Tài liệu Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh bà rịa vũng tàu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA - VŨNG TÀU --------------------------- BẠCH VĂN LƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU LUẬN VĂN THẠC SĨ Bà Rịa - Vũng Tàu, tháng 09 năm 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA - VŨNG TÀU --------------------------- BẠCH VĂN LƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số ngành: 8340101 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS PHAN ĐỨC DŨNG Bà Rịa-Vũng Tàu, tháng 09 năm 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Bạch Văn Lượng, tôi xin cam đoan rằng tôi đã thực hiện luận văn này dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Phan Đức Dũng. Các nội dung tham khảo, trình bày trong luận văn đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định. Kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn này trung thực và chưa từng được công bố ở các nghiên cứu khác. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình. Bà Rịa – Vũng Tàu, ngày tháng năm 2022 Người thực hiện luận văn Bạch Văn Lượng ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập và nghiên cứu đề tài, tác giả đã nhận được sự hướng dẫn, góp ý nhiệt tình của quý thầy, cô tại Trường Đại học Bà Rịa - Vũng Tàu. Đầu tiên, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến PGS.TS Phan Đức Dũng người đã tận tình hướng dẫn, truyền đạt kinh nghiệm trong quá trình thực hiện lực văn để giúp tác giả có thể hoàn thành bài luận văn này với kết quả tốt nhất. Tác giả cũng xin được gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường, quý Thầy Cô Viện Đào tạo Sau Đại học, quý thầy cô giảng viên đã tận tâm, tổ chức, giảng dạy, truyền đạt những kiến thức tốt nhất cho tác giả trong quá trình học tập tại Trường. Cuối cùng, tác giả xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ về mặt tinh thần và vật chất trong suốt quá trình học tập. Bà Rịa – Vũng Tàu, ngày tháng năm 2022 Người thực hiện luận văn Bạch Văn Lượng iii TÓM TẮT Trong những năm trở lại đây, thị trường bất động sản trên cả nước nói chung và tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói riêng luôn thu hút một lượng lớn nhà đầu tư cá nhân. Để giữ ổn định cho thị trường phát triển bền vững, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần khắc phục những tồn tại, hạn chế cũng như tìm hiểu rõ hơn về nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để có phương án phù hợp. Dựa trên mô hình hành vi mua của người tiêu dùng (Kotler, 2009), mô hình quá trình ra quyết định chọn mua (Kotler, 2001), lý thuyết hành động hợp lý TRA (Fishbein và Ajzen, 1975), lý thuyết hành vi dự định TPB (Ajzen, 1991), kết hợp với các nghiên cứu trước đây, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu gồm 06 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu bao gồm: Đặc điểm bất động sản, Tình hình tài chính, (3) Vị trí, (4) Môi trường xung quanh, (5) Danh tiếng công ty, (6) Tâm linh. Nghiên cứu chính thức là một nghiên cứu định lượng với mẫu nghiên cứu gồm 228 các khách hàng đã mua dự án bất động sản tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu được chọn ra bằng phương pháp lấy mẫu thuận tiện. Kết quả nghiên cứu cho thấy, có 06 yếu tố có ảnh hưởng có ý nghĩa thống kê đến quyết định mua bất động sản được xếp theo trình tự mức độ ảnh hưởng từ cao xuống thấp như sau: Vị trí, Tình hình tài chính, Danh tiếng công ty, Đặc điểm bất động sản, Môi trường xung quanh và cuối cùng là Tâm linh. 06 giả thuyết của đề tài đều được chấp nhận. Ngoài ra, qua các kiểm định, kết quả còn cho thấy không có sự khác biệt các đặc điểm nhân khẩu (giới tính, độ tuổi, thu nhập, nghề nghiệp) với quyết định mua bất động sản của các khách hàng cá nhân. Những kết quả này là cơ sở giúp đề tài đưa ra một số hàm ý quản trị phù hợp giúp các tổ chức kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn tỉnh hiểu rõ hơn nhu cầu của khách hàng và lấy đó làm cơ sở để thực hiện những dự án mới trong tương lai một cách hoàn thiện và chuyên nghiệp hơn. iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii TÓM TẮT ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................... viii DANH MỤC CÁC HÌNH .........................................................................................x CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN ĐỀ TÀI..............................................1 1.1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................1 1.2. Tổng quan nghiên cứu trước đây .....................................................................3 1.3. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................4 1.3.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................4 1.3.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................4 1.4. Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................5 1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................................5 1.6. Phương pháp nghiên cứu tổng quát .................................................................6 1.6.1. Phương pháp nghiên cứu định tính ...................................................................6 1.6.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng................................................................6 1.7. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................6 1.8. Cấu trúc đề tài ....................................................................................................7 TÓM TẮT CHƯƠNG 1 ............................................................................................7 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT .....8 2.1. Cơ sở lý luận .......................................................................................................8 2.1.1. Cơ sở lý thuyết về bất động sản .......................................................................8 2.1.2. Cơ sở lý thuyết về hành vi mua của người tiêu dùng ...................................12 2.2. Lược khảo các nghiên cứu liên quan ..............................................................19 2.2.1. Nghiên cứu nước ngoài .................................................................................19 2.2.2. Nghiên cứu trong nước ..................................................................................20 2.3. Mô hình nghiên cứu đề xuất ............................................................................24 v TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ..........................................................................................29 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................30 3.1. Thiết kế nghiên cứu ...........................................................................................30 3.2. Phương pháp nghiên cứu định tính ..................................................................31 3.2.1. Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh ..................................................31 3.2.2. Phương pháp thảo luận nhóm .......................................................................31 3.3. Phương pháp nghiên cứu định lượng ...............................................................39 3.3.1. Phương pháp thu thập dữ liệu.......................................................................39 3.3.2. Phương pháp phân tích dữ liệu .....................................................................40 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..............................45 4.1. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu ....................................................................45 4.2. Đánh giá độ tin cậy thang đo...........................................................................46 4.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA ..................................................................50 4.3.1. Phân tích nhân tố khám phá EFA biến độc lập ...........................................50 4.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA biến phụ thuộc ......................................52 4.4. Phân tích hồi quy tuyến tính ...........................................................................53 4.4.1. Phân tích tương quan ....................................................................................53 4.4.2. Phân tích hồi quy tuyến tính .........................................................................54 4.5. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu .............................................................63 4.6. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố và thảo luận kết quả ..............................65 TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ..........................................................................................70 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ ĐỀ XUẤT .........................71 5.1. Kết luận chung..................................................................................................71 5.2. Hàm ý quản trị đề xuất ....................................................................................72 5.2.1. Hàm ý quản trị về Vị trí...................................................................................72 5.2.2. Hàm ý quản trị về Tình hình tài chính ............................................................73 5.2.3. Hàm ý quản trị về Danh tiếng công ty ............................................................75 5.2.4. Hàm ý quản trị về Đặc điểm bất động sản ......................................................76 5.2.5. Hàm ý quản trị về Môi trường xung quanh.....................................................78 5.2.6. Hàm ý quản trị về Tâm linh.............................................................................79 vi 5.3. Các hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo ..................................................80 TÓM TẮT CHƯƠNG 5 ..........................................................................................81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................82 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt 1 EFA 2 KMO 3 Sig. 4 SPSS 5 VIF Tiếng Anh Tiếng Việt Exploratory Factor Phân tích nhân tố khám phá Analysis Kaiser-Mayer-Olkin Observed significance level Mức ý nghĩa quan sát Statistical Package for the Phần mềm thống kê cho khoa Social Sciences học xã hội Variance inflation factor Hệ số nhân tố phóng đại phương sai viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Tóm tắt các nghiên cứu liên quan .............................................................23 Bảng 2.2: Tổng hợp các giả thuyết nghiên cứu.........................................................29 Bảng 3.1: Kết quả nghiên cứu định tính điều chỉnh mô hình nghiên cứu ................33 Bảng 3.2: Thang đo Đặc điểm bất động sản .............................................................34 Bảng 3.3: Thang đo Tình hình tài chính ...................................................................34 Bảng 3.4: Thang đo Vị trí .........................................................................................35 Bảng 3.5: Thang đo Môi trường xung quanh ............................................................36 Bảng 3.6: Thang đo Danh tiếng công ty ...................................................................36 Bảng 3.7: Thang đo Tâm linh ...................................................................................37 Bảng 3.8: Thang đo Quyết định mua bất động sản ...................................................38 Bảng 4.1: Thống kê mẫu nghiên cứu ........................................................................45 Bảng 4.2: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Đặc điểm bất động sản” ...........................46 Bảng 4.3: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tình hình tài chính” .................................47 Bảng 4.4: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Vị trí” .......................................................47 Bảng 4.5: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Môi trường xung quanh” .........................48 Bảng 4.6: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Danh tiếng công ty” .................................48 Bảng 4.7: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tâm linh” .................................................49 Bảng 4.8: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Quyết định mua bất động sản” ................49 Bảng 4.9: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett các biến độc lập .............................50 Bảng 4.10: Ma trận xoay nhân tố các biến độc lập ...................................................50 Bảng 4.11: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett biến phụ thuộc .............................52 Bảng 4.12: Ma trận xoay nhân tố biến phụ thuộc .....................................................52 Bảng 4.13: Ma trận hệ số tương quan .......................................................................53 Bảng 4.14: Mức độ giải thích mô hình .....................................................................54 Bảng 4.15: ANOVA ..................................................................................................55 Bảng 4.16: Kết quả hồi quy đa biến ..........................................................................55 Bảng 4.17: Kiểm định sự khác biệt về giới tính trong quyết định mua bất động sản ...................................................................................................................................60 Bảng 4.18: Kiểm định sự khác biệt về độ tuổi trong quyết định mua bất động sản .61 ix Bảng 4.19: Kiểm định sự khác biệt về thu nhập trong quyết định mua bất động sản ...................................................................................................................................62 Bảng 4.20: Kiểm định sự khác biệt về nghề nghiệp trong quyết định mua bất động sản..............................................................................................................................63 Bảng 4.21: Tổng hợp kết quả kiểm định giả thuyết ..................................................64 Bảng 4.22: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ..........................................................65 x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Mô hình hành vi người tiêu dùng ..............................................................13 Hình 2.2: Mô hình quá trình ra quyết định chọn mua ...............................................14 Hình 2.3: Mô hình thuyết hành động hợp lý (TRA) .................................................17 Hình 2.4: Mô hình thuyết hành vi dự định (TPB) .....................................................18 Hình 2.5: Mô hình nghiên cứu đề xuất .....................................................................28 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu ................................................................................30 Hình 4.1: Đồ thị phân tán phần dư chuẩn hóa...........................................................56 Hình 4.2: Biểu đồ tần số của các phần dư chuẩn hóa ...............................................58 Hình 4.3: Biểu đồ tần số P-P plot của phần dư chuẩn hóa ........................................58 Hình 4.4: Kết quả nghiên cứu ...................................................................................69 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN ĐỀ TÀI 1.1. Lý do chọn đề tài Thị trường bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, và giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội, góp phần nâng cao mức sống của người dân. Thị trường bất động sản phát triển kéo theo nhiều dự án được triển khai hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng hình thành, những khu nhà ở khang trang và tiện nghi hơn không những tạo nên diện mạo mới của các khu đô thị mà còn góp phần to lớn trong việc phát triển an sinh - xã hội cho cộng đồng. Nằm trong vùng trọng điểm kinh tế phía Nam, bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu rất giàu tiềm năng phát triển do hội tụ nhiều lợi thế. Nổi bật là sự đột phá của hệ thống hạ tầng giao thông kết nối có thể kể đến như việc đưa vào hoạt động của cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, tàu cánh ngầm cao tốc Bến Tre – Mỹ Tho – Vũng Tàu và tuyến quốc lộ 51 cũng được nâng cấp mở rộng hơn… Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đang từng bước phát triển 05 ngành kinh tế mũi nhọn là công nghiệp, dịch vụ, du lịch, cảng biển và nông nghiệp công nghiệp công nghệ cao. Bất động sản được coi là tài sản có giá trị lớn nên khách hàng thường cân nhắc một cách cẩn thận trước khi mua. Vì vậy, hiểu biết về tiêu chí lựa chọn và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng sẽ giúp cho các nhà kinh doanh phát triển các dự án khu đô thị tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũng như cung cấp các sản phẩm nhà ở phù hợp, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua nhà, giải quyết được lượng hàng tồn kho để nâng cao được lợi thế cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh. Lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản đang ở mức cao do tình hình dịch bệnh COVID-19 như hiện nay, việc tạo ra sản phẩm bất động sản và đưa sản phẩm tiếp cận với khách hàng cá nhân đang gặp khó khăn tại Bà Rịa - Vũng Tàu. 2 Theo định hướng đến năm 2030, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ trở thành thành phố cảng, đô thị cảng lớn nhất nước cùng với Hải Phòng, trung tâm logistics và công nghiệp hỗ trợ, trung tâm công nghiệp quan trọng của cả nước. Tính đến nay, trên địa bàn tỉnh có 15 khu công nghiệp; 57 bến cảng được quy hoạch, trong đó đã đưa vào khai thác 28 bến cảng với công suất 98 triệu tấn hàng hoá/năm,… Kèm theo đó, thủ tục, chính sách tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũng dần thuận lợi và thu hút làn sóng đầu tư mạnh mẽ hơn, nhất là bất động sản. Theo dự báo, thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ còn sôi động hơn nữa khi hàng loạt đại gia địa ốc như Hưng Thịnh, Novaland, Tuần Châu, Đức Long Gia Lai, FLC,… đang có kế hoạch đổ bộ vào đây phát triển dự án. Với vị trí chiến lược của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là điều kiện cơ bản đem lại tiềm năng to lớn trong việc phát triển bất động sản và nâng cao giá trị bất động sản nơi đây. Đặc biệt hơn nữa, việc có thêm dự án tuyến đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu là 1 trong 5 dự án giao thông trọng điểm quốc gia trong năm 2022. Tuyến đường giúp chia sẻ lưu lượng với tuyến quốc lộ 51, tăng cường giao thông kết nối đến đại dự án sân bay Long Thành đã được khởi công trước đó. Do đó việc sớm đầu tư, hoàn thành tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu hoàn thành sẽ trở thành tuyến đường huyết mạch trong việc kết nối liên kết vùng, phát huy vai trò của cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, cảng biển nước sâu đặc biệt của cả nước, là 1 trong 20 cảng lớn nhất thế giới. Tuyến đường này sẽ đẩy nhanh quá trình đầu tư phát triển trung tâm logistics, cảng cạn, hệ thống kho bãi cho hệ thống cảng biển; kết nối cảng biển với các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khai thác thế mạnh về du lịch, phát triển các khu vực kinh