Tài liệu Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận thanh xuân, thành phố hà nội giai đoạn 2017 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN VIỆT DŨNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN VIỆT DŨNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN NGỌC ANH Thái Nguyên - 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng 10 năm 2021 Tác giả luận văn Trần Việt Dũng ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể. Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Ngọc Anh đã chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình. Tôi xin trân trọng cám ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên – trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài. Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Thanh Xuân, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà Nội, chính quyền và bà con nhân dân các phường trên địa bàn quận đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài trên địa bàn. Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn! Thái Nguyên, ngày tháng 10 năm 2021 Tác giả luận văn Trần Việt Dũng iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản CNTT Công nghệ thông tin CSDL Cơ sở dữ liệu ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai iv DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Chuyển dịch cơ cấu giá trị sản xuất trên địa bàn quận Thanh Xuân ........36 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Xuân năm 2019 ...............................39 Bảng 3.3. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, cho tặng, cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2017 – 2019 quận Thanh Xuân ....................................................43 Bảng 3.4. Tổng hợp tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ quận Thanh Xuân giai đoạn 2017 – 2019 .................................................................43 Bảng 3.5. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Thanh Xuân giai đoạn 2017 – 2019 ...................................44 Bảng 3.6: Bảng tổng hợp hồ sơ cấp QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại Dự án 72A Nguyễn Trãi trên địa bàn phường Thượng Đình từ 2017 – 2019 ..............45 Bảng 3.7: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Dự án 72A Nguyễn Trãi trên địa bàn phường Thượng Đình giai đoạn 2017 – 2019 .........................................45 Bảng 3.8: Bảng tổng hợp hồ sơ cấp QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại Dự án Five Star Gardens – Số 2 đường Kim Giang trên địa bàn phường Kim Giang từ 2017 – 2019 ..........................................................................46 Bảng 3.9: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Dự án Five Star Gardens – Số 2 đường Kim Giang trên địa bàn phường Kim Giang giai đoạn 2017 – 2019 ...........................47 Bảng 3.10: Bảng tổng hợp hồ sơ cấp QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại Dự án Golden Land – 275 Nguyễn Trãi trên địa bàn phường Thanh Xuân Trung từ 2017 – 2019...........................................................................................................47 Bảng 3.11: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Dự án Golden Land – 275 Nguyễn Trãi trên địa bàn phường Thanh Xuân Trung giai đoạn 2017 – 2019 .................................48 Bảng 3.12: Kết quả cấp GCNQSD đất tại 03 dự án trên địa bàn quận Thanh Xuân Giai đoạn 2017 - 2019 .................................................................49 v Bảng 3.13: Bảng tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở 03 dự án phát triển nhà ở tại quận Thanh Xuân giai đoạn từ năm 2017 - 2019........................................................................................................49 Bảng 3.14. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân quận Thanh Xuân về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................................................50 Bảng 3.15. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân quận Thanh Xuân về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ....................................51 vi DANH MỤC HÌNH vii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................1 LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .................................................................................... iii DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. iv DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ .............................................................................. vi MỤC LỤC ................................................................................................................ vii MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .......................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3 3.1. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................................3 3.2. Ý nghĩa trong nghiên cứu khoa học .....................................................................3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4 1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................15 1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................18 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...............................30 2.1. Đối tượng và phạm vị nghiên cứu ......................................................................30 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30 2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................31 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................33 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Thanh Xuân .......................33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................33 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của quận Thanh Xuân............................................35 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai và kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân ..................................................................................38 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của quận Thanh Xuân ..........................................38 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Thanh Xuân ....................................................40 3.2.3. Kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân.........42 viii 3.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Thanh Xuân 2017 – 2019. ................................................................................42 3.3.1. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại quận Thanh Xuân giai đoạn 2017 – 2019..................................................42 3.3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại 03 dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Thanh Xuân 2017 – 2019 ..........45 3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng và sự hiểu biết của cán bộ quản lý, người dân quận Thanh Xuân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. ...............50 3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân quận Thanh Xuân về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở .....................50 3.4.2. Một số yếu tố ảnh hưởng tới chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. .....................................................................................................52 3.5. Thuận lợi, khó khan và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại quận Thanh Xuân. ............................52 3.5.1. Thuận lợi .........................................................................................................52 3.5.2. Khó khăn .........................................................................................................52 3.5.3. Đề xuất một số giải pháp .................................................................................53 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................55 1. Kết luận .................................................................................................................55 2. Kiến nghị ...............................................................................................................56 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................57 PHỤ LỤC 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy hết giá trị của nó. Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố song sự gia tăng dân số, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường 2 bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Quận Thanh Xuân là quận trung tâm của thành phố Hà Nội với các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội, và công tác quản lý nhà nước trên các lĩnh vực của quận thì công tác quản lý nhà nước về đất đai, về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chi nhánh quận Thanh Xuân là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu. Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017- 2019" là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Thanh Xuân giai đoạn 2017 - 2019 - Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Thanh Xuân. - Đề xuất được một số giải pháp nhằm thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Thanh Xuân cho công tác quản lý tốt hơn. 3 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa trong thực tiễn Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội và đề xuất giải pháp thực hiện. 3.2. Ý nghĩa trong nghiên cứu khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Thanh Xuân; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) 1.1.1.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ Luật Đất đai năm 2003 quy định tại khoản 1, Điều 106: Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau: 1- Có giấy chứng nhận QSDĐ; 2- Đất không có tranh chấp; 3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 4- Trong thời hạn sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau: 1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; 2- Đất không có tranh chấp; 3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 4- Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013. 1.1.1.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: 1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, 5 góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được qui định như sau: - Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật; - Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó; - Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất. 2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành. 3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật. 4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp 6 được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất. 5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều 168 Luật Đất đai năm 2013, như sau: 1- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với 7 dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền QSDĐ (Điều 106 Luật Đất đai, năm 2003). Luật Đất đai 2013, quy định các hình thức chuyển QSDĐ là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013). 1.1.2.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định: - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003). - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc 8 chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất (Điều 179 Luật Đất đai năm 2013). - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (Điều 190 Luật Đất đai, năm 2013). - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). 1.1.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. 9 + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ (Điều 179 Luật Đất đai năm 2013). - Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 10 + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (Điều 191 Luật Đất đai năm 2013). - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: + Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. + Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ (Điều 192 Luật Đất đai năm 2013). - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây: