Tài liệu Các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM ___________________________________________ NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT NỀN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã số ngành: 60340301 TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM __________________ NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT NỀN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2016 CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày 25 tháng 9 năm 2016 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Họ và tên Chức danh Hội đồng 1 PGS.TS. Lê Quốc Hội Chủ tịch 2 TS. Trần Văn Tùng Phản biện 1 3 TS. Phan Thị Hằng Nga Phản biện 2 4 TS. Hà Huy Tuấn 5 TS. Nguyễn Quyết Thắng Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có). Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn PGS.TS. Lê Quốc Hội TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC Độc lập – Tự do – Hạnh phúc TP. HCM, ngày 25 tháng 7 năm 2016 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 22/07/1980 Nơi sinh: Bến Tre Chuyên ngành MSHV: 1441850070 : Kế toán I- Tên đề tài: “ Các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh”. II- Nhiệm vụ và nội dung 1. Hệ thống hóa và vận dụng các mô hình lý thuyết về giá bất động sản vào thực tiễn để đánh giá các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh. 2. Phân tích thực trạng thị trường đất nền; nhận diện các yếu tố tác động đến giá đất nền; phân tích, đánh giá các yếu tố tác động đến giá đất nền trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 3. Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng một mô hình biểu diễn mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh. 4. Đề xuất quan điểm và định hướng phát triển thị trường đất nền; đề xuất các kiến nghị nhằm tiếp tục phát triển thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai. III- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 25/07/2016 V- Cán bộ hướng dẫn : PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chưa được công bố toàn bộ nội dung này ở bất cứ đâu. Các số liệu, các nguồn trích dẫn trong luận văn được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 7 năm 2016 Học viên thực hiện Luận văn Nguyễn Thị Minh Phương ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – Thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận văn này. Ban giám hiệu Trường Đại học Công Nghệ TP.HCM đã tạo môi trường học tập tốt nhất, quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên. Cám ơn Quý Thầy Cô Viện Đạo tạo sau đại học trường Đại học Công Nghệ TP.HCM đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập. Cám ơn Quý Thầy Cô trong Hội đồng đánh giá Luận văn đã có những góp ý để luận văn được hoàn chỉnh. Ban lãnh đạo Viện Kiểm nghiệm thuốc TP.HCM và các chị, các bạn trong phòng Tài chính - Kế toán đã tạo điều kiện thuận lợi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu. Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 7 năm 2016 Học viên thực hiện Luận văn Nguyễn Thị Minh Phương iii TÓM TẮT Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn của người mua đất nền đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Dựa trên kết quả các công trình đã nghiên cứu về giá bất động sản trong và ngoài nước, tác giả vận dụng mô hình định giá của Hedonic để xây dựng lên mô hình nghiên cứu gồm 22 yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn thực hiện phương pháp nghiên cứu định lượng, với 22 biến quan sát và 314 mẫu được khảo sát tại một số quận huyện thuộc TP. HCM. Tác giả đã sử dụng phương pháp hồi quy OLS và xử lý dữ liệu bằng phần mềm Stata để tìm ra các yếu tố tác động đến giá đất nền trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất nền bị ảnh hưởng bởi 12 yếu tố: diện tích, vệ sinh khu vực xung quanh, khoảng cách đến công viên, khoảng cách đến mặt tiền đường chính, khoảng cách đến trung tâm thành phố, quan cảnh cây xanh, quan cảnh khu công nghiệp, quan cảnh nhìn ra trung tâm thành phố, an ninh, thu nhập, mục đích mua, lãi vay. Trong đó có 6 yếu tố tác động làm tăng giá đất nền và 6 yếu tố tác động làm giảm giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh. Từ khóa: giá đất nền, mô hình Hedonic iv ABSTRACT The thesis is under land buyer's perspective for real estate markets in Ho Chi Minh City. Based on the research results about the real estate prices local and global, the writer use the Hedonic pricing model to conduct the research model includes 22 factors that affect the land price in Ho Chi Minh City. The thesis conduct the quantitative research methods, with 22 observed variables and 314 samples surveyed in some districts in Ho Chi Minh City. The writer has used OLS regression methods and proceeded data by using Stata software to find out the factors affecting land price in the Ho Chi Minh City. The result indicates that there are 12 factors affecting to land’s price: area, cleanness, distance to park, distance to road, distance to city center, view of green surrounding, industrial view, view of city, security, income, purchasing purpose, interest rate. There are 6 factors that influence the increasing of the land’s price and 6 factors that influence the decreasing of land’s price. Keywords: land prices, Hedonic model v MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài .....................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu ..........................................................................................2 2.1.Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................2 2.2.Câu hỏi nghiên cứu: ...................................................................................2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................................2 4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................3 5. Ý nghĩa khoa học của đề tài...............................................................................3 6. Kết cấu của đề tài nghiên cứu ............................................................................3 CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................5 1.1. Nghiên cứu nước ngoài...................................................................................5 1.2. Nghiên cứu trong nước ...................................................................................7 1.3. Nhận xét về các công trình nghiên cứu ........................................................10 CHƯƠNG 2.CƠ SỞ LÝ THUYẾT ..........................................................................12 2.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại về đất đai ................................................12 2.1.1. Khái niệm về đất đai .............................................................................12 2.1.2. Đặc điểm của đất đai .............................................................................13 2.1.3. Phân loại đất đai ....................................................................................14 2.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò, chủ thể tham gia thị trường đất đai ...............15 2.2.1. Khái niệm thị trường đất đai .................................................................15 2.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai ............................................................16 2.2.3. Vai trò của thị trường đất đai ................................................................17 2.2.4. Các chủ thể tham gia trên thị trường đất đai .........................................18 2.3. Khái niệm về giá trị đất ................................................................................19 2.4. Khái niệm, đặc trưng, phương pháp xác định giá đất ...................................20 2.4.1. Khái niệm giá đất ..................................................................................20 2.4.2. Đặc trưng của giá đất ............................................................................21 vi 2.4.3. Những phương pháp xác định giá đất sử dụng phổ biến tại Việt Nam 23 2.4.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp: .....................................................24 2.4.3.2. Phương pháp chiết trừ: ..................................................................25 2.4.3.3. Phương pháp thu nhập: .................................................................27 2.4.3.4. Phương pháp thặng dư: .................................................................29 2.4.3.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: .........................................31 2.5. Các yếu tố tác động đến giá đất nền tại TP.HCM ........................................32 2.5.1. AREA: Tổng diện tích mảnh đất ..........................................................32 2.5.2. CLEANNESS: Vệ sinh khu vực xung quanh mảnh đất .......................33 2.5.3. D_PARK: Khoảng cách đến công viên ................................................33 2.5.4. D_ROAD: Khoảng cách đến mặt tiền đường chính .............................34 2.5.5. D-WORKPLACE: Khoảng cách đến chỗ làm......................................34 2.5.6. DISTANCE: Khoảng cách đến trung tâm thành phố ..........................34 2.5.7. ROAD: Chiều rộng đường trước mảnh đất .........................................35 2.5.8. PLANNING_AREA: Đất có nằm trong khu quy hoạch ....................35 2.5.9. GREEN_VIEW: Quan cảnh cây xanh .................................................35 2.5.10. INDUSTRIAL_VIEW : Quan cảnh khu công nghiệp ......................36 2.5.11. RIVER_VIEW: Quan cảnh nhìn ra sông ...........................................36 2.5.12. CITY_VIEW: Quan cảnh nhìn ra trung tâm thành phố .....................36 2.5.13. LEGAL: Đất có giấy tờ hợp pháp ......................................................37 2.5.14. RENTING: Tiền cho thê bất động sản ...............................................37 2.5.15. SECURITY: An ninh khu vực ...........................................................37 2.5.16. INCOME : Thu nhập ..........................................................................38 2.5.17. GENDER: Giới tính của người mua ..................................................38 2.5.18. MARIED: Tình trạng hôn nhân .........................................................39 2.5.19. PURCHASER_EDUCATION_LEVEL: Trình độ học vấn...............39 2.5.20. AGES: Tuổi ........................................................................................39 2.5.21. RACE: Dân tộc...................................................................................40 2.5.22. PURCHASING_PURPOSE: Mục đích mua .....................................40 vii 2.5.23. INTEREST: Lãi vay ...........................................................................40 2.5.24. N_PROPERTIES _PURCHASED: Số lượng bất động sản đã sở hữu ...............................................................................................................41 2.6. Mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá đất nền tại TP.HCM .......41 CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................44 3.1. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................44 3.1.1. Quy trình nghiên cứu............................................................................44 3.1.2.1. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................46 3.1.2.2. Các kiểm định ...............................................................................46 3.2. Dữ liệu và mô hình nghiên cứu ....................................................................47 CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................51 4.1. Thực trạng của vấn đề nghiên cứu ................................................................51 4.1.1. Giới thiệu sơ lược về thành phố Hồ Chí Minh .....................................51 4.1.1.1. Điều kiện tự nhiên .........................................................................51 4.1.1.2. Tình hình kinh tế- xã hội...............................................................52 4.1.2. Thực trạng thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh ..................53 4.2. Thống kê, mô tả mẫu nghiên cứu .................................................................61 4.3. Phân tích tương quan ....................................................................................66 4.4. Kiểm định các giả thuyết hồi quy .................................................................67 4.4.1. Kiểm định không bị hiện tượng đa cộng tuyến (không có sự tự tương quan giữa các biến độc lập trong mô hình) ...........................................................67 4.4.2. Kiểm định phương sai của sai số không đổi (không bị hiện tượng phương sai thay đổi)..............................................................................................68 4.4.3. Kiểm định giữa các sai số không có mối tương quan với nhau (không bị hiện tượng tự tương quan) ................................................................................69 4.5. Tổng hợp kết quả kiểm định .........................................................................69 4.6. Phân tích kết quả nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá đất nền ..............72 4.6.1. Kết quả ước lượng mô hình nghiên cứu ...............................................72 4.7. So sánh kết quả nghiên cứu với các nghiên cứu trước .................................75 viii CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................79 5.1. Một số kiến nghị từ kết quả nghiên cứu .......................................................79 5.2. Kiến nghị nhằm tiếp tục phát triển thị trường đất nền..................................80 5.3. Một số hạn chế của mô hình và hướng nghiên cứu tiếp theo .......................83 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................87 ix DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân OLS Ordinary Least Square VIF Variance inflation factor GDP Gross Domestic Products FDI Foreign Direct Investment x DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1. Bảng mô tả kỳ vọng các biến trong mô hình ............................................42 Bảng 3.1. Bảng mô tả thang đo các biến trong mô hình ...........................................49 Bảng 4.1. Thống kê mô tả các biến ...........................................................................61 Bảng 4.2. Trích tóm tắt ma trận tương quan các biến trong mô hình .......................66 Bảng 4.3. Bảng kết quả kiểm định không bị hiện tượng đa cộng tuyến ...................67 Bảng 4.4. Bảng kết quả hồi quy ................................................................................69 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Trang Hình 2.