Tài liệu đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện đồng hỷ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011– 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THU HẰNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THU HẰNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2016 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Hằng ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô trong trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đồng Hỷ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân. Trong quá trình thực hiện đề tài, bản than tôi cũng đã cố gắng, lỗ lực hết mình. Tuy nhiên do sự hiểu biết còn hạn chế, kinh nghiệm thực tế chưa nhiều. Vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự góp ý của thầy cô giáo và các bạn. Trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Hằng iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 1. Đặt vấn đề ................................................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài .....................................................................................................2 CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................3 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....3 1.1.1. Cơ sở lí luận của chuyển quyền sử dụng đất......................................................3 1.1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất ....................................................4 1.2. KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...............................................6 1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................................................................................................................6 1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ..........................................................7 1.2.3. Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................................8 1.2.4. Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................16 1.2.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................17 1.2.6. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................................19 1.3. SƠ LƯỢC VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM ....................................................................................20 1.3.1. Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới .................20 1.3.2. Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam...................24 1.4. Ý NGHĨA CỦA TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................26 CHƯƠNG 2:ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU27 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ....................................................27 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................27 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................27 2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ....................................................27 2.2.1. Thời gian nghiên cứu .......................................................................................27 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................27 iv 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...............................................................................27 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......................................................................29 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ...................................29 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp ....................................29 2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................30 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...............................31 3.1.KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH CƠ BẢN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN ...........................................................................................................31 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên huyện Đồng Hỷ .................................................31 3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ..................................33 3.1.3. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ37 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ ....................................................38 3.2. ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ VÀ QUY TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN.....................40 3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng tại huyện Đồng Hỷ so với quy định trong pháp luật đất đai ...............................................................................40 3.2.2. Đánh giá quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ so với pháp luật đất đai ...........................................................................................42 3.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN ..................................................50 3.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đơn vị hành chính ...............................................................................................50 3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo thời gian .............................................................................................................54 3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo loại đất ................................................................................................................55 3.3.4. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất ........................................................57 v 3.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN THEO Ý KIẾN CỦA NGƯỜI DÂN ...................................................................................................................60 3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................60 3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........62 3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..64 3.4.4. Đánh giá nhận xét về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............66 3.5. KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN......................................................................................68 3.5.1. Khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ........................................................................................68 3.5.2. Giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ..............................................................................70 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ......................................................................................73 1. KẾT LUẬN……………………………………………………………………...72 2. ĐỀ NGHỊ ...............................................................................................................74 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................76 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa chính SDĐ : Sử dụng đất VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân TN&MT : Tài nguyên và Môi trường BĐĐC : Bản đồ địa chính QSDĐ : Quyền sử dụng đất vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Tình hình thực hiện một số chỉ tiêu chủ yếu kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2011-2015 .................................................................................................. 34 Bảng 3.2: Cơ cấu và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ......................................................34 Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất Huyện Đồng Hỷ năm 2015 .................................39 Bảng 3.4. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ so với quy định của pháp luật đất đai ...............................................................41 Bảng 3.5. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn 18 xã, thị trấn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 – 2015................................................51 Bảng 3.6. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn trên địa bàn huyện giai đoạn 2011 – 2015 ................................52 Bảng 3.7. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo từng loại đất ...............................................................................55 Bảng 3.8. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất ....................57 Bảng 3.9. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo hộ khẩu của đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất ........................................59 Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp .........................................60 Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú: ..........................60 Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp ................................62 Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú:…………62 Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp ................................64 Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo ở từng địa bàn cư trú: .................................64 viii Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp ................................66 Bảng 3.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú ..................66 ix DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính huyện Đồng Hỷ.............................................32 Hình 3.2. Cơ cấu đất đai huyện Đồng Hỷ .................................................................40 Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSD đất huyện Đồng Hỷ ...........................................................................................................................44 Hình 3.4. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai ..................................................................................44 Hình 3.5. Lưu đồ quy trình bước 1 về giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ .............................................................................47 Hình 3.6. Lưu đồ quy trình bước 2 về giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ .............................................................................48 Hình 3.7. So sánh nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất theo khu vực ........................53 Hình 3.8: So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 – 2015 .................................................................................54 Hình 3.9 :So sánh kết quả chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp...........................55 Hình 3.10 :So sánh kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nghề nghiệp đối tượng nhận chuyển quyền .................................................................................57 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là tư liệu và cũng là đối tượng sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong cuộc sống sinh hoạt của con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng. Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách rất phổ biến và sôi động. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới. Nhờ thế mà người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó. Do vậy đất đai trở thành tài sản có giá và đất đai và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai. Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của tất cả những người dân và các cơ quan ban ngành. Việc nghiên cứu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có những đánh giá đúng, đưa ra những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết. Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất; nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến phức tạp trong lĩnh 2 vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, tìm ra những giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thuận lợi và tốt nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên, em lựa chọn đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài Đánh giá được công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này trong tương lai. 2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài - Đánh giá được hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015 - Đánh giá được ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên - Chỉ ra được khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 3. Ý nghĩa của đề tài Việc nghiên cứu đề tài giúp nhìn nhận và đánh giá những thuận lợi, khó khăn cũng như hạn chế của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ. Ngoài ra, việc nghiên cứu đề tài cũng giúp đánh giá được phần nào năng lực quản lý nhà nước về đất đai của huyện. Từ đó, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản và công tác quản lý nhà nước về đât đai trên địa bàn huyện được tốt hơn. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Cơ sở lí luận của chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ qui định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này lại diễn ra khá sôi động và trốn tránh được sự kiểm soát của Nhà nước.[1] Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Qua 10 năm thi hành, Luật đất đai 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai, tuy nhiên nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 2003 để phù hợp với 4 điều kiện thực tế hiện nay. Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014.[5] Với phạm vi nghiên cứu của đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015”. Do vậy, luận văn sẽ đề cập đến các quyền cơ bản của người sử dụng đất áp dụng theo Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai năm 2013. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan .[7] Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; Đất đang có tranh chấp. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất Để thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: * Các văn bản Luật Đất đai: - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004. - Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/09/2009. - Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014. * Các văn bản Luật liên quan: - Bộ luật Dân sự năm 1995. - Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2009. - Luật Khiếu nại năm 2012. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012 và có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2013. 5 * Các văn bản dưới luật: - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 01/7/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai. - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Thông tư số 01/2005/ TT-BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai. - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 6 - Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 20/10/10 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011, về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014) 1.2. KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới, nghĩa là người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác theo quy định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. [8] Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm ngành nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong thời hạn giao đất, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển nhượng QSDĐ; mọi hành vi chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị coi là hành vi trái pháp luật. [18] 7 1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai năm 2003, quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất. * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau, hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. [7] * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó là, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với giá trị đất. [18] * Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. [18] * Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. [7] [2] 8 * Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. [18] * Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. * Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. [18] Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, các hình thức chuyển quyền của người sử dụng đất đã được thu hẹp lại còn 7 hình thức, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. [8] 1.2.3. Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.3.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Một số quy định về chuyển nhượng QSD đất Tại Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, các điều khoản chuyển nhượng được quy định chặt chẽ như sau: 9 1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai. 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. 3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. [9] * Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra không thoả mãn thì nhà nước không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo quy định của pháp luật. Khi người sử dụng đất muốn thực hiện được các quyền chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thì phải đảm bảo được các điều kiện quy định của Luật đất đai. Theo đó, tại điều 106 của Luật đất đai 2003 và điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. [8]