Tài liệu đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2012 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ THỦY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ THỦY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. DƢ NGỌC THÀNH THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, tháng 9 năm 2015 Tác giả luận văn Trần Thị Thủy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Dư Ngọc Thành giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng Đào tạo, khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các phường, xã trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Thái Nguyên, tháng 9 năm 2015 Tác giả luận văn Trần Thị Thủy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................................... ix MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề ............................................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................... 2 3.Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................. 2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................. 3 1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ................................................................................... 3 1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài .................................................................................. 4 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................................................................... 9 1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................................................................................... 9 1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ...................................................... 9 1.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................................................................. 13 1.2.4. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................... 16 1.2.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................ 16 1.2.6. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................. 18 1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam ....... 20 1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới ...................................................................................................... 20 1.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......................... 22 1.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên ........... 25 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 28 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................... 28 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 28 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................... 28 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu................................................................... 28 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ................................................................................... 28 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu .................................................................................... 28 2.3. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 28 2.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 30 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .......................................................... 30 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ........................................................... 30 2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu ......................... 31 2.4.4. Phương pháp biểu đạt thông tin ................................................................... 31 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 32 3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên ................................................ 32 3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên của thành phố Thái nguyên....................... 32 3.1.2. Khái quát về điều kiện KT - XH của thành phố Thái Nguyên .................... 33 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên ................................... 35 3.1.4. Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên ............... 37 3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên .................................................................................................... 39 3.2.1. Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng so với pháp luật đất đai ............................. 39 3.2.2. Đánh giá quy trình chuyển nhượng so với pháp luật đất đai ....................... 40 3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 2014 tại thành phố Thái Nguyên ............................................................................ 46 3.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo đơn vị hành chính ........................... 46 3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo thời gian ......................................... 53 3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo loại đất ............................................ 55 3.3.4. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên theo loại đối tượng nhận chuyển nhượng ........................................ 56 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........ 59 3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........... 60 3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng ........................................... 63 3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng ..................................... 67 3.4.4. Đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................................................................................. 69 3.4.5. Đánh giá nhận x t về thị trường chuyển nhượng ......................................... 72 3.5. Các yếu tố ảnh hưởng, khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ........... 74 3.5.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên .................................................................................................... 74 3.5.2. Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên .......................................................................................... 76 3.5.3. Một số giải pháp nâng công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ...................................................... 77 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 78 1. Kết luận .............................................................................................................. 78 2. Đề nghị ............................................................................................................... 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 80 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐVT : Đơn vị tính GCN : Giấy chứng nhận HĐND : Hội đồng nhân dân QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TB : Trung bình TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất TP Thái Nguyên năm 2014...................... 36 Bảng 3.2. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên với quy định của pháp luật đất đai ..................................... 39 Bảng 3.3. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 theo đơn vị hành chính .................. 47 Bảng 3.4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 28 đơn vị phường xã từ 2012 đến 2014 ..................................................................................... 50 Bảng 3.5. Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 28 đơn vị phường xã từ 2012 đến 2014 ................................................................................ 51 Bảng 3.6. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 20122014 ......................................................................................................... 53 Bảng 3.7. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2012-2014 ......................................................... 53 Bảng 3.8. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo từng loại đất ............................................................... 55 Bảng 3.9. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo địa chỉ đối tượng nhận chuyển QSD đất .................... 57 Bảng 3.10. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển nhượng ...... 58 Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSD đất tại 3 khu vực của thành phố Thái Nguyên ............................................... 61 Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo 3 nhóm nghành nghề ............................ 63 Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp .............................. 