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp............................24 Hình 3.1: Sơ đồ các bước trong quy trình nghiên cứu ..............................................44 Hình 4.1: Biểu đồ nguồn cung đất nền tại TP.HCM ................................................58 Hình 4.2: Các thời kỳ biến động của thị trường bất động sản Việt Nam..................60 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một phần của bất động sản, là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người. Đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu của con người, đóng vai trò chủ yếu cho sự phát triển của xã hội, là nơi phân bổ dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, là nền tảng cho sự tồn tại và phát triển của đất nước. Trong thời kỳ kinh tế đang hội nhập và phát triển, tốc độ đô thị hóa cao, dân số ngày càng tăng cao thì đất đai càng trở nên hết sức quan trọng và là nhu cầu không thể thiếu trong cuộc sống. Ngoài những mặt tích cực nêu trên thì nó cũng có nhiều mặt tiêu cực như: giao dịch phi chính thức chiếm tỷ trọng lớn; giá bất động sản tăng nhanh và đột biến dẫn đến tình trạng sốt nhà, đất diễn ra nhiều nơi; hoạt động đầu cơ đang phát triển mạnh, gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, sản xuất của nhân dân và doanh nghiệp, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng kinh tế của đất nước. Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang trong giai đoạn phát triển các quỹ đất nền sau khủng hoảng; hơn nữa thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn nhất xét về quy mô dân số, tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh, vì vậy các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến đất và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao. Điều kiện đặt ra ở đây là mỗi địa phương có điều kiện về tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau dẫn đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác nhau. Vì vậy, để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất nền như thế nào thì ta cần phải nghiên cứu một cách cụ thể và đưa ra giá đất hợp lý cho địa phương để thị trường này hoạt động lành mạnh, luôn đi đúng với chủ trương, định hướng phát triển của nhà nước. Từ những thực tế và lý do nêu trên tôi đã chọn đề tài “Các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn nghiên cứu nhằm mục tiêu xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh để từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm quản lý và thúc đẩy góp 2 phần phát triển thị trường này sao cho phù hợp định hướng phát triển quy hoạch, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội của thành phố Hồ Chí Minh. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu chung:  Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh. Mục tiêu cụ thể:  Làm rõ tác động của các yếu tố đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh.  Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh.  Đề xuất các kiến nghị nhằm góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh. 2.2. Câu hỏi nghiên cứu:  Các yếu tố nào tác động đến giá đất nền?  Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất nền?  Làm thế nào để có thể phát triển thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh và các biện pháp nhằm phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước trong việc xây dựng, phát triển đô thị phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu: Giá đất nền và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu: địa bàn các quận huyện ở thành phố Hồ Chí Minh. Thời gian nghiên cứu: Thời gian nghiên cứu năm 2016 với dữ liệu được khảo sát từ những người đã mua đất nền tại TP.HCM năm 2015. 3 4. Phương pháp nghiên cứu Thực hiện nghiên cứu đề tài này, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lượng. Phương pháp nghiên cứu định tính: thực hiện nhằm tìm ra yếu tố tác động đến giá đất thông qua kỹ thuật phân tích dữ liệu thứ cấp và thảo luận. Từ đó xây dựng nên bảng câu hỏi khảo sát. Dữ liệu được thực hiện trong phương pháp này gồm cả dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp được thu thập, tổng hợp từ các nghiên cứu trước đây và báo cáo chuyên ngành để hình thành nên khung lý thuyết cho đề tài nghiên cứu. Dựa trên khung lý thuyết này, các dữ liệu sơ cấp được thu thập bằng cách khảo sát người đã mua đất nền trên địa bàn TP.HCM năm 2015. Phương pháp nghiên cứu định lượng: thực hiện nhằm đo lường các yếu tố chính tác động tới giá đất nền. Dữ liệu được thực hiện trong phương pháp này là dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua bảng câu hỏi khảo sát. Dữ liệu sẽ được phân tích và xử lý qua phần mềm Stata, qua các kỹ thuật phân tích số liệu như thống kê mô tả các biến, phân tích tương quan, phân tích hồi quy tuyến tính. Từ kết quả nghiên cứu có thể đánh giá, khẳng định các yếu tố có tầm quan trọng nhất và làm cơ sở đề xuất các kiến nghị. 5. Ý nghĩa khoa học của đề tài Luận văn sẽ áp dụng các mô hình lý thuyết về giá bất động sản vào thực tiễn để đánh giá các yếu tố tác động đến giá đất nền tại TP.HCM. Từ đó tìm ra các yếu tố chính tác động đến giá đất nền tại TP.HCM. Kết quả nghiên cứu của luận văn sẽ giúp nhà quản lý đất đai nhận diện được các yếu tố tác động đến giá đất nền tại TP.HCM ở góc độ vi mô nhằm đưa ra các quyết định phù hợp trong việc quản lý và kiểm soát thị trường đất nền tại khu vực TP.HCM. 6. Kết cấu của đề tài nghiên cứu Luận văn bao gồm 5 chương Chương 1. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu Chương 2. Cơ sở lý thuyết 4 Chương 3. Phương pháp nghiên cứu Chương 4. Kết quả nghiên cứu Chương 5. Kết luận và kiến nghị TÓM TẮT Phần mở đầu này giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu. Thông qua việc theo dõi thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh trên các phương tiện truyền thông, dựa trên các lý thuyết cùng ngành và các nghiên cứu trước đây, tác giả nêu ra vấn đề nghiên cứu là “Các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh”. Sau khi đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu ở dạng mục tiêu nghiên cứu chung và mục tiêu nghiên cứu cụ thể. Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu. Cuối cùng, chương này giới thiệu kết cấu của bài luận văn bao gồm 5 chương: (1) Tổng quan về vấn đề nghiên cứu, (2) Cơ sở lý thuyết, (3) Phương pháp nghiên cứu, (4) Kết quả nghiên cứu, (5) Kết luận và kiến nghị. 5 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Chương này trình bày các nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã được thực hiện trên Thế giới và Việt Nam từ đó đưa ra những nhận xét và hướng nghiên cứu tiếp theo của đề tài. 1.1. Nghiên cứu nước ngoài Ứng dụng mô hình Hedonic có công trình nghiên cứu của Zangerle (1927) và Henderson (1931) trong định giá bất động sản, hai tác giả này tập trung nghiên cứu sự tác động các yếu tố về môi trường và đặc điểm riêng của từng loại bất động sản: kết cấu của nhà, quan cảnh, ô nhiễm không khí, tiếng ồn, thảm thực vật. Rosen (1974) cũng ứng dụng mô hình này để định giá bất động sản, theo Rosen (1974), thị trường nhà đất nói chung bao gồm nhiều thị trường riêng biệt, các đặc tính trong mỗi thị trường riêng này đều có thể xác định và đo lường bởi nhiều biến thống kê. Theo Freemen (1999) thì giá của một hàng hóa không giống nhau, nó có thể được xác định thông qua những thuộc tính liên quan đến hàng hóa đó. Nếu hàng hóa đó là bất động sản thì giá nó có thể tăng nếu nó có những yếu tố như: gần siêu thị, bệnh viện, trường học, có góc nhìn đẹp, có cảnh nhìn ra biển…Ngược lại, có những yếu tố làm giảm giá của bất động sản như: khu vực có nhiều tiếng ồn, cảnh quan không đẹp, nằm trong khu vực ô nhiễm… Qua nghiên cứu này tác giả rút ra được yếu tố quan cảnh, vệ sinh khu vực xung quanh mảnh đất, khoảng cách đến công viên. Penning và các cộng sự (1990) cũng ứng dụng mô hình Hedonic để điều tra và khảo sát sự ảnh hưởng của tiếng ồn máy bay đến sự biến động giá nhà khu vực xung quanh sân bay quốc tế Manchester. Nhóm nghiên cứu này sử dụng dữ liệu về giá nhà khu vực lân cận sân bay quốc tế Manchester, kết hợp với bản đồ tiếng ồn để đánh giá mức độ ô nhiễm tiếng ồn tác động đến giá nhà. Hughes và Sirmans (1993) nghiên cứu tác động đến giá nhà tại Mỹ. Họ cho rằng bên cạnh những yếu tố bên trong của ngôi nhà như: diện tích, số phòng ngủ…thì các yếu tố bên ngoài như điều kiện đường phố, an ninh, gần chỗ làm việc, mua sắm… cũng có ảnh hưởng đến giá nhà. Nghiên cứu này tập trung vào các yếu 6 tố bên ngoài nhưng chủ yếu tập trung vào lưu lượng lưu thông xe cộ của các khu vực lận cận tác động đến giá nhà tại Baton Rouge và Louisiana thuộc Mỹ. Qua nghiên cứu này tác giả rút ra được yếu tố về an ninh khu vực, khoảng cách đến chỗ làm việc, diện tích mảnh đất. Asabere và Huffman (1995) cũng sử dụng mô hình Hedonic nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá căn hộ và cho rằng các yếu tố bên ngoài cũng tác động đến giá bất động sản. Trong nghiên cứu này tập trung vào yếu tố kích cỡ đường phố lân cận cũng như khoảng các từ tòa nhà căn hộ đến trục đường chính. Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng khoảng cách từ căn hộ đến trục đường chính Broad Street và Market Street cũng như khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm Philadelphia đều có tác động âm đến giá căn hộ. Ngoài ra Asabere và Huffman còn phát hiện ra rằng, trung bình giá căn hộ giảm từ 2,2% trên mỗi Block nhà tính từ trục Market Street và 3,8% tính từ trục Broad Street. Qua nghiên cứu này tác giả rút ra được yếu tố về khoảng cách từ mảnh đất đến mặt tiền đượng chính, khoảng cách đến trung tâm thành phố. Ngoài ra các tác giả còn kiểm định một số đặc điểm khác tác động đến giá bất động sản qua nhiều thị trường ở các quốc gia và ở nhiều giai đoạn khác nhau, tiêu biểu như: nghiên cứu tác động của môi trường xung quanh, vị trí địa lý, phong cảnh, gần sông, suối, nhiều cây xanh (Bullard, 1996; Brown và Charles, 1998; Spahr và Sunderman, 1999; Mahan và các cộng sự, 2000); khoảng cách đến công viên, sân golf, hồ bơi (Anderson, 2001). Qua nghiên cứu này giúp tác giả rút ra được yếu tố về khoảng cách đến công viên, vệ sinh khu vực xung quanh, cảnh quan cây xanh, cảnh quan nhìn ra trung tâm thành phố. Nghiên cứu của các học giả giả L.M. Olayiwola, O.A. Adeleye and A.O. Oduwaye (2005): “Mỗi tương quan giữa các yếu tố quyết định giá đất ở Lagos Metropolis, Nigeria”. Các học giả chỉ ra rằng giá đất chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như: Khoảng cách, khả năng mang lại thu nhập, hạ tầng giao thông, môi trường xung quanh, cơ sở hạ tầng và quy hoạch nhà nước. Nhận định công trình nghiên cứu mối tương quan giữa các yếu tố quyết định