Tài liệu Công tác quản lý các khu chung cư tại hà nội hiện nay thực trạng và giải pháp

KÍNH GỬI THẦY TRUNG ĐỀ TÀI :CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHU CHUNG CƢ TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY :THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHÓM THỰC HIỆN: 1.Ngô Thị Hồng Minh (nhóm trƣởng) sdt: 0974024762 2.Hoàng Thị Tuyết 3.Mai Thị Kinh Thoa 4.Phạm Thị Hƣơng 5.Nguyễn Mai Hƣơng 6.Chử Thị Thu Hƣơng 7.Vũ Thị Mai LỚP :BẤT ĐỘNG SẢN 50B 1 Đề cƣơng đề tài: “Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”. A. LỜI MỞ ĐẦU I. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI. 1. Mục tiêu nghiên cứu 2. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài 3. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài - Đề tài có đối tƣợng là công tác quản lý của chủ đầu tƣ và nhà nƣớc đối với các khu nhà chung cƣ tại Hà Nội hiện nay. 4. Kết cấu của đề tài Chƣơng 1: Tổng quan về chung cƣ. Chƣơng 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tƣ và nhà nƣớc tại các khu chung cƣ ở Hà Nội hiên nay. Chƣơng 3: Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý chung cƣ tại Hà Nội. CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƢ 1. Khái niệm chung vể chung cƣ cao tầng 2. Nhà ở chung cƣ cao tầng tại Hà Nội a. Nhà ở chung cƣ cao tầng thuộc sở hữu nhà nƣớc. b. Nhà ở chung cƣ cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới. c. Đặc điểm của chung cƣ cao tầng. 3. Vị trí của chung cƣ trong việc phát triển các đô thị hiện đại. 2 4. Những quy định pháp lý về quản lý chung cƣ + Giải thích từ ngữ về bộ phận ban quản lý chung cƣ. + Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ. + Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cƣ. + Quản lý vận hành nhà chung cƣ. + Bảo trì nhà chung cƣ. + Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, ngƣời sử dụng trong sử dụng nhà chung cƣ; những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cƣ. + Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm. CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU TƢ TẠI CÁC KHU CHUNG CƢ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY *). Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội. *) Thực trạng quản lý chung cư tại các chung cư. I. Về mặt quy hoạch II. Về mặt hạ tầng kĩ thuật 1. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cƣ cũ tại nội thành 2. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cƣ 3. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cƣ “bậc trung” 4. Thực trạng phát triển về chung cƣ tƣ nhân. III . Về mặt đảm bảo an toàn cho ngƣời dân trong khu nhà chung cƣ 3 1. Thực trạng an toàn ngƣời dân ở một số khu nhà chung cƣ hiện nay. 2. Một số quy chế, quyết định, nghị định quản lý và sử dụng nhà ở chung cƣ đảm bảo an toàn cho ngƣời dân trong khu nhà chung cƣ. IV. Phí chung cƣ. -Thực trạng tính phí dịch vụ ở một số chun cƣ tại Hà Nội. - Một số luật liên quan tới tính phí dịch vụ quản lý chung cƣ. + Phƣơng pháp xác định giá dịch vụ nhà chung cƣ: + Xác định giá dịch vụ nhà chung cƣ. + Quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ. CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƢ TẠI HÀ NỘI KẾT LUẬN 4 LỜI MỞ ĐẦU ۩۩۩ TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI. Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đất trong đó diện tích nhà ở của ngƣời dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng này. Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung cƣ cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi. Nhiều chuyên gia nhận định, từ nay đến 2015, cơ hội ngƣời có nhu cầu tiếp cận nhà ở thực sự rõ nét với giá phải chăng, điều này cũng ngăn chặn tình trạng gom hàng đầu cơ. Thành phố Hà Nội là một trong những địa phƣơng đầu tiên của cả nƣớc đã xây dựng và thực hiện chƣơng trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tƣợng dân cƣ trên địa bàn. Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với ngƣời nghèo, ngƣời thu nhập thấp, công chức, viên chức. Việc xây dựng các khu chung cƣ đang là vấn đề cấp thiết của không chỉ riêng chính quyền hà nội mà còn là mối quan tâm của dân cƣ trong thành phố. Sống trong chung cƣ đang trở thành trào lƣu, nhất là với giới trẻ Hà Nội. Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trƣờng sống thoáng đãng đã khiến mặt hàng chung cƣ bán đƣợc dù trong điều kiện thị trƣờng nhà đất ảm đạm. Trong khi các khu chung cƣ đƣợc xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc quản lý các khu chung cƣ đƣợc tiến hành nhƣ thế nào? Bởi lẽ tại Hà Nội cũng nhƣ rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cƣ thƣờng xuyên xảy ra nhƣ hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà… nhƣng các vụ việc này giải quyết thế nào thì rất ít ngƣời đƣợc biết đến và trách nhiệm của các bên liên quan đến đâu?. 5 Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cƣ cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cƣ phát triển đa dạng, có nhà chung cƣ độc lập, có nhà chung cƣ hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của ngƣời mua, sở hữu riêng của chủ đầu tƣ... thế nhƣng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chƣa rõ. Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn nhƣ thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; đƣợc bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì... Nhƣng Ban quản trị lại không có tƣ cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chƣa có chủ đầu tƣ dự án nào áp dụng quy định này. Ngoài những bất cập trong quy định còn có những bất cập xuất phát từ thực tiễn. Có thể thấy hầu hết nhà đầu tƣ dự báo sai hoặc không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của ngƣời dân, trong khi cơ quan quản lý địa phƣơng chƣa hƣớng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Phƣơng tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý. Trong khi các khu chung cƣ liên tục đƣợc xây dựng lên để giải quyết vấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu chung cƣ trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cƣ nhƣng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chƣa đầy đủ, chƣa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố. Việc nghiên cứu này giúp cho chúng ta có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề chung cƣ. Vì vậy chúng tôi quyết định nghiên cứu đề tài : “Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”. 6 Mục tiêu nghiên cứu Đề tài đƣợc nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là - Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cƣ để đánh giá những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại. -Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lý chung cƣ đạt hiệu quả cao hơn. - Tìm hiểu quản lý chung cƣ đã đi vào thực tế nhƣ thế nào? Từ đó rút ra những nội dung chƣa phù hợp hoặc chƣa hoàn chỉnh. * Yêu cầu - Nắm vững nội dung các quyết định về quản lý chung cƣ của nhà nƣớc đối với các bên có liên quan. - Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá thực trạng việc quản lý và sử dụng đất đai đô thị. - Những kiến nghị đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa phƣơng. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất động sản và kinh tế tài nguyên, nhóm tác giả đã sử dụng những phƣơng pháp nghiên cứu đã học nhƣ: - Phƣơng pháp điều tra dự báo - Phƣơng pháp phân tích tổng hợp - Phƣơng pháp quy nạp diễn giải - Phƣơng pháp diễn dịch 7 Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài Đề tài có đối tƣợng là công tác quản lý của chủ đầu tƣ và nhà nƣớc đối với các khu nhà chung cƣ tại Hà Nội hiện nay. Chung cƣ là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm ngƣời ở thực hiện mọi hoạt động riêng tƣ trong đó) có không gian sử dụng chung nhƣ hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung nhƣ hệ thồng điện nƣớc, thoát nƣớc, điện thoại v.v. Chung cƣ có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cƣ đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác...). Sự phát triển chung cƣ để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều ngƣời ở các tầng lớp khác nhau. Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tƣ số 14 về phân hạng sử dụng nhà chung cƣ. Có tất cả bốn loại chung cƣ đƣợc phân hạng theo Thông tƣ này. Theo đó, nhà chung cƣ cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Nhà chung cƣ hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo. Nhà chung cƣ hạng 3 là nhà có chất lƣợng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. Cuối cùng là nhà chung cƣ có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đƣa vào khai thác sử dụng.. 8 Tại Hà Nội hiện nay tập trung chủ yếu là các khà chung cƣ loại 3 và loại 4. Bởi vậy đề tài sẽ giới hạn và đi sâu vào nghiên cứu tìm hiểu thực trạng về hai loại chung cƣ này. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục, tài liệu tham khảo đề tài gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan về chung cƣ Chƣơng 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tƣ và nhà nƣớc tại các khu chung cƣ ở Hà Nội hiên nay Chƣơng 3: Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý chung cƣ tại Hà Nội 9 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƢ ۩۩۩ 1. Khái niệm chung vể chung cư cao tầng Chung cƣ là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm ngƣời ở thực hiện mọi hoạt động riêng tƣ trong đó) có không gian sử dụng chung nhƣ hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung nhƣ hệ thồng điện nƣớc, thoát nƣớc, điện thoại v.v. Chung cƣ ít nhất có 2 tầng. Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng (cao ốc) đƣợc phân thành 4 loại nhƣ sau: +Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m). +Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m). +Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m). +Nhà cao tầng loại 4: > 40 tầng ( cao hơn 100 m). Về mặt sử dụng, chung cƣ cao ốc có 3 loại hình: 1. Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cƣ đơn thuần). 2. Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dƣới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên hình tháp gồm các căn hộ. 3. Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ. Về mặt sở hữu, chung cƣ phân thành hai nhóm: + Chung cƣ cho thuê thuộc một chủ sở hữu + Chung cƣ sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu. Chung cƣ cao ốc sở hữu chung là dạng chung cƣ hiện đang đƣợc phát triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nƣớc ta. 2. Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội 10 Nhà ở chung cƣ cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cƣ cao tầng thuộc sở hữu nhà nƣớc và nhà ở chung cƣ cao tầng thuộc khu đô thị mới. a. Nhà ở chung cƣ cao tầng thuộc sở hữu nhà nƣớc: Nhà ở chung cƣ cao tầng thuộc sở hữu nhà nƣớc tại Hà Nội đƣợc nhà nƣớc xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho ngƣời dân đô thị. b. Nhà ở chung cƣ cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới: Nhà ở chung cƣ cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê. c. Đặc điểm của chung cƣ cao tầng: Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cƣ có các đặc điểm sau: - Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia - Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cƣ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung - Trong trƣờng hợp nhà chung cƣ bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cƣ có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật. 3. Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại: Hiện nay, Việt Nam là nƣớc đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội nhƣ: việc làm, môi trƣờng, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tƣợng sinh viên mới ra trƣờng chƣa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang 11 tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác, tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy, Nhà nƣớc chủ trƣơng khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cƣ cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cƣ mới, nhiều kiểu dáng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lƣợng của nhân dân. Nhà ở chung cƣ cao tầng theo dự án đƣợc xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, với sự đồng bộ về cảnh quan môi trƣờng nên đã đƣợc xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cƣ cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trƣơng phát triển chung cƣ cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nƣớc. Hiện Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều nhà chung cƣ với quy mô lớn, trong đó có những nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là chung cƣ vừa kinh doanh thƣơng mại. Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cƣ nhƣng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chƣa đầy đủ, chƣa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố. 4. Những quy định pháp lý về quản lý chung cư: Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ đƣợc ban hành kèm theo Quyết định số 08 /2008/ QĐ- BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trƣởng Bộ Xây dựng. + Giải thích từ ngữ về bộ phận ban quản lý chung cư: - “Chủ đầu tƣ” là ngƣời sở hữu vốn hoặc đƣợc giao quản lý sử dụng vốn để thực hiện đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật; là ngƣời trực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cƣ cho bên mua. 12 - “ Đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ” là tổ chức đang đƣợc giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cƣ đó. - “Chủ sở hữu nhà chung cƣ” là tổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ. - “Ngƣời sử dụng nhà chung cƣ” là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ. - “Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ” là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. + Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư: Việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đề sau: - Quản lý vận hành nhà chung cƣ bao gồm: quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nƣớc, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cƣ; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vƣờn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cƣ hoạt động bình thƣờng. Việc vận hành nhà chung cƣ phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cƣ thực hiện. - Bảo trì nhà chung cƣ bao gồm việc duy tu bảo dƣỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cƣ nhằm duy trì chất lƣợng của nhà chung cƣ. Việc bảo trì đƣợc thực hiện theo quy định tại Thông tƣ số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trƣởng Bộ Xây dựng hƣớng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng. Việc bảo trì nhà chung cƣ phải do tổ chức có tƣ cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì. - Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cƣ đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và Điều 89 của Luật Nhà ở; Điều 55 và Điều 56 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở” (sau đây gọi tắt là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 13 03/7/2007 về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cƣ cũ bị hƣ hỏng, xuống cấp”. - Lƣu trữ hồ sơ nhà chung cƣ: Chủ sở hữu nhà ở (đối với nhà chung cƣ có 01 chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu nhà chung cƣ) có trách nhiệm lập, lƣu trữ hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật Nhà ở. - Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ 1. Mọi nhà chung cƣ đều phải có Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ với những nội dung chính nhƣ sau: a) Trách nhiệm của các tổ chức (Chủ đầu tƣ hoặc đơn vị quản lý nhà chung cƣ, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị) trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo quy định của Quy chế này; b) Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc ngƣời sử dụng hợp pháp nhà chung cƣ; c) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cƣ; d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ và các loại phí hợp lý khác; đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ; phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà chung cƣ; e) Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ và một số quy định khác. 2. Đối với nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu a) Trƣờng hợp nhà chung cƣ đƣợc bán từ ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành, trƣớc khi bán, Chủ đầu tƣ xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo quy định tại khoản 1 Điều này và thông báo cho Bên mua. Bản nội quy này đƣợc đính kèm theo và là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cƣ. b) Trƣờng hợp nhà chung cƣ đƣợc bán trƣớc ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì Chủ đầu tƣ hoặc Ban quản trị (nếu đã thành lập) hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cƣ có trách nhiệm soạn thảo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo quy định tại khoản 1 Điều này để thông qua trong Hội nghị nhà chung cƣ. Trong trƣờng hợp này, Bản nội quy phải phù hợp với nội dung quyết định đầu tƣ, nội dung dự án đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) và những thoả thuận, cam kết bằng văn bản giữa Bên bán và Bên mua khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cƣ (nếu có). 14 3. Đối với nhà chung cƣ có một chủ sở hữu Chủ sở hữu nhà chung cƣ phải căn cứ vào những nội dung quy định tại khoản 1 Điều này để xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ phù hợp với điều kiện thực tế của nhà chung cƣ đó và thông báo công khai với ngƣời sử dụng nhà chung cƣ. + Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư: - Chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ trong tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cƣ - Hội nghị nhà chung cƣ - Ban quản trị nhà chung cƣ - Chủ đầu tƣ trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ - Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ + Quản lý vận hành nhà chung cư: - Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ và nghiệm thu, thanh toán, thanh lý hợp đồng dịch vụ - Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ trong vận hành nhà chung cƣ - Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cƣ + Bảo trì nhà chung cư - Nguyên tắc bảo trì nhà chung cƣ - Mức kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cƣ - Quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cƣ +Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng trong sử dụng nhà chung cư; những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư - Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cƣ - Quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cƣ - Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cƣ - Những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Điều 23 của Quy chế này phải đƣợc Ban quản trị hoặc Chủ đầu tƣ hoặc chủ sở hữu nhà chung cƣ thông báo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liên quan để biết và thựchiện. 15 + Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm - Giải quyết tranh chấp: 1. Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cƣ do Toà án giải quyết. 2. Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà chung cƣ đƣợc giải quyết trên cơ sở hoà giải nhƣng phải đảm bảo các quy định của Quy chế này. Nếu không hoà giải đƣợc thì chuyển Toà án giải quyết. 3. Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo quy định của Quy chế này thì xử lý theo quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự. - Xử lý vi phạm 1. Xử lý các hành vi vi phạm Quy chế này đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà. 2. Ngƣời lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cƣ thì tuỳ theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Ngƣời có hành vi vi phạm nếu gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thƣờng. 16 CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU TƢ TẠI CÁC KHU CHUNG CƢ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY ۩۩۩ *). Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội: Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và rộng khắp trong cả nƣớc, việc phát triển nhà chung cƣ cao tầng đang là mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà chung cƣ cao tầng ở các đô thị lớn đang đƣợc xây dựng với quy mô lớn, tốc độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó. Theo số liệu Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, hiện tại các đô thị trên cả nƣớc có hơn 3 triệu m2 nhà chung cƣ cũ (CCC) đƣợc xây dựng từ trƣớc năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Riêng ở Hà Nội, có khoảng 23 KCC cũ từ 4 - 5 tầng, có tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với trên 30.000 hộ, và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng. Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở chung cƣ cao tầng (4-6 tầng ) gồm: 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m2; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 ngƣời. Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chƣa kể số chung cƣ 5-6 tầng đƣợc xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cƣ, giải phóng mặt bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nƣớc trong công tác xây dựng và quản lý nhà chung cƣ cao tầng, đầu quí I - 2004 Tổng công ty Đầu tƣ Phát triển nhà và Đô thị đã đƣa vào vận hành 20 khối nhà chung cƣ cao tầng với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể nhƣ sau: 17 Tên Số nhà căn hộ Đang quản lý 1.764 I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 110 NO3 64 NO4 64 NO5 80 NO6 64 NO7 80 NO8 II. XI-bán đảo Linh 244 Đàm - đơn 1 66 OCT2 112 OCT2 - đơn 2 66 OCT2 - đơn 3 III. Mỹ Đình II 1.058 88 CT1A - đơn 1 126 CT1A - đơn 2 88 CT2A 84 CT2B 72 CT3A 88 CT4 99 CT5 - đơn 1 99 CT5 - đơn 2 140 CT5 - đơn 3 84 CT5 - đơn 4 Số nhà xe 17 10 1 1 1 1 2 2 6 2 2 2 11 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Số tầng Diện tích Số thang kiốt ( m 2 ) máy 236 6.758 40 57 1.636 12 12 288 2 9 232 2 9 232 2 9 212 2 9 306 2 9 364 2 39 361 6 12 95 2 15 171 2 12 95 2 140 4.761 22 12 168 2 15 434 2 12 902 2 15 141 2 9 459 2 12 535 2 12 601 2 12 601 2 15 420 2 15 164 2 Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng 18 Nhƣ vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển đƣợc nhiều nhà ở chung cƣ cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cƣ của thành phố với chất lƣợng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cƣ trong đô thị hiện đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lƣợng môi trƣờng cƣ trú, nhƣ quản trị, an ninh của cộng đồng dân cƣ trong một chung cƣ, nhu cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thông tĩnh ), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng trong chung cƣ. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng nhƣ vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng nhƣ vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam. Một toà nhà chung cƣ cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cƣ dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần nhƣ gắn liền với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng nhƣ: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian chung của toà nhà phải đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm bảo an toàn, an ninh cho cƣ dân và các tài sản của họ. Thực trạng nhà chung cƣ cao tầng trƣớc kia tại Việt Nam chủ yếu để giải quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ, không gian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng khu ở không đƣợc quan tâm đúng mức. Tại một số chung cƣ đã xây dựng tại Hà Nội trong các thập niên 6080 của thế kỷ trƣớc, nơi để xe đạp, xe máy… đều đƣợc các nhà thiết kế gắn liền 19 với từng căn hộ tại không gian tiền phòng. Do sự phát triển đi lên của xã hội, phƣơng tiện giao thông cá nhân ngày càng nhiều, ngƣời ta không thể đƣa hết xe đạp, xe máy… lên các căn hộ nhƣ trƣớc nữa, và các diện tích trông giữ xe công cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hoàn toàn là tự phát do nhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh diện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trông giữ xe. Các không gian này không thuận lợi về sử dụng, không đảm bảo về an toàn, về phòng cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càng tăng, các phƣơng tiện giao thông cá nhân không chỉ còn là những chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô tô… nhƣ vậy đòi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phƣơng tiện giao thông này; tốt nhất là liền kề hoặc nằm trong các nhà chung cƣ cao tầng. Giao thông bên trong nhà chung cƣ cao tầng trƣớc đây thƣờng là giao thông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính, để tạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng. việc tổ chức nhƣ vậy gây nhiều bất tiện trong sử dụng, hoặc bố trí đƣợc rất ít căn hộ trong một tầng. Chung cƣ cao tầng hiện đại ngày càng vƣơn cao là xu hƣớng tất yếu. Diện tích các căn hộ cũng lớn lên tối thiểu là 40-50m2 sàn, mức cao có thể lên tới 120- 150m2 sàn hoặc hơn nữa. Do sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển hình ngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tƣơng xứng, đủ số lƣợng thang máy thang bộ (chống và thoát hiểm). Tổ chức không gian giao thông này không thể tiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông thoáng, lấy ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là một yếu tố quan trọng cần sự quan tâm nghiên cứu đúng mức. Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm phục vụ nhu cầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật khác của toà nhà đòi hỏi phải đƣợc tính toán, tổ chức hợp lý. Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu. Ngƣời ở có thể sử dụng 20