tế và dân cư trên các vùng đất dọc theo tuyến cao tốc đi qua. Dự án này góp phần không nhỏ giúp bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu “cất cánh”. Từ tầm nhìn tổng quan, có thể thấy có những yếu tố biến động đa dạng và đa chiều trong môi trường vĩ mô, vi mô của thị trường bất động sản tại Bà Rịa Vũng Tàu đã góp phần ảnh hưởng đến quyết định mua để ở hoặc đầu tư bất động sản của các đối tượng khách hàng khác nhau trong đó khách hàng cá nhân là quan trọng 3 nhất. Đây là đối tượng đa dạng nhu cầu, dễ tiếp cận và có tính thanh khoản tốt nhất. Nếu có thể nắm bắt được các yếu tố ảnh hưởng đến sự cân nhắc và ra quyết định của họ; các chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản có thể kích thích nhu cầu khách hàng và giúp thị trường được sôi động hơn. Là một doanh nhân làm việc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và thường xuyên làm việc với khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trong nhiều năm, do đó tác giả cũng mong muốn thực hiện đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu” làm luận văn thạc sĩ ngành Quản trị Kinh doanh của mình. Nghiên cứu sẽ giúp các tổ chức kinh doanh bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển các sản phẩm của mình hướng về khách hàng cá nhân; tạo ra thị trường đầu tư hoạt động sôi nổi và tích cực hơn. Đồng thời các chủ đầu tư hiểu hơn nhu cầu của khách hàng và lấy đó làm cơ sở để thực hiện những dự án mới trong tương lai một cách thành công. 1.2. Tổng quan nghiên cứu trước đây Trên thế giới và trong nước có khá nhiều nghiên cứu về hành vi mua bất động sản của khách hàng, đề tài lược khảo một số nghiên cứu nổi bật có liên quan. Tại Châu Á, Kueh và Chiew (2005) nghiên cứu tại Malaysia là một quốc gia Đông Nam Á có nhiều điều kiện về bất động sản tương đồng với Việt Nam. Tác giả khẳng định quyết định của người mua nhà ở Malaysia chịu ảnh hưởng bởi 04 yếu tố trong đó tình hình tài chính có ảnh hưởng đáng kể nhất. Lee và McGreal (2010) cũng nghiên cứu tại Malaysia cho rằng Vị trí nhà là yếu tố quan trọng nhất. Shyue và cộng sự (2011) nhấn mạnh đặc điểm bất động sản, môi trường xung quanh là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản tại Malaysia. Trong nước, có khá nhiều nghiên cứu về quyết định mua bất động sản với các kết quả khác nhau. Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) nghiên cứu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung, kết quả có 5 yếu tố ảnh hưởng bao gồm Chính sách của Nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản; Chính sách thuế và các khoản thu đối với đất đai, 4 bất động sản hiện hành; Các yếu tố chung của nền kinh tế; Các yếu tố dân số, văn hóa, xã hội; và Tác động của các thị trường có liên quan. Võ Phạm Thành Nhân (2013) cho thấy cả 07 thành phần trên đều có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh trong đó tình hình tài chính là yếu tố quan trọng nhất. Nguyễn Thị Ngọc Vương (2015) khẳng định đặc điểm, Môi trường sống, không gian sống, tài chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà cũng tại thành phố Hồ Chí Minh. Trần Nguyễn Diệu Hiền (2020) nghiên cứu tại địa bản tỉnh Vĩnh Long thì các yếu tố ảnh hưởng chính bao gồm Vị trí, Tình hình tài chính, Kiến trúc, Pháp lý, Môi trường sống và ảnh hưởng xã hội. Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu trên thế giới phân tích về các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua bất động sản của cả người ở thực lẫn nhà đầu tư, tuy nhiên việc áp dụng các mô hình và lý thuyết trên vào hoàn cảnh thị trường bất động sản của Việt Nam sẽ khó phù hợp vì tính chất khác biệt về văn hóa, xã hội và kinh tế. Hơn nữa, vấn đề nghiên cứu liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản tại địa phương giàu tiềm năng như Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn chưa được đề cập trong các nghiên cứu trước đây. Do đó, việc nghiên cứu về chủ đề tại địa phương Bà Rịa - Vũng Tàu là phù hợp về mặt khoa học lẫn thực tiễn. Các nghiên cứu của các học giả trong lẫn ngoài nước đều là những nghiên cứu có tính định lượng cao và hoàn cảnh không gian gần hoặc tương tự như tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đây là cơ sở quan trọng để tác giả xây dựng mô hình nghiên cứu cho mình. 1.3. Mục tiêu nghiên cứu 1.3.1. Mục tiêu chung Mục tiêu chung của đề tài là nghiên cứu các các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. 1.3.2. Mục tiêu cụ thể Do đó, mục tiêu cụ thể của đề tài này như sau: - Mục tiêu 1: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. 5 - Mục tiêu 2: Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. - Mục tiêu 3: Đề xuất một số hàm ý quản trị nhằm nâng cao quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. 1.4. Câu hỏi nghiên cứu Để thực hiện nghiên cứu đề tài cần tập trung trả lời các câu hỏi sau đây: - Câu hỏi 1: Các yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu? - Câu hỏi 2: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu như thế nào? - Câu hỏi 3: Những hàm ý quản trị nào nhằm nâng cao quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu? 1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. - Đối tượng khảo sát: Khách hàng cá nhân có quyết định mua các dự án bất động sản tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. - Phạm vi nghiên cứu: Về không gian, phạm vi nghiên cứu được giới hạn tại các địa phương có dự án bất động sản lớn nằm trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Về thời gian, dữ liệu thứ cấp được thu thập trong khoảng thời gian chủ yếu từ năm 2015 đến năm 2021, dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát khách hàng cá nhân và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. 6 1.6. Phương pháp nghiên cứu tổng quát 1.6.1. Phương pháp nghiên cứu định tính Nghiên cứu định tính được thực hiện bằng các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, phương pháp thảo luận nhóm với các chuyên gia có kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản, để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Qua đó, thang đo, bảng khảo sát cũng được thảo luận để hoàn thiện. 1.6.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên thuận tiện để thu thập mẫu nghiên cứu. Tác giả tiến hành nghiên cứu điều tra chính thức bằng bảng khảo sát đến các khách hàng cá nhân từ các dự án bất động sản tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Thông qua phương pháp đánh giá độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis), tác giả khẳng định các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Sau đó, nghiên cứu thực hiện việc xây dựng mô hình hồi quy nhằm đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này cũng như kiểm định các giả thuyết nghiên cứu và thảo luận kết quả. Sau cùng, dựa trên các kết quả phân tích, tác giả đề xuất ra các hàm ý quản trị theo từng yếu tố ảnh hưởng. Đề tài sử dụng phần mềm SPSS (Statistical Package for the Social Sciences) phiên bản 20.0 để xử lý và phân tích số liệu. 1.7. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu đã tổng hợp và kế thừa từ một số nghiên cứu trước đây liên quan đến vấn đề cần nghiên cứu. Từ đó tác giả đề xuất và xây dựng mô hình nghiên cứu bao gồm các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. - Ý nghĩa thực tiễn: Dưới góc độ tiếp cận xã hội học, đề tài nghiên cứu không những có ý nghĩa thuần túy về mặt khoa học mà còn có ý nghĩa quan trọng về mặt thực tiễn. Kết quả nghiên cứu của đề tài, là tài liệu tham khảo để đơn vị nơi tác giả 7 công tác và các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản khác áp dụng vào thực tế vào đơn vị mình. Thông qua nghiên cứu đề tài, tác giả cũng hy vọng đưa ra một vài gợi ý giúp những tổ chức kinh doanh, phát triển các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cung cấp các sản phẩm, dịch vụ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh và đạt được lợi thế cạnh tranh. 1.8. Cấu trúc đề tài Đề tài được trình bày theo cấu trúc gồm 05 chương cụ thể như sau: Chương 1: Giới thiệu tổng quan đề tài Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu đề xuất Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị đề xuất TÓM TẮT CHƯƠNG 1 Chương đầu tiên trình bày nội dung sơ lược về lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, giá trị thực tiễn của đề tài nghiên cứu và kết cấu đề tài. Mục tiêu của nghiên cứu là nghiên cứu các các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đề tài nghiên cứu không những có ý nghĩa thuần túy về mặt khoa học mà còn có ý nghĩa quan trọng về mặt thực tiễn giúp các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu quả kinh doanh và đạt được lợi thế cạnh tranh của mình. Tiếp theo, nội dung chương 2 sẽ trình bày cơ sở lý luận, tóm tắt các nghiên cứu đã thực hiện trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài nghiên cứu. Từ đó, nghiên cứu đưa ra các mô hình lý thuyết các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản và xây dựng các giả thuyết nghiên cứu liên quan. 8 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT 2.1. Cơ sở lý luận 2.1.1. Cơ sở lý thuyết về bất động sản 2.1.1.1. Khái niệm bất động sản Theo bộ luật dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội, 2015). Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường, thường gồm có: 1/ Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường. 2/ Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán (Mai Xuân Bình, 2014). Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản và các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản (Minh Hằng, 2020). 2.1.1.2. Đặc điểm bất động sản Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó hàng hóa bất động sản có những điểm khác biệt và có những đặc tính riêng so với các hàng hóa khác cụ thể: