Tài liệu đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện điện biên, tỉnh điện biên, giai đoạn 2016 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------------- NGUYỄN THỊ HUYỀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐIỆN BIÊN, TỈNH ĐIỆN BIÊN, GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------------- NGUYỄN THỊ HUYỀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐIỆN BIÊN, TỈNH ĐIỆN BIÊN, GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 Ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành:8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Huyền ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cô Khoa Quản lý đất đai, Phòng Đào tạo và Ban giám hiệu - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Vũ Thị Thanh Thủy, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND huyện Điện Biên, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Điện Biên và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Huyền iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii MỤC LỤC .............................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................... viii MỞ ĐẦU ..................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài. ......................................................................................1 2. Mục tiêu đề tài ......................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................3 3.1. Ý nghĩa khoa học ..............................................................................................3 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .....................................................................................3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................4 1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ...............................................................................................................4 1.1.2. Quyền và nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất ........................................5 1.1.3 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất ......................................7 1.1.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ ...................................8 1.1.5. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ .......................................................8 1.1.6. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................................11 1.1.7. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ................................................14 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ..................................................................................16 1.2.1. Các văn bản của Nhà nước ...........................................................................16 1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Điện Biên. .....................................................19 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................................20 1.3.1. Tình hình nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên thế giới....................................................................................................................20 1.3.2. Tình hình nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai ở Việt iv Nam ........................................................................................................................26 CHƯƠNG 2.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1. Đối tượng nghiên cứu .....................................................................................34 2.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................34 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................34 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Điện Biên ............................................34 2.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 .............................................................................................34 2.3.3. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên qua ý kiến người dân và cán bộ ............................................................35 2.3.4. Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên .......35 2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................35 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .......................................................................35 2.4.2. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .................................................36 2.4.3 Phương pháp so sánh.....................................................................................36 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...............................37 3.1. Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất và Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Điện Biên ............................................37 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội...............................................................37 3.1.2 Hiện trạng sử dụng đất và Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Điện Biên .....................................................................................................43 3.2. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 .............................................................................................50 3.2.1. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Điện Biên giai đoạn 2016 – 2019 ............................................................................................50 3.2.2. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Điện Biên .................................................................................52 3.2.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện v Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 theo loại đất ......................................................54 3.2.3.1. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 ..........................................................54 3.3. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên qua ý kiến người dân.............................................................................57 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................................................................................................57 3.3.2. Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ....................................................................................................62 3.4. Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên .......65 3.4.1 Thuận lợi .......................................................................................................65 3.4.2 Khó khăn .......................................................................................................65 3.4.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên .................................................................................66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...............................................................................68 1. Kết luận ..............................................................................................................68 2. Kiến nghị ............................................................................................................68 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................70 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản DTTN Diện tích tự nhiên GCN Giấy chứng nhận GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân QLN Quản lý nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất SHTN Sở hữu tư nhân SHNN Sở hữu nhà nước TTCN Tiểu thủ công nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Điện Biên năm 2019 ...................... 44 Bảng 3.2. Biến động đất đai của huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 ..... 46 Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Điện Biên giai đoạn 2016 – 2019.................................................................... 50 Bảng 3.4. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016-2019 ..................... 52 Bảng 3.5. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 ..................................... 54 Bảng 3.6. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 ......................... 56 Bảng 3.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về pháp luật và hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên .............................. 57 Bảng 3.8. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................................... 58 Bảng 3.9. Đánh giá đề xuất liên quan tới thủ hành chính chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................................... 61 Bảng 3.10. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ .............................................................................................................. 62 Bảng 3.11. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng ............... 64 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Biểu đồ 3.1. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Điện Biên giai đoạn 2016 – 2019.................................................................... 51 Biểu đồ 3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 ..................................... 55 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài. Theo điều 54 Hiến pháp 2013 thì “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Đảng ta khẳng định quyền sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu”. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất. Nó có vai trò quan trọng đối với phát triển kinh tế xã hội và quản lý nhà nước nhất là trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay. Điện Biên là một huyện nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Điện Biên, địa hình trải dài theo trục đường quốc lộ 279, có lợi thế cho việc phát triển kinh tế xã hội, trong thời gian gần đây theo chủ trương của Đảng và Nhà nước là công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, các tuyến đường cao tốc, các khu công nghiệp đang dần được hình thành, đặc biệt là Điện Biên đang hoàn thành công cuộc xây dựng nông thôn mới do đó mà điều kiện kinh tế phát triển rất nhanh cùng với đô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng rất cao. Từ đó công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra cũng khá sôi động, công tác quản lý đất đai của huyện gặp nhiều khó khăn, áp lực, nhất là tính hiệu quả trong quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn huyện 2 những năm qua còn khá phổ biến, dẫn tới những việc tranh chấp khiếu nại về đất đai còn nhiều, ngày càng có xu hướng gia tăng. Bên cạnh đó, với hệ thống thể chế pháp luật về đất đai hiện nay thì những vi phạm trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh, việc thực hiện Luật đất đai cấp xã, thị trấn còn chưa triệt để và thiếu tính đồng bộ. Đặc biệt còn nhiều hạn chế trong khâu công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất. Đây là vấn đề mà Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Điện Biên và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Điện Biên đang quan tâm và tìm ra giải pháp quản lý để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất, đồng thời nâng cao tính hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai của huyện. Và sự hình thành Văn phòng đăng ký một cấp chuyển Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Điện Biên sang Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Điện Biên thuộc Văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên. Nhận thức được điều đó đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, cán bộ giảng dạy của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019“. 2. Mục tiêu đề tài - Đánh giá được công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019; - Đánh giá được kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân - Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ 3 - Xác định được những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên trong thời gian tới. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động này. 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ. - Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để việc chuyển nhượng QSD đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền sử dụng đất sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). Trong đó: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là đổi đất lấy đất trên cơ sở ngang bằng về giá trị; chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là đổi đất lấy tiền hoặc hiện vật tương đương trên cơ sở có giá trị tức là người được nhận quyền sử dụng đất phải trả tiền hoặc trả bằng hiện vật tương đương với giá trị quyền sử dụng đất cho người có quyền sử dụng đất; cho thuê hoặc cho thuê lại là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê; tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất giữa người sống với người sống mà người sử dụng đất không lấy tiền hoặc hiện vật từ người được nhận quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai; thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự và tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình góp với người khác để hợp tác, kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). 5 Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất là: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013. - Đất không có tranh chấp. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra người sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này và việc chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 1.1.2. Quyền và nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất Trừ một số quyền và nghĩa vụ chung theo điều 166 và 170 Luật Đất đai 2013 thì trong lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sau: - Quyền khi chuyển quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp 6 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với trường hợp tặng cho QSD đất thì người tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất còn có thể đưa ra một số điều kiện với người nhận tài sản tặng cho là quyền sử dụng đất để người nhận tài sản thực hiện đúng mục đích mà người tặng cho hướng tới, miễn là điều kiện đó không trái quy định pháp luật, đạo đức thuần phong mỹ tục của dân tộc. Thực tế các địa phương nhiều cá nhân, tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác để làm cơ sở thờ tự, cơ sở tôn giáo hoặc làm không gian sinh hoạt công cộng vì lợi ích cộng đồng, từ thiện… Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai 2013. - Nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; 7 b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. 1.1.3 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 như sau: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 8 1.1.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 168 Luật đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013, như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại điều 194 của Luật đất đai 2013. 1.1.5. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ - Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo điều Điều 188 Luật đất đai 2013: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng 9 nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo điều điều 192 Luật đất đai 2013, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ. 10 Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo điều 193 Luật đất đai 2013: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây: Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án; Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, theo điều 194 Luật đất đai 2013: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê