. Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất. Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoáhiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất 5 đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang tranh chấp. 2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 2.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước - Hiến pháp 2013 - Luật đất đai 2003 - Luật Đất đai 2013được sửa đổi bổ xung từ luật đất đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2013 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 - Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai 2003; - Nghị định số 69/2009/NĐ - CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ qui định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, 6 thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định số 182/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ - CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 17/2009/TT - BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số: 20/2010/TT - BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số: 16/2011/TT - BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai; - Thông tư số 117/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 14/2009/TT - BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất 7 2.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước Quyết định số 140/2007/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định số 141/2007/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lí và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định số 93/2007/QĐ - TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ quan hành chính Nhà nước tại địa phương. Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ - STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội. Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất. 8 2.2. MỘT SỐ KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai 2.2.2 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Khi hộ gia đình cá nhân muốn chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau: - Chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. Luật pháp không thừa nhận dùng đất lấn, chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi chuyển quyền - Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả - Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển vẫn phải sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển được sử dụng hết thời hạn đó - Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên - Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng (là khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên). 2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất Tiền sử dụng đất được coi là một quyền tài sản, được phép chuyển quyền, được để thừa kế…vì vậy khi chuyển quyền phải quy định rõ giá cả khi thực hiện hợp đồng. Gía chuyển quyền sử dụng đất phải trên cơ sở giá tri, khả năng sinh lợi của đất phù hợp với luật đất đai và nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực 9 thuộc Trung ương căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá sẽ quy định cụ thể về bảng giá đất đai tại địa phương phù hợp với thị trường quyền sử dụng đất. Như vậy khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá cả trong phạm vi Nhà nước quy định 2.2.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. * Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003). - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). * Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong 10 trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) * Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật. 11 Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) * Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSD đất rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó, QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế. - Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng;