Công tác quản lý các khu chung cư tại hà nội hiện nay thực trạng và giải pháp

  • Số trang: 64 |
  • Loại file: PDF |
  • Lượt xem: 15 |
  • Lượt tải: 0
hoangtuavartar

Đã đăng 24838 tài liệu

Mô tả:

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LỜI MỞ ĐẦU ۩۩۩ TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI. Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đất trong đó diện tích nhà ở của ngƣời dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng này.Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung cƣ cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi. Nhiều chuyên gia nhận định, từ nay đến 2015, cơ hội ngƣời có nhu cầu tiếp cận nhà ở thực sự rõ nét với giá phải chăng, điều này cũng ngăn chặn tình trạng gom hàng đầu cơ. Thành phố Hà Nội là một trong những địa phƣơng đầu tiên của cả nƣớc đã xây dựng và thực hiện chƣơng trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tƣợng dân cƣ trên địa bàn. Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với ngƣời nghèo, ngƣời thu nhập thấp, công chức, viên chức. Việc xây dựng các khu chung cƣ đang là vấn đề cấp thiết của không chỉ riêng chính quyền hà nội mà còn là mối quan tâm của dân cƣ trong thành phố . Sống trong chung cƣ đang trở thành trào lƣu, nhất là với giới trẻ Hà Nội. Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trƣờng sống thoáng đãng đã khiến mặt hàng chung cƣ bán đƣợc dù trong điều kiện thị trƣờng nhà đất ảm đạm Trong khi các khu chung cƣ đƣợc xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc quản lý các khu chung cƣ đƣợc tiến hành nhƣ thế nào?bởi lẽ tại hà nội cũng nhƣ rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cƣ thƣờng xuyên xảy ra 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 nhƣ hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà… nhƣng các vụ việc này giải quyết thế nào thì rất ít ngƣời đƣợc biết đến và trách nhiệm của các bên liên quan đến đâu? Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cƣ cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cƣ phát triển đa dạng, có nhà chung cƣ độc lập, có nhà chung cƣ hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của ngƣời mua, sở hữu riêng của chủ đầu tƣ... thế nhƣng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chƣa rõ. Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn nhƣ thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; đƣợc bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì... Nhƣng Ban quản trị lại không có tƣ cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chƣa có chủ đầu tƣ dự án nào áp dụng quy định này. Ngoài những bất cập trong quy định còn có những bất cập xuất phát từ thực tiễn. Có thể thấy hầu hết nhà đầu tƣ dự báo sai hoặc không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của ngƣời dân, trong khi cơ quan quản lý địa phƣơng chƣa hƣớng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Phƣơng tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý. Trong khi các khu chung cƣ liên tục đƣợc xây dựng lên để giải quyết vấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu chung cƣ trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cƣ nhƣng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chƣa 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 đầy đủ, chƣa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố. Việc nghiên cứu này giúp cho chúng ta có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề chung cƣ. Vì vậy chúng tôi quyết định nghiên cứu đề tài : “Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài đƣợc nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là - Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cƣ để đánh giá những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại. -Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lý chung cƣ đạt hiệu quả cao hơn. - Tìm hiểu quan lý chung cƣ đã đi vào thực tế nhƣ thế nào? Từ đó rút ra những nội dung chua phù hợp hoặc chƣa hoàn chỉnh. * Yêu cầu - Nắm vững nội dung các quyết định về quản lý chung cƣ của nhà nƣớc đối với các bên có liên quan - Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá thực trạng việc quản lý và sử dụng đất đai đô thị - Những kiến nghị đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa phƣơng. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất động sản và kinh tế tài nguyên,nhóm tác giả đã sử dụng những phƣơng pháp nghiên cứu đã học nhƣ: -phƣơng pháp điều tra dự báo -phƣơng pháp phân tích tổng hợp 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 -phƣơng pháp quy nạp diễn giải -phƣơng pháp diễn dịch Đối tƣợng,phạm vi nghiên cứu của đề tài Đề tài có đối tƣợng là công tác quản lý của chủ đầu tƣ và nhà nƣớc đối với các khu nhà chung cƣ tại Hà Nội hiện nay. Chung cƣ là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm ngƣời ở thực hiện mọi hoạt động riêng tƣ trong đó) có không gian sử dụng chung nhƣ hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung nhƣ hệ thồng điện nƣớc, thoát nƣớc, điện thoại v.v. Chung cƣ có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cƣ đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác...). Sự phát triển chung cƣ để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều ngƣời ở các tầng lớp khác nhau. Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tƣ số 14 về phân hạng sử dụng nhà chung cƣ. Có tất cả bốn loại chung cƣ đƣợc phân hạng theo Thông tƣ này. Theo đó, nhà chung cƣ cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Nhà chung cƣ hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo. Nhà chung cƣ hạng 3 là nhà có chất lƣợng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Cuối cùng là nhà chung cƣ có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đƣa vào khai thác sử dụng.. Tại Hà Nội hiện nay tập trung chủ yếu là các khà chung cƣ loại 3 và loại 4 bởi vậy đề tài sẽ giới hạn và đi sâu vào nghiên cứu tìm hiểu thực trạng về hai loại chung cƣ này. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu,kết luận,mục lục và danh mục,tài liệu tham khảo đề tài gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1:Tổng quan về chung cƣ Chƣơng 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tƣ và nhà nƣớc tại các khu chung cƣ ở Hà Nội hiên nay Chƣơng 3: Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý chung cƣ tại Hà Nội 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƢ ۩۩۩ 1.Khái niệm chung vể chung cƣ cao tầng Chung cƣ là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm ngƣời ở thực hiện mọi hoạt động riêng tƣ trong đó) có không gian sử dụng chung nhƣ hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung nhƣ hệ thồng điện nƣớc, thoát nƣớc, điện thoại v.v. Chung cƣ ít nhất có 2 tầng. Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng (cao ốc) đƣợc phân thành 4 loại nhƣ sau: +Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m). +Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m). +Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m). +Nhà cao tầng loại 4: > 40 tầng ( cao hơn 100 m). Về mặt sử dụng, chung cƣ cao ốc có 3 loại hình: 1.Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cƣ đơn thuần). 2.Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dƣới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên hình tháp gồm các căn hộ. 3.Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ. Về mặt sở hữu, chung cƣ phân thành hai nhóm: +Chung cƣ cho thuê thuộc một chủ sở hữu +Chung cƣ sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu. Chung cƣ cao ốc sở hữu chung là dạng chung cƣ hiện đang đƣợc phát triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nƣớc ta. 2.Nhà ở chung cƣ cao tầng tại Hà Nội 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Nhà ở chung cƣ cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cƣ cao tầng thuộc sở hữu nhà nƣớc và nhà ở chung cƣ cao tầng thuộc khu đô thị mới. a.Nhà ở chung cƣ cao tầng thuộc sở hữu nhà nƣớc: Nhà ở chung cƣ cao tầng thuộc sở hữu nhà nƣớc tại Hà Nội đƣợc nhà nƣớc xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho ngƣời dân đô thị. b. Nhà ở chung cƣ cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới: Nhà ở chung cƣ cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê. c.Đặc điểm của chung cƣ cao tầng: Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cƣ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung Trong trƣờng hợp nhà chung cƣ bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cƣ có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật. 3.Vị trí của chung cƣ trong việc phát triển các đô thị hiện đại: Hiện nay, Việt Nam là nƣớc đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội nhƣ: việc làm, môi trƣờng, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 một bộ phận đối tƣợng sinh viên mới ra trƣờng chƣa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nƣớc chủ trƣơng khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cƣ cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cƣ mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lƣợng của nhân dân .Nhà ở chung cƣ cao tầng theo dự án đƣợc xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trƣờng nên đã đƣợc xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cƣ cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trƣơng phát triển chung cƣ cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nƣớc. Hiện Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều nhà chung cƣ với quy mô lớn, trong đó có những nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là chung cƣ vừa kinh doanh thƣơng mại.Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cƣ nhƣng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chƣa đầy đủ, chƣa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố. 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU TƢ TẠI CÁC KHU CHUNG CƢ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY ۩۩۩ Các khu chung cƣ đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhƣng cơ chế quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn nhiều vấn đề gây bức xúc. Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục nổ ra và phần thua thiệt cuối cùng thƣờng thuộc về khách hàng. I.Về mặt quy hoạch 9 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cƣ trong đô thị hiện đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lƣợng môi trƣờng cƣ chú, nhƣ quản trị, an ninh của cộng đồng dân cƣ trong một chung cƣ, nhu cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thông tĩnh ),kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng trong chung cƣ. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng nhƣ vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng nhƣ vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam. Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:Một toà nhà chung cƣ cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cƣ dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần nhƣ gắn liền với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng nhƣ: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Bởi vậy,quy hoạch chung cƣ là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đề cập đến trong phần thực trạng của các khu chung cƣ hiện nay.Ngày càng có thêm nhiều các khu chung cƣ thƣơng mại mới đƣợc xây dựng lên ở các khu vực xa trung tâm thành phố.Việc này góp phần tạo điều kiên cho nhiều ngƣời dân sở hữu đƣợc một căn hộ cho riêng mình ,không phải chịu cảnh thuê nhà ở ,và ở trong những căn nhà “siêu mỏng” chật chội.Tuy nhiên,khi các chủ đầu tƣ và các kiến trúc sƣ quy hoạch diện tích đất để xây chung cƣ thì họ đã không tính đến hạ tầng cơ sở.Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gì đó rất xa vời và có thể khiến ngƣời ta dễ xem thƣờng. Thật ra, theo các kiến 10 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 trúc sƣ, thực tế nó rất gần gũi và ảnh hƣởng đến cuộc sống của mỗi ngƣời hàng ngày, hàng giờ. Đó là điện, nƣớc, đƣờng sá giao thông... hay xa hơn là chợ,siêu thị ,trƣờng học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng.Trong khi ở các khu vực gần trung tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tƣợng quá tải trƣờng học hay bệnh viện,tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khu chung cƣ mới đƣợc xây dựng xa trung tâm dƣờng nhƣ lại trái ngƣợc với điều đó.Điển hình nhƣ KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà chung cƣ và KĐT-đơn vị quản lý khu Mễ Trì Hạ) đƣợc đƣa vào sử dụng từ tháng 5-2006 nhƣng đến nay Các hạ tầng xã hội khác nhƣ chợ, trƣờng học, cơ sở y tế... chƣa thấy động tĩnh gì.Điều này ảnh hƣởng không nhỏ đến việc sinh hoạt của những ngƣời dân sống tại các khu chung cƣ đó. Vì thế nhà nƣớc đã có những luật về quy hoạch nhƣ:luật quy hoạch đô thị của quốc hội khoá XII,kì họp thứ 5 số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 :”….Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trƣờng sống thích hợp cho ngƣời dân sống trong đô thị, đƣợc thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị …”Theo các nhà quy hoạch, không phải tự nhiên, trong các dự án khu đô thị hiện đại, những quy định về điều kiện hạ tầng cơ sở đều rất khắt khe. Đã làm quy hoạch phải tính lâu dài. Điều kiện sống của ngƣời dân không đơn thuần chỉ là nơi ở, mà còn là không gian, sân chơi cho trẻ em, ngƣời già.Nếu các chủ đầu tƣ không kịp thời giải quyết vấn đề này thì sẽ gây ra hiện tƣợng chung cƣ xây lên mà không có ngƣời mua,trong khi khu vực trung tâm đã quá tải những căn nhà chật chội nay lại càng quá tải hơn,ngƣời dân không đƣợc đảm bảo về điều kiện sống,các tệ nạn xã hội tăng nhanh,rồi hậu quả sẽ nhƣ thế nào? II.Về mặt hạ tầng kĩ thuật 11 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 1.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cƣ cũ tại nội thành Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cƣ cũ cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hƣởng khá lớn tới mĩ quan đô thị.Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ƣớc trên 17 triệu m2, lớn thứ hai trong cả nƣớc, sau TPHCM. Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung cƣ cũ đang là nơi cƣ ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng) và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề.Các khu chung cƣ cũ này đƣợc xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc từ những năm 60-70-80 thế kỷ trƣớc, đến nay đều đã xuống cấp, một số đang trong tình trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm. Vào khoảng cuối năm 2008,Hà Nội phải trải qua một “trận lụt lịch sử”.Trận mƣa lớn nhất trong vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biển nƣớc,các khu chung cƣ cũ bị thấm dột,lún nứt nặng do bị ngâm nƣớc nhiều ngày.Trần nhà bong tróc nhiều chỗ,những mảng tƣờng vốn đã tróc sẵn nay chỉ cần đẩy nhẹ là rụng…Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cƣ giảng võ,thành công,láng hạ,văn chƣơng,kim liên…Trƣớc trận lụt các khu chung cƣ cũ này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt xảy ra. Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chƣơng là nơi giúp ngƣời ta dễ hình dung đƣợc diện mạo ban đầu của những chung cƣ loại lắp ghép 6X, 7X, bởi các khu nhà khác (và ngay cả mặt trƣớc của chính khu nhà B1) đều đã biến dạng do cơi nới, sửa sang chắp vá. Bức tƣờng gạch cũ kỹ mọc đầy những cụm dƣơng xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nƣớc thải to thô lố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố cáo” tuổi tác của các ngôi nhà. Khỏi phải nói cũng có thể hiểu đƣợc sự bất tiện mà cƣ dân các khu nhà này phải chịu đựng! Tuy “trẻ tuổi” hơn, nhƣng cƣ dân của các chung cƣ nhƣ Kim Liên, 12 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyện bực mình. Chị Nhung, chủ của một căn hộ chung cƣ tầng 2 tại Thành Công tâm sự: “Cứ mỗi khi trời mƣa, đặc biệt là những đợt mƣa dầm, gió bấc đầu mùa đông hoặc giông bão mùa hè, nƣớc chảy theo tấm ghép panel, ngấm dần xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ thành giọt”.Quả là trần và tƣờng nhà chị, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt, thậm chí còn mọc rêu xanh. Nhƣng “méo mó có hơn không”, gia đình chị cũng còn có đƣợc hệ thống công trình phụ riêng biệt chứ hàng ngàn ngƣời dân ở chung cƣ Nguyễn Công Trứ lại chƣa đƣợc hƣởng “hạnh phúc” này! Tại khu chung cƣ C4 Giảng Võ, vốn chỉ đƣợc phân cho các cán bộ trung cao cấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu. Số là thiết kế của các căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp, không thể vận chuyển đƣợc những vật cồng kềnh. Đã có ngƣời khi cha già, mẹ héo buộc lòng phải phá cửa để chuyển quan tài ra ngoài, rồi sau đó cũng không thể di quan theo lối cầu thang thông thƣờng, đành cắn răng buộc dây hạ áo quan xuống theo đƣờng “hàng không”... Để giải quyết thực trạng này, bộ xây dựng đã có quyết định số: 08/2008/Q Đ –BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà chung cƣ trong đó có : Điều 7.Cải tạo và phá dỡ nhà chung cƣ Việc cải tạo ,phá dỡ nhà chung cƣ đƣợc thực hiện theo quy định tại điều 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và điều 89 của Luật nhà ở ; Điều 55, điều 56 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo ,xây dựng lại các chung cƣ cũ bị hƣ hỏng ,xuống cấp “. 13 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Quyết định 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội. Theo đó, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ đƣợc thực hiện trên nguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phƣơng án di chuyển, tạm ứng, tái định cƣ đƣợc Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định quận, huyện phê duyệt thông qua văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, đƣợc UBND phƣờng, xã, thị trấn xác nhận. Các hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận bố trí tại các căn hộ mới có diện tích căn hộ không nhỏ hơn 30 m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tƣ phần diện tích tái định cƣ bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ đƣợc UBND quận, huyện phê duyệt. Đối với phần diện tích căn hộ đƣợc tăng thêm (ngoài diện tích bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân phải trả tiền theo suất đầu tƣ m2 sàn của dự án đƣợc duyệt. Các hộ thuộc diện nghèo và chính sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ đƣợc UBND thành phố xem xét cho phép trả góp trong 20 năm... Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cƣ cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ sở nguyên tắc then chốt ,nhiều ngƣời dân đã khấp khởi mừng thầm .Tuy nhiên, để thực hiên đƣợc công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàn tới. 2.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cƣ Ngay từ nhiều năm trƣớc,khi các khu chung cƣ cao tầng mới đƣợc mọc lên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng đến tận ngày nay mà nhà nƣớc vẫn không kiểm soát đƣợc:chất lƣợng của nhà chung cƣ.Đây là vấn đề đƣợc báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất 14 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 nhiều.Và gần nhƣ nó cũng đã gắn luôn vào tiềm thức của rất nhiều ngƣời dân đang sinh sống tại thủ đô:chung cƣ tiền tỷ tiền tấn hay chung cƣ “bậc trung” còn bao nhiêu là chuyên nữa là:thà mua đất xây nhà,bé tý cũng đƣợc ,an tâm hơn bao nhiêu…Về vấn đề này,đầu tiên ta phải kể đến chất lƣợng của các khu nhà tái định cƣ.Khi làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ chung cƣ, nhất là dạng nhà tái định cƣ, ngƣời mua chỉ đƣợc nhận biên bản bàn giao nhà với các thông tin "vẻn vẹn" về diện tích, thiết bị nội thất... mà không có bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan đến chất lƣợng công trình. Thậm chí, tại nhiều khu tái định cƣ, khi dân đến ở vẫn còn thiếu cả hệ thống điện, nƣớc, phòng cháy chữa cháy... Bộ xây dựng có quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về việc ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và công trình công cộng- An toàn sinh mạng và sức khoẻ” (gồm các vấn đề chống nƣớc , hơi ẩm và chất độc hại;bảo vệ khỏi ngã ,xô và va đập;an toàn sử dụng kính chiếu sáng ;thông gió và chống ồn) ; và thông tƣ số: 1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hƣớng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cƣ trong dự án đầu tƣ xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở ”cho biết một số quy định trong bàn giao quyền sở hữu đó là: Điều 2. ghi diện tích căn hộ nhà chung cƣ trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.Diện tích căn hộ nhà chung cƣ đ ƣợc ghi theo diện tích sàn căn hộ ,bao gồm cả diện tích ban công ,lôgia của căn hộ Điều 3 .Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cƣ :phải có I.Về phần sở hữu chung ,phần sở hữu riêng Về sở hữu chung phải tuân theo quy định tại khoản 3 đi ều 70 của luật nhà ở nhƣ hành lang,lối đi chung ,cầu thang,thang máy ,nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung Trong trƣờng hợp chung cƣ có 15 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 những công trình,diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tƣ hay chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ trong hợp đồng 1.về Bản nội quy quản lí sử dụng nh à chung cƣ phải đảm bảo các nội dung chính đã quy định tại điều 9 quy chế quản lí sử dụng nhà chung cƣ ban hành kèm quyết định số 08/2008/QD-BXD ngày 28/5/2008 của bộ trƣởng bộ xây dựng 2.Về diện tích căn hộ chung cƣ:phải nêu rõ cách tính diện tích 3.Về kinh phí bảo trì vận hành nhà chung cƣ: ghi rõ giá bán bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sỏ hữu chung của nhà chung cƣ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 54 của Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ II.Và Nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp 1.Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cƣ thực hiện theo phụ lục ban hành kèm theo Thông tƣ Tuy nhiên trên thực tế: Khu tái định cƣ Bình Yên (thôn Thạch Hoà, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất) với gần 200 hộ dân, nhƣng đến nay vẫn còn thƣa thớt các hộ không đến nhận nhà, vì đơn giản nƣớc và điện ở đây không đảm bảo. Hệ thống nƣớc phải sử dụng là nƣớc giếng khoan, trong khi đó khu tái định cƣ này lại nằm kẹt giữa 2 khu nghĩa địa nên ngƣời dân nghi ngờ nguồn nƣớc sử dụng không đảm bảo.Theo bà Đỗ Lợi - một trong những ngƣời chuyển về đây đầu tiên: "Diện tích nhà ở đây từ 150 - 300m2, quá lớn với những hộ dân ít nhân khẩu, ngƣời sinh sống chƣa nhiều nên rất vắng vẻ". KTĐC NƠ 14B cũng nằm trong diện phải sử dụng nƣớc giếng khoan, ông Đỗ Viết Doanh - Tổ trƣởng tổ dân phố 27C - cho biết: "Toàn bộ 121 hộ dân khu nhà này phải sử dụng nƣớc giếng khoan với giá bằng công ty kinh doanh nƣớc sạch. Dù ngƣời dân có cẩn thận nhƣ thế nào, lọc, đun sôi, lọc lại, nhƣng chỉ sau một vài ngày đều chuyển thành màu xanh nƣớc biển. Từ 16 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 khi chúng tôi về đây, chƣa từng thấy khu tái định cƣ này đƣợc cải tạo, nâng cấp, vì vậy nó xuống cấp rất nhanh, đặc biệt sau trận lụt lịch sử". Toàn bộ Khu tái định cƣ Định Công (quận Hoàng Mai, Hà Nội)gồm 3 toà nhà, nhƣng ngƣời dân đều phải đi bằng cửa phụ vì cửa chính bị sụt, lún, nứt. Riêng nhà NƠ 14A, một cầu thang máy đã hỏng 1 năm, nhƣng gọi mãi đơn vị quản lý nhà không sửa. Những cƣ dân ở nhà tái định cƣ tại khu đô thị mới Đền Lừ 2 (phƣờng Hoàng Văn Thụ,quận Hoàng Mai, Hà Nội)còn khổ hơn thế, nếu mất điện nguồn thì ngƣời dân ở tầng 11, 13 toà nhà A1, A2, A3, A4, A5 phải tự đi bằng cầu thang bộ vì không có máy phát điện. Chỉ cần một trận mƣa nhỏ, toàn bộ tầng trên cùng của các toà nhà từ A1 - A5 đều ngập hoặc thấm nƣớc, nhà bị nặng nhất là ngập 3cm nƣớc nhƣ căn hộ 1513, 1514, 1505, 1506 của nhà A2.Khổ hơn nữa, nhà bác Quách Đức Trí - Tổ trƣởng tổ dân phố 87, nếu buổi tối không khoá van nƣớc trƣớc cửa nhà thì hôm sau nƣớc tự dâng lên ngập toàn bộ khu bếp. Hiện tƣợng gạch lát nền bong, tƣợng vôi rơi, hệ thống thoát nƣớc từ tầng cao xuống tầng thấp hỏng là khá phổ biến ở những toà nhà này. Điển hình hộp kỹ thuật ở KTĐC NƠ 14B hỏng, nƣớc từ hội trƣờng dâng lên, kêu gọi Xí nghiệp quản lý khai thác dịch vụ KĐT Hà Nội mãi không đƣợc, 4 hộ dân ở P408, 308, 309, 409 tự bỏ tiền ra sửa. Cũng do đơn vị này quản lý và khai thác, nhƣng những cƣ dân ở nhà A4 Đền Lừ bị hỏng hệ thống cabin rác, làm đơn mãi không thấy đƣợc sửa, ngƣời dân tự đóng tiền để thuê sửa. Một thực tế nữa ở các khu tái định cƣ là ngƣời dân thậm chí còn không biết đâu là chủ đầu tƣ đích thực. Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dự án hoặc của quận, huyện nào đó. Thuyết phục đƣợc dân bàn giao mặt bằng, đƣa dân đến nhận nhà tái định cƣ rồi bàn giao cho Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội phụ trách là coi 17 nhƣ xong trách nhiệm. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Vì thế, có vị quản lý nhà tái định cƣ còn ca thán: Có những khu nhà chƣa hoàn thiện xong, các ông Ban quản lý dự án đã đòi bàn giao đƣa dân đến ở để nhanh chóng giải phóng mặt bằng. Lại có những khu nhà bỏ không đến 2 - 3 năm, hết cả thời gian bảo hành mới đƣa dân vào ở thì nhiều hạng mục đã bị xuống cấp. Dân phàn nàn về chất lƣợng, đơn vị quản lý không có kinh phí mà sửa chữa, trong khi chủ đầu tƣ đã "lặn" sang làm dự án khác. Vì vậy, nhà tái định cƣ cứ mãi mang tiếng xấu! Trên đây là một số hiện trạng thực tế đang xảy ra tại một số khu nhà tái định cƣ trong rất nhiều khu nhà tái định cƣ tại thành phố hiện nay.Đến bao giờ các khu nhà tái định cƣ mói hết đƣợc tiếng xấu??? 3.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cƣ “bậc trung” Theo quy định của nhà nƣớc, các công trình xây dựng có liên quan đến cộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về chất lƣợng cũng nhƣ sự an toàn.Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tƣ chung cƣ thực hiện quy định này. Ngƣời mua nhà thì đang ở thế bất lợi (cung nhỏ hơn cầu) nên không đòi hỏi chủ đầu tƣ đáp ứng thủ tục này. Vì thế, không chỉ có nhà tái định cƣ chịu tiếng chất lƣợng kém mà ngay cả những chung cƣ đƣợc gọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tƣợng này.Duới đây là một chung cƣ đại diện tiêu biểu trong vấn đề về chất lƣợng công trình. Những ngƣời dân đang sống tại 3 toà nhà chung cƣ B3 - B4 - B5, thuộc tổ 10 thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm cho biết: "Dù về đây ở đƣợc 1 năm và khu nhà có Ban quản lý hẳn hoi nhƣng hơn 100 hộ trong diện tái định cƣ đang sống trong 3 toà nhà này hàng ngày vẫn phải thực hiện phƣơng án "6 tự túc": Tự thay bóng đèn chiếu sáng trong các toà nhà; Tự mang rác đi đổ; Tự sửa chữa nhà khi có hỏng hóc; Tự quét dọn trong các toà nhà; Tự 18 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 trông giữ bồn hoa xung quanh; Tự lọc lại nƣớc để dùng tạm..Chủ căn hộ số 205, B3 nói: "Chỉ có những ngƣời sống ở nhà B5 mới có thang máy để đi, còn những hộ sống ở B3 - B4 thì phải đi cầu thang bộ. Điều đáng nói hơn cả là hệ thống điện ở cả B3 và B4 đều là điện trần, không ít hộp điện nguồn của các tầng đƣợc đặt ở vị trí thấp, lại có nhiều đầu dây hở gần tầm với của trẻ con nên rất nguy hiểm. Không chỉ có vậy, toàn bộ hệ thống chuông cửa đều bị cắt nên mỗi khi nhà ai có khách đến đều phải gọi ông ổng từ ngoài hành lang, vừa bất tiện cho khách, vừa gây phiền cho hàng xóm".Ngoài ra,cho dù mới đƣợc xây dựng nhƣng 2 toà nhà B3 - B4 đều không có đƣờng điện thoại hay cáp truyền hình nên hầu hết các hộ dân đều phải tự túc lắp ăng-ten, đục tƣờng để kéo dây điện thoại từ một cột điện phía trƣớc nhà B3 tới từng nhà.Anh Tuấn - một ngƣời dân trong khu vực bực bội nói: "Mang tiếng là có ban quản lý nhƣng có bao giờ thấy họ chủ động khắc phục, sửa chữa hay quan tâm đến cuộc sống của ngƣời dân chúng tôi đâu. Mọi việc từ thay bóng đèn chiếu sáng, quét dọn hàng lang và khắc phục sự xuống cấp của từng căn hộ đều tự ngƣời dân chúng tôi phải tự làm nên đôi khi có cảm giác rằng 3 toà nhà này đang bị cơ quan chủ quản bỏ rơi".Theo tìm hiểu, 3 toà nhà B3 B4 - B5 Cầu Diễn hiện thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và Khai thác khu đô thị, trực thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội. Không chỉ có vấn đề trong chất lƣợng của công trình, mà hiện nay các toà nhà chung cƣ còn phát sinh thêm một vấn đề mới khi các toà nhà chung cƣ ngày càng mọc lên nhiều hơn: sử dụng nhà chung cƣ làm văn phòng. Bất cứ một ngƣời dân nào khi bƣớc chân vào tòa nhà chung cƣ M3 M4 phố Nguyễn Chí Thanh đều không khỏi ngỡ ngàng bởi chi chít những tấm biển đề tên văn phòng của các doanh nghiệp gắn ngay trƣớc cửa mỗi căn hộ. Theo thiết kế, tòa nhà có 200 căn hộ nhƣng có tới hơn 100 căn đã đƣợc 19 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 chuyển đổi công năng làm văn phòng hoặc cửa hàng buôn bán quần áo, mỹ phẩm. Trƣớc ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Công văn số 2544/BXD-QLN), số văn phòng trong tòa nhà chung cƣ này chỉ xấp xỉ một trăm, vậy mà sau gần 5 tháng có lệnh "cấm", số văn phòng lại nhiều hơn trƣớc.Một ngƣời dân sống trong tòa nhà bức xúc: "Tôi chả biết lệnh cấm đã thực hiện chƣa mà chẳng thấy văn phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấy ngƣời ta dọn đến. Chủ trƣơng của Bộ Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kế để ở chứ đâu phải để làm văn phòng. Cả tòa nhà có 4 cái thang máy, nhân viên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn ã suốt cả ngày, nhà để xe lúc nào cũng chật cứng vì quá tải. Nếu là nhà ở, mỗi gia đình chỉ có 3-4 ngƣời, nay một văn phòng cũng có ít nhất 5-7 nhân viên, chƣa kể lƣợng khách đến giao dịch hằng ngày. Nói dại, nhỡ xảy ra hỏa hoạn thì thoát hiểm thế nào, ngƣời chen nhau cũng đã đủ chết rồi”. Không tập trung thành "đặc khu" nhƣ tòa nhà M3 - M4 phố Nguyễn Chí Thanh nhƣng tại các khu chung cƣ khác nhƣ Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình, Nam Trung Yên, Vinaconex, Vinashin... cũng có vô khối căn hộ đã, đang và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê. Khi đƣợc hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xây dựng(Công văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phƣơng tiến hành rà soát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cƣ làm văn phòng.) đại diện ban quản lý nhà chung cƣ đều trả lời rằng họ chƣa nhận đƣợc bất cứ một văn bản hƣớng dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng. Vì ban quản lý không có thẩm quyền nên ngƣời thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gì là quyền của họ. Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhà chung cƣ làm văn phòng, ban quản lý chỉ khuyến cáo "cần thận trọng vì chính sách mới có thể sẽ thay đổi".Giám đốc một doanh nghiệp tƣ nhân có văn phòng tại tòa nhà 17T Trung Hòa - Nhân Chính lại rất tự tin nói rằng: 20
- Xem thêm -