64 Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại 3 khu vực của thành phố Thái Nguyên .................................................... 66 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp ......................... 67 Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo 3 khu vực ............................................. 69 Bảng 3.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp ................... 70 Bảng 3.18. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo ở từng địa bàn cư trú ...................... 71 Bảng 3.19. Kết quả đánh giá hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp .......... 73 Bảng 3.20. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú ..... 74 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ................................ 32 Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai ................................................................. 41 Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ...................................................................... 42 Hình 3.4. Lưu đồ quy trình bước 1 về giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ................................................... 44 Hình 3.5. Lưu đồ quy trình bước 2 về giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ................................................... 45 Hình 3.6. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 28 đơn vị phường xã tại thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 20122014 ......................................................................................................... 48 Hình 3.7. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014 .......................... 54 Hình 3.8. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp giai đoạn 2012 - 2014 .................................................................. 56 Hình 3.9. So sánh tỷ lệ đối tượng nhận chuyển nhượng theo 3 nhóm địa chỉ .......... 58 Hình 3.10. So sánh đối tượng nhận chuyển nhượng theo 3 nhóm ngành nghề ........ 59 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng. Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, các giao dịch dân sự về chuyển QSD đất đã trở nên phổ biến, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, chuyển nhượng đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích thừa được sử dụng một cách hợp lý. Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển nhượng đất trái ph p, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan, ban, ngành có liên quan. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết. thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên, là trung tâm chính trị - kinh tế văn hoá - xã hội của tỉnh Thái Nguyên. Vì vậy tình hình biến động về vấn đề chuyển nhượng đất đai diễn ra rất sôi nổi. Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển nhượng nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển nhượng và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn là hết sức cần thiết. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 2 cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014”. 2. Mục tiêu của đề tài . . ục tiêu t ng quát Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của thành phố tốt hơn. . . ục tiêu cụ thể - So sánh được hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên so với quy định của pháp luật - Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2012 - 2014. - Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại thành phố Thái Nguyên về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn. 3. Ý nghĩa của đề tài - Góp phần hoàn thiện lý luận về đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên - Góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài . . . s u n c a đề tài Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho ph p chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho ph p người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 [5]. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 4 cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan. [6] Đến Luật Đất đai 2013, Nhà nước khảng định rõ về quyền chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho ph p chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; + Đất đang có tranh chấp + Đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án + Đất hết thời hạn sử dụng đất. Giống như mua bán các loại tài sản dân sự khác, chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc chuyển nhượng QSDĐ thì cần phải đánh giá. . . . s pháp c a đề tài 1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành đến trước ngày 01/7/2004) - Luật Đất đai năm 2003, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2003. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 5 - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. - Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương. - Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT). - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3 năm 2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 6 - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT). - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai. - Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NĐCP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ. - Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ. - Quyết định số 2868/QĐ-UB ngày 04 tháng 11 năm 2003 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính Nhà nước thuộc tỉnh. - Hướng dẫn số 1342/HD-TCCQ ngày 04 tháng 12 năm 2003 thực hiện có chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính thuộc tỉnh Thái Nguyên. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 7 - Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10 tháng 02 năm 2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành quy định diện tích tối thiểu được ph p tách thửa, đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế "Một cửa liên thông" tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương; - Quyết định số 6124/2011/QĐ-UBND ngày 01 tháng 6 năm 2011 của UBND thành phố Thái Nguyên về việc ban hành quy trình thực hiện cơ chế 1 cửa liên thông giải quyết thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. - Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lí nhà nước về đất đai, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội. -Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 62/2009/TT-BTC, Thông tư số 02/2010/TT-BTC và Thông tư số 12/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính. - Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 02/11/2005 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020; UBND thành phố Thái Nguyên (2009), Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất TP Thái Nguyên giai đoạn 2001-2015. UBND thành phố Thái Nguyên (2010), Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết 26 phường, xã TPTN giai đoạn 2010 - 2015 và định hướng đến năm 2020. - Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 02/11/2005 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020; - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả hồ sơ và theo dõi nộp thuế năm 2012. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 8 1.1.2.2. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014) - Luật Đất đai năm 2013, Nhà xuất bản Hồng Đức, Hà Nội - 2013. - Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013. - Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định về giá đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013. - Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định về thu tiền sử dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013. - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính. - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả hồ sơ và theo dõi nộp thuế năm 2013. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả hồ sơ và theo dõi nộp thuế năm 2014. - Quyết định số 38/2014/QĐ – UBND ngày 08 tháng 9 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 1.1.2.3. Các văn bản khác - Luật Dân sự năm 2005, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2005. - Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2007. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 9 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất . . . hái ni về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [19] Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho ph p,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. [13] . . . ác h nh th c chuyển quyền sử dụng đất Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. - QSD đất của các pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, do được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đo là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất. [6] Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn