Tài liệu đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng tuyến đường trục trung tâm phía nam thành phố nam định, tỉnh nam định

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH THỊ THU HƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG TUYẾN ĐƯỜNG TRỤC TRUNG TÂM PHÍA NAM THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH, TỈNH NAM ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH THỊ THU HƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG TUYẾN ĐƯỜNG TRỤC TRUNG TÂM PHÍA NAM THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH, TỈNH NAM ĐỊNH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Văn Thơ Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày …... tháng….. năm 2020 Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Hường ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Lê Văn Thơ đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức các phòng, ban của Ủy ban nhân dân thành phố Nam Định; phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định; Ban quản lý Đầu tư và xây dựng thành phố Nam Định; Ủy ban nhân dân phường Cửa Nam, xã Nam Phong, xã Nam Vân đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày …... tháng….. năm 2020 Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Hường iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................1 LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ............................................................................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................3 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4 1.1.1. Đất đai ...............................................................................................................4 1.1.2. Thu hồi đất ........................................................................................................5 1.1.3. Một số khái niệm cơ bản liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ...........5 1.1.4. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ....................................6 1.1.5. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư................6 1.1.6. Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..........................11 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................................12 1.2.1 Luật, Thông tư, nghị định về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. .......................................................................................................................12 1.2.2. Các văn bản của tỉnh Nam Định .....................................................................13 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................................15 1.3.1. Quy định về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư một số nước trên thế giới .......................................................................................................................15 1.3.2. Kinh nghiệm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt Nam ..............20 1.4. Quy định về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt Nam...................21 1.4.1. Tình hình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên phạm vi cả nước ......................................................................................................................21 iv 1.4.2. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội ..............................22 1.4.3. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ....................22 1.4.4. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định ......23 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .26 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................26 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................26 2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................26 2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai thành phố Nam Định..................................................26 2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................26 2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin tài liệu ..........................................................26 2.3.2. Phương pháp tổng hợp xử lý thông tin, số liệu ...............................................28 2.3.3. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài .................28 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................29 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu.................................................................................................29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................29 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................30 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất ....................................................................33 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất .....................................................................................................................38 3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án nghiên cứu .................................................................................................................41 3.2.1. Giới thiệu khái quát dự án ............................................................................41 3.2.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường về đất ..................................................43 3.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường tài sản gắn liền với đất ......................52 3.2.4. Đánh giá kết quả thực hiện hỗ trợ ...................................................................55 3.2.5. Đánh giá kết quả thực hiện tái định cư ...........................................................61 3.2.6. Các khoản kinh phí khác để thực hiện dự án: .................................................64 v 3.2.7. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án xây dựng tuyến đường trục trung tâm phía Nam thành phố Nam Định .............................................65 3.3. Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến người dân trong khu vực thu hồi đất tại dự án nghiên cứu. .......................................................66 3.3.1 Tổng hợp kết quả điều tra đối với hộ gia đình, cá nhân...................................66 3.3.2. Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ ....................................................................72 3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. .................................77 3.4.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn công tác bồi thường, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..................................................................................................................77 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ...................................................................80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................84 1. Kết luận .................................................................................................................84 2. Kiến nghị ...............................................................................................................85 TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................86 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTGPMB Bồi thường, giải phóng mặt bằng BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường CNH Công nghiệp hoá GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HĐBT Hội đồng bồi thường HĐH Hiện đại hoá KT - XH Kinh tế - Xã hội LĐĐ Luật đất đai QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất TĐC Tái định cư TP Thành phố TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân TN&MT Tài nguyên và Môi trường SXKD Sản xuất kinh doanh vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 thành phố Nam Định ..........................34 Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2015-2019 thành phố Nam Định .........35 Bảng 3.3. Diện tích đất thu hồi ở giai đoạn 1 ...........................................................38 Bảng 3.4. Diện tích đất thu hồi giai đoạn 2...............................................................38 Bảng 3.5. Diện tích đất thu hồi tại giai đoạn 3 ....................................................... 39 Bảng 3.6. Đối tượng và điều kiện được bồi thường ..................................................41 Bảng 3.7. Tổng hợp giá đất bồi thường dự án .........................................................45 Bảng 3.8. Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất tại 3 phường, xã ..........................48 Bảng 3.9. Tổng hợp bồi thường về tài sản gắn liền với đất của dự án......................48 Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả hỗ trợ tại dự án...........................................................50 Bảng 3.11. Mức hỗ trợ tiền thuê nhà.........................................................................51 Bảng 3.12. Mức hỗ trợ ổn định đời sống .................................................................53 Bảng 3.13. Danh sách các hộ gia đình được giao đất tái định cư .............................56 Bảng 3.14. Bảng giá giao đất tái định cư ..................................................................57 Bảng 3.15. Tổng hợp kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư của dự án ...................58 Bảng 3.16.Tổng hợp kết quả điều tra đối với người có đất thu hồi ..........................59 Bảng 3.17. Đánh giá về mức hỗ trợ tại dự án ..........................................................61 Bảng 3.18 Đánh giá tình hình ổn định cuộc sống sau khi thu hồi đất ......................62 Bảng 3.19. Tổng hợp kết quả phỏng vấn cán bộ có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ...................................................................65 Bảng 3.20. Điều tra việc thực hiện trình tự, thủ tục bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất .......................................................................................................................66 Bảng 3.21 Điều tra hoạt động của cơ quan, tổ chức liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ........................................................................ 68 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ khu vực nghiên cứu ..................................................................... 29 Hình 3.2: Cơ cấu các loại đất thành phố Nam Định năm 2019 ............................ 36 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho loài người chúng ta, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, xã hội. Những năm gần đây, nền kinh tế phát triển mạnh mẽ cùng với áp lực về sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về đất đai của con người ngày càng tăng, diện tích đất đai ngày càng bị thu hẹp. Đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ làm cho đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao và nhu cầu về mặt bằng lớn để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh. Trong khi quỹ đất hiện có dành cho các hạng mục trên không thể đáp ứng được nhu cầu của sự phát triển, vì vậy việc chuyển mục đích sử dụng đất (nông nghiệp, đất ở, đất chưa sử dụng…) sang mục đích sử dụng đất chuyên dùng là điều không thể tránh khỏi. Nhu cầu chuyển đổi đất đai đang tạo nên một áp lực ngày càng tăng. Theo báo cáo chưa đầy đủ của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, sau khi triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2003, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha (trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp) của 826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội (Bộ TNMT, 2012). Cũng theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong thời gian qua tình hình khiếu nại, tố cáo về đất đai vẫn diễn biến phức tạp, ngày càng gay gắt, kéo dài và tập trung chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đặc biệt là các dự án phát triển các khu đô thị (chiếm gần 70% tổng số vụ khiếu nại, tố cáo) dẫn đến tiềm ẩn sự mất ổn định ở một số nơi (Bộ TNMT, 2012). Trong tình trạng chuyển đổi đất đai mạnh mẽ như vậy, vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư là khâu then chốt, quan trọng để chuẩn bị mặt bằng triển khai thực hiện các công trình, dự án phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; đồng thời giải quyết được các vấn đề liên quan đến việc làm, thu nhập, giảm khiếu kiện của người bị thu hồi đất, giữ ổn định và công bằng xã hội. Theo đánh giá của Tổng cục Quản lý đất đai, tình trạng các dự án quá 12 tháng nhưng vẫn chưa đưa đất vào sử dụng hoặc sử dụng đất chậm tiến 2 độ còn phổ biến ở hầu hết các địa phương trên cả nước. Kết quả thu hồi đất, giao đất, đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh của quốc gia và của địa phương. Tuy nhiên vẫn còn một số vướng mắc trong quá trình thu hồi đất do một số quy định về đầu tư, xây dựng, đất đai, môi trường còn có sự chồng chéo, chuyển tiếp qua nhiều luật, nghị định (Tổng Cục Quản lý đất đai, 2019). Tỉnh Nam Định hiện nay quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, quá trình đô thị hóa đang diễn ra rất nhanh, rất nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế. Đặc biệt, thành phố Nam Định là nơi đang diễn ra quá trình phát triển nhanh về cơ sở hạ tầng, các nhà máy, khu du lịch... phục vụ mục tiêu thu hút đầu tư để phát triển kinh tế, xã hội. Trong giai đoạn từ 2001 2019 thành phố Nam Định đã thực hiện việc giao đất, thu hồi đất cho 227 dự án thuộc khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, cụm công nghiệp với tổng diện tích là 1326,94ha. Và hơn 50 công trình giao thông, công trình công cộng phục vụ phát triển chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên việc thực hiện, bồi thường, hỗ trợ tái định cư gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là vướng mắc về cơ chế chính sách, phát sinh nhiều mâu thuẫn trong bồi thường hỗ trợ và tái định cư. Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, chưa hiệu quả không chỉ tồn tại trong các khu công nghiệp mà theo số liệu tổng hợp của ngành Tài nguyên và Môi trường, đến đầu năm 2019 toàn thành phố có 30 doanh nghiệp có vi phạm về quản lý, sử dụng đất đai như sử dụng đất không đúng mục đích, để đất hoang hoặc tiến độ triển khai chậm. Dự án bị chậm triển khai sẽ dẫn đến tình trạng không nộp được tiền sử dụng đất và không có mặt bằng sạch để thi công. Quá trình thu hồi đất thường có nhiều khoản chi phí phát sinh như giá đất tăng, các loại thuế, các khoản dự phòng và có thể kéo dài trong nhiều năm chưa dứt. Theo phản ánh của các cơ sở, doanh nghiệp, mặc dù các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước và địa phương, nhưng không ít hộ dân có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời, gây khó khăn, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của cả chủ đầu tư và những hộ dân khác.Bên cạnh đó thành phố giao việc thực hiện, bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho 3 các đơn vị khác nhau theo từng dự án. Người bị thu hồi đất giai đoạn trước so sánh kiến nghị với người bị thu hồi đất giai đoạn sau. Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các công trình, dự án nói chung và trên địa bàn thành phố Nam Định nói riêng, góp phần đề xuất các cơ chế, chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng tuyến đường trục trung tâm phía Nam thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được kết quả của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại “Dự án xây dựng tuyến đường trục trung tâm phía Nam thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định (đoạn nối từ Tỉnh lộ 490C đến vị trí giao với đường dẫn cầu Tân Phong)”. - Đánh giá được ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến đời sống của người dân. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố trong thời gian tới. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ về công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư những thuận lợi khó khăn khi tiến hành dự án. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra những thuận lợi, khó khăn của công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư để từ đó đề xuất những giải pháp khắc phục. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Đất đai a) Khái niệm đất đai Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng của quốc gia (Luật Đất đai, 1993). b) Đặc điểm của đất đai Đất đai có vị trí cố định không thể di chuyển được, với một số lượng lớn có hạn trên phạm vi toàn cầu, quốc gia và khu vực. Tính cố định không di chuyển từ vị trí này sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô và không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồn gốc hình thành, sinh thái với những tác động khác của thiên nhiên). Vị trí của đất đai có ý nghĩa rất lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác và sử dụng đất đai (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006). Khả năng phục hồi và tái tạo của đất đai chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người. Ngoài tính hai mặt trên, đất đai còn có những đặc điểm như là: Sự chiếm hữu, sở hữu đất đai và tính đa dạng phong phú của đất đai. Về sự chiếm hữu và sở hữu của đất đai ở nước ta đã được quy định rõ trong Luật Đất đai. Còn tính đa dạng và phong phú của đất đai thể hiện ở chỗ: Trước hết, do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bổ cố định từng vùng lãnh thổ nhất định, gắn liền với điều kiện hình thành của của đất đai quyết định. Mặt khác tính đa dạng, phong phú còn do yêu cầu, đặc điểm và mục đích sử dụng khác nhau. Đặc điểm này của đất đai đòi hỏi con người khi sử dụng đất đai phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách hiệu quả và tiết kiệm trên một vùng lãnh thổ. Để làm được điều này, phải xây dựng một quy hoạch tổng thể và chi tiết sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng vùng khu vực (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006). 5 1.1.2. Thu hồi đất - Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Luật Đất đai, 2013). - Các trường hợp thu hồi đất được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai 2013 1.1.3. Một số khái niệm cơ bản liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư a) Bồi thường: Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. (Theo khoản 6 Điều 4, Luật Đất đai năm 2003). Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. (Điều 3, Luật đất đai 2013). b) Hỗ trợ: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. (Điều 3, Luật đất đai 2013). c) Tái định cư: Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. d) Một số khái niệm liên quan khác - Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Luật Đất đai, 2013). - Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (Luật Đất đai, 2013). 6 - Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định (Luật Đất đai, 2013). - Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Luật Đất đai, 2013). - Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật Đất đai, 2013). 1.1.4. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm, bên cạnh đó công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Ở các địa phương khác nhau thì công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Chính vì vậy, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mang tính đa dạng và phức tạp: - Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành... mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt. - Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn. Do đó, tâm lý người dân khu vực này là phải giữ được đất để sản xuất. Mặt khác, cây trồng vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường. 1.1.5. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn nhiều vướng mắc, gây cản trở lớn cho công tác thu hồi đất. Không ít các trường hợp Nhà nước 7 phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý, vi phạm pháp luật về đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hoặc vì một quyết định sai chính sách trong thời gian qua không giảm. Vì vậy, việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước, nâng cao năng lực thể chế, ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt các mối quan hệ đất đai. Đồng thời, nó có tác động rất lớn đối với việc thực hiện công tác đền bù, tái định cư trong thời kỳ hình thành và phát triển thị trường bất động sản (Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định, Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 27/11/2009). a) Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước ta trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc để phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định, Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 27/11/2009). b) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng 8 mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ sở khoa học kỹ thuật, khoa hoc xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất. Đối với công tác đền bù, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nó chi phối từ khâu hình thành dự án đến khâu thu hồi đất và lập khu tái định cư. Hiện nay, trên phạm vi cả nước có khoảng 60% đơn vị cấp huyện có quy hoạch và 50% đơn vị cấp xã có quy hoạch. Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gặp nhiều khó khăn phức tạp (Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định, Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 27/11/2009). c) Yếu tố giao đất, cho thuê đất Công tác giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù. (Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định, Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 27/11/2009). d) Yếu tố điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính 9 Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan trọng, là cơ sở để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiện trạng sử dụng đất của khu vực dự án. Về công tác phân hạng và phân loại đất: Việc xác định chất lượng đất là cơ sở để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình độ thâm canh như nhau. Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảng giá đất giúp cho việc xây dựng phương án đền bù chính xác, công bằng khi thu hồi đất. Thực tế đã chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân loại đất. Ở nhiều địa phương do việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học dẫn đến hậu quả định giá đền bù khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý trong việc xác định giá đất khi đền bù thiệt hại (Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định, Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 27/11/2009). e) Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được xét cấp GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất. Trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ thuận lợi hơn. (Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định, Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 27/11/2009). 10 f). Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân (Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định, Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 27/11/2009). g). Giá đất - Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. - Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Giá đất cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và để Nhà nước điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật. h). Định giá đất Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Thực tế cho thấy bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ảnh hưởng đến quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. i) Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi buôn bán bất động sản mà ở đó có người mua, người bán, người môi giới, người đại diện pháp lý để thực hiện các quan hệ giao dịch về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền tệ, hàng hoá - bất động sản, ... theo các quy định của nhà nước. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư. Người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất, công trình trên đất mà không bắt buộc phải thông qua chính sách tái