Tài liệu đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất của thị xã phổ yên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THANH BÌNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THANH BÌNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LƯƠNG VĂN HINH Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ trong bất kỳ một luận văn nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được ghi rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Bình ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Lương Văn Hinh đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo UBND thị xã Phổ Yên,Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phổ Yên, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thị xã Phổ Yên, các cán bộ xã, phường, các hộ gia đình, cá nhân đã tham gia phỏng vấn và tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Bình iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ................................................... viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 9 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 9 2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................... 10 2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................... 10 2.2. Mục tiêu cụ thể ......................................................................................... 10 3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................ 11 3.1. Ý nghĩa khoa học ..................................................................................... 11 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ...................................................................................... 11 Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU .................................................. 12 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 12 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ......................................................................... 12 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 21 1.2. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam ................................................................................................................. 22 1.2. Khái quát chung về chuyển mục đích sử dụng đất .................................. 14 1.2.1. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất ......................................... 15 1.2.2. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất ........................................ 17 1.2.3. Một số quy định chung về chuyển mục đích sử dụng đất..................... 18 1.2.4. Mục đích của chuyển mục đích sử dụng đất ......................................... 20 1.2.5. Vai trò của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá và phát triển kinh tế - xã hội............................................................................ 21 iv Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 32 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 32 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32 2.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ............................................................... 33 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 33 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 33 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33 2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 34 2.4.1. Phương pháp kế thừa và chọn lọc tài liệu ............................................. 34 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .................................................. 34 2.4.3. Phương pháp thống kê, so sánh............................................................. 35 2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý số liệu ................................... 36 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình sử dụng đất của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên................................................................... 36 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ........................................... 36 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 41 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên .... 44 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến công tác chuyển mục đích sử dụng đất của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên ................... 53 3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển mục đích sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 ........................................................ 55 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất theo thời gian ............ 55 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất của các đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phổ Yên ............................................................................. 59 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất theo loại đất .............. 61 v 3.2.4. Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về việc chuyển mục đích sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên ............................................ 65 3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển mục đích sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 .......... 70 3.3.1. Yếu tố chủ trương, chính sách .............................................................. 70 3.3.2. Yếu tố dân số và việc làm ..................................................................... 71 3.3.3. Yếu tố phát triển kinh tế - xã hội của địa phương................................. 73 3.3.4. Yếu tố quy hoạch .................................................................................. 73 3.3.5. Yếu tố về thị trường bất động sản ......................................................... 74 3.3.6. Yếu tố về quy định pháp luật và thủ tục hành chính ............................. 75 3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn vàđề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển mục đích sử dụng đất cho thị xã Phổ Yên,tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới ..................................................................................................... 75 3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 75 3.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 76 3.4.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển mục đích sử dụng đất cho thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới ........................ 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 79 1. Kết luận ....................................................................................................... 79 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81 vi DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND Ủy ban nhân dân KCN Khu công nghiệp TN&MT Tài nguyên và môi trường BTNMT Bộ tài nguyên môi trường CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa MĐSD Mục đích sử dụng CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Diện tích rừng trồng mới tập trung phân theo loại rừng tại thị xã Phổ Yên giai đoạn 2016-2018 .......................................................... 40 Bảng 3.2. Tình hình sử dụng đất của thị xã Phổ Yên năm 2019 .................... 50 Bảng 3.3: Tình hình biến động đất đai của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 52 Bảng 3.4: Kết quả chuyển mục đích sử dụng đấtcủa thị xã Phổ Yên theo thời gian giai đoạn 2016 - 2018 .............................................................................. 57 Bảng 3.5: Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất của các đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phổ Yên, giai đoạn 2016 – 2018 .............................................. 59 Bảng 3.6: Kết quả chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệpsang đất phi nông nghiệp không phải đất ở của thị xã Phổ Yên,giai đoạn 2016 – 2018 .... 61 Bảng 3.7: Kết quả chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ởcủa thị xã Phổ Yên, giai đoạn 2016 – 2018 ..................................................................... 63 Bảng 3.8: Kết quả đánh giá của người dân về chuyển mục đíchsử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018............................................................ 65 Bảng 3.9: Kết quả đánh giá của cán bộ quản lývề việc chuyển mục đíchsử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018 ................................................. 68 Bảng 3.10: Các chỉ số tăng trưởng về dân số ảnh hưởng đến chuyển mục đích sử dụng đất của thị Phổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 ....................................... 72 viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ Hình 3.1: Bản đồ hành chính thị xã Phổ Yên.................................................. 37 Hình 3.2. Tỷ trọng các ngành kinh tế của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2017 – 2019 ......................................................................................................................... 42 Hình 3.3: Biểu đồ biểu thị tỷ lệ các nhóm đất của thị xã Phổ Yên năm 2019 ........ 51 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Việc sử dụng đất liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng ngành và từng lĩnh vực, quyết định đến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của từng người dân cũng như vận mệnh của cả quốc gia. Chính vì vậy Đảng và Nhà nước ta luôn coi đây là vấn đề bức xúc cần được quan tâm hàng đầu. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Chương II, Điều 18). Luật Đất đai năm 2013 quy định nội dung, trách nhiệm, thẩm quyền lập và xét duyệt quy hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 quy định rất rõ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trong quá trình sử dụng đất, việc quản lý và sử dụng đất đai trong thời gian qua chưa được chặt chẽ, một số trường hợp tùy tiện phá vỡ mặt bằng canh tác, lấn chiếm và chuyển mục đích sử dụng đất không xin phép; công tác giải quyết chậm hoặc thiếu kiên quyết trong xử lý, giải quyết các vấn đề tồn đọng sau kết luận thanh tra còn kéo dài, chưa dứt điểm. Bên cạnh đó, chính sách bồi thường tái định cư thiếu đồng bộ, thực hiện chưa thống nhất cũng là nguyên nhân gây nhiều khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt khi thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế xã hội. Các quan hệ đất đai diễn ra càng phức tạp thì càng cần phải có sự quản lý chặt chẽ hơn nữa của cơ quan Nhà Nước. Ý thức được điều này Nhà nước ta đã ban hành luật để quản lý và sử dụng đất cho hợp lý. Chuyển mục đích sử dụng đất là hoạt động diễn ra đã lâu trong quá trình sử dụng đất của người dân và cũng là một trong những nội dung quan lý nhà nước về đất đai trong Luật Đất đai. Đây không phải là nội dung mới trong Luật Đất đai tuy nhiên đến Luật Đất đai 2003 thì nội dung này mới được hoàn thiện và quy định rõ ràng tại khoản 5 Điều 22. Khu vực miền núi phía Bắc của nước ta là khu vực vẫn còn nhiều khó khăn về điều kiện kinh tế xã hội và đang được nhà nước đầu tư để phát triển. Đây cũng là khu vực có nhiều thành phần dân tộc sinh sống và làm việc chính vì vậy việc thi hành Luật Đất đai còn nhiều hạn chế như tình trạng người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không xin phép hoặc không có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chuyển mục đích sử dụng đất không theo quy hoạch của nhà nước gây ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, gây khó khăn cho việc quản lý đất đai của cơ quan nhà nước. Thị xã Phổ Yên có vị trí địa lý thuận lợi, là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của tỉnh Thái Nguyên. Vì vậy, bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế làm tăng nhu cầu sử dụng đất do đó chuyển mục đích sử dụng đất là rất cần thiết để tạo đà cho thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Từ những thực tế trên tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên trong giai đoạn 2016 - 2018, phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Từ đó đề ra các giải pháp nhằm nâng cao công tác chuyển đổi mục đích sử đụng đất tại Thị xã Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018. - Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thị xã. - Đề xuất định hướng các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành trong công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bànthị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018. - Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho phù hợp trong việc thực hiện kết quả công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả của đề tài sẽ đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc đang đặt ra hiện nay ở thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. Ngoài ra, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng điều kiện. Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc (Luật Đất đai 2013). Trong số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời sống của con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất, rừng và mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào. Các Mác cho rằng, đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể. Khi nói về vai trò và ý nghĩa của đất đối với nền sản xuất xã hội, Mác đã khẳng định: “Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị tiêu thụ”hay như William Petti đã nói:“Lao động chỉ là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ”. Chúng ta đều biết rằng, không có đất thì không thể có sản xuất, cũng như không có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật thể lịch sử - tự nhiên. Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con người còn thấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công năng của đất từng bước được mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Đất đai không chỉ cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển mà còn cung cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Kinh tế - xã hội phát triển mạnh, cùng với sự bùng nổ dân số đã làm cho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng trở nên căng thẳng. Những sai lầm (có ý thức hoặc vô ý thức) của con người trong quá trình sử dụng đất cùng với sự tác động của thiên nhiên đã và đang làm huỷ hoại môi trường đất, một số công năng của đất đai bị suy yếu đi. Vấn đề tổ chức sử dụng đất theo quan điểm sinh thái và phát triển bền vững càng trở nên quan trọng, bức xúc và mang tính toàn cầu. Cùng với sự phát triển không ngừng của sức sản xuất, công năng của đất cần được nâng cao theo hướng đa dạng, nhiều tầng nấc để truyền lại lâu dài cho các thế hệ mai sau. Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển, vì vậy việc sử dụng thật tốt tài nguyên quốc gia này không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước, mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Xã hội càng phát triển thì giá trị của đất đai sẽ càng cao và yêu cầu về sử dụng đất càng phải tốt hơn với hiệu qủa kinh tế xã hội cao hơn. Đất đai vốn là tặng vật của thiên nhiên cho con người, được các dân tộc bảo vệ để trở thành đất nước của mình, vốn mang trong đó tính bình đẳng về quyền và quyền lợi giữa mọi người. Chính sách đất đai hợp lý tạo nên tính bền vững xã hội, bảo đảm quyền lợi hợp lý của từng gia đình, từng cá nhân, đồng thời bảo đảm quyền lợi của cộng đồng, của toàn dân tộc. Sử dụng đất hợp lý là một tác nhân trực tiếp tạo nên tính bền vững trong quá trình phát triển bền vững của đất nước, của dân tộc. Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương. Phương án quy hoạch sử dụng đất là kết quả hoạt động thực tiễn của bộ máy quản lý Nhà nước kết hợp với những dự báo có cơ sở khoa học cho tương lai. Quản lý đất đai thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vừa đảm bảo tính thống nhất của quản lý Nhà nước về đất đai vừa tạo điều kiện để phát huy quyền làm chủ của nhân dân trong việc sử dụng đất để đạt đến mục tiêu dân giàu nước mạnh, xã hội công bằng văn minh. Về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo ưu tiên đất đai cho nhiệm vụ phát triển sản xuất nông nghiệp, vừa đảm bảo an toàn lương thực quốc gia, vừa thoả mãn nhu cầu nông sản phẩm cho toàn xã hội và nguyên liệu cho công nghiệp. đồng thời phải cân đối quỹ đất thích hợp với nhiệm vụ công nghiệp hóa đất nước, nâng cao độ phì nhiêu và hệ số sử dụng đất, vừa mở rộng diện tích để đạt ít nhất 10 triệu ha đất sản xuất nông nghiệp và 40 triệu tấn lương thực. Đối với đất công nghiệp, phải vừa sắp xếp lại các cơ sở hiện có, vừa nhanh chóng hình thành các khu công nghiệp mới phù hợp với nhịp độ phát triển. Về mặt xã hội và môi trường, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo độ che phủ thực vật của các hệ sinh thái bền vững, phải đáp ứng được nhu cầu tăng lên về đất ở và chất lượng của môi trường sống, đặc biệt chú ý đến tác động của môi trường của quá trình sử dụng đất để công nghiệp hoá và đô thị hoá, nhất là ở các khu vực mới phát triển. Quy hoạch sử dụng đất đai phải phản ánh được xu hướng cân đối giữa các vùng phát triển và phần còn lại của lãnh thổ để không phát sinh nhiều chênh lệch quá xa trên cùng một địa bàn. Quy hoạch sử dụng đất để phát triển hệ thống đường sá, sân bay, bến cảng, các công trình năng lượng, cấp thoát nước, dịch vụ công cộng…sẽ làm cho giá trị đất tăng lên và tạo thêm giá trị mới về sử dụng đất, đồng thời còn nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Do đó, các phương án quy hoạch sử dụng đất đều phải cân đối quỹ đất cho nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng. 1.1.1.1. Khái quát chung về chuyển mục đích sử dụng đất a, Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất Từ ngàn đời nay, mối quan hệ giữa con người và đất nông nghiệp là mối quan hệ đa chiều, vừa mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội. Có thể nói, đất nông nghiệp là trung tâm của các mối quan hệ trong xã hội nông thôn, là sự kết hợp cộc sống của họ qua nhiều thế hệ. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, đòi hỏi có sự giải quyết thấu tình, đạt lý của các cấp lãnh đạo. Luật đất đai 2003 đã thực sự đi vào cuộc sống, đánh giá chung là việc xác định quyền sử dụng đã rõ ràng và cụ thể hơn. Việc tham gia của đất đai vào quá trình tăng trưởng, quá trình chuyển dịch cơ cấu đầu tư… đều mang lại hiệu quả rất lớn. Vấn đề đất đai cực kỳ phức tạp không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước đang phát triển. Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích khác như thương mại, công nghiệp, nhà ở lại rất khó khăn. Để làm tốt công tác này trước hết chúng ta phải có cách đánh giá nhìn nhận một cách khách quan về kết quả chuyển mục đích sử dụng đất đang diễn ra, từ đó rút ra những thuận lợi, khó khăn và bài học kinh nghiệm trong công tác quản lý, đồng thời đòi hỏi người làm trong công tác này phải nắm chắc pháp luật về đất đai và vận dụng được vào trong thực tiễn quản lý. Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng của đất. Chuyển mục đích sử dụng đất còn được hiểu theo các góc độ về mặt pháp lý, về kinh tế tổ chức. Về mặt pháp lý, chuyển mục đích sử dụng đất là thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất, được duyệt bằng quyết định hành chính. Về mặt kinh tế, đất được sử dụng vào tất cả các hoạt động kinh tế và đời sống kinh tế xã hội. Việc chuyển mục đích sử dụng đất đã được đề cập từ Luật đất đai năm 1987 và tiếp tục được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, và đã được Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và phát huy các quy định này. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1987 chỉ đề cập đến chuyển mục đích sử dụng đất gián tiếp qua quy định tại Điều 12 về việc quyết định giao đất phải quyết định vào kế hoạch hàng năm chuyển loại đất từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo quy định tại Điều 13 Luật đất đai năm 1987 mà chưa có một quy định riêng nào về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất. Luật đất đai năm 1993 cũng chưa đưa ra khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ quy định rất sơ sài và gián tiếp về chuyển mục đích sử dụng đất thông qua quy định về thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp tại Điều 23, quy định tại Điều 33 về việc người sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi cơ quan nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất mà chưa đăng ký. Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 quy định bổ sung Điều 24a, 24b về các trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm nào về chuyển mục đích sử dụng đất. Trong Luật đất đai năm 2003 cũng chưa có một khái niệm chính thức về chuyển mục đích sử dụng đất. Tại quy định mới nhất hiện hành là Luật đất đai năm 2013 cũng không đưa ra một khái niệm cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ đề cập đến các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sở hữu đất mới được chuyển mục đích sử dụng đất. Có thể hiểu, chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển mục đích sử dụng đất có thể do yêu cầu phát triển của các ngành kinh tế hoặc các nhu cầu phát triển đô thị và văn hóa xã hội. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với những diện tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác. Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là hoạt động mang tính điều chỉnh về đất đai. Hoạt động này được thực hiện khi tình hình kinh tế, xã hội có sự biến đổi làm nhu cầu sử dụng đất có sự biến động. Khác với hình thức giao đất và cho thuê đất, Nhà nước căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cho phép người sử dụng đất được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác ngay trên diện tích đất mà họ đang sử dụng. Nhà nước không phải thu hồi rồi giao lại mà chỉ cần cho phép người sử dụng được thực hiện nghĩa vụ tài chính và công nhận cho họ được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi do người sử dụng đất thực hiện. 1.1.1.2. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất Theo pháp luật đất đai hiện hành, có 2 hình thức chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: chuyển mục đích sử dụng đất không làm thay đổi chủ sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng quyền sử dụng đất (làm thay đổi chủ sử dụng đất). Hình thức thứ nhất được thực hiện khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép nếu thuộc trường hợp phải xin phép còn nếu thuộc trường hợp không phải xin phép thì phải đăng ký với tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp xã. Hình thức thứ hai được thực hiện khi đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất và điều kiện chuyển nhượng; được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. 1.1.1.3. Một số quy định chung về chuyển mục đích sử dụng đất + Căn cứ và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định của pháp luật đất đai, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: UBND cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước; UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích đối với hộ gia đình cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định. + Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền - Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; - Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; - Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; - Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; - Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;