Tài liệu Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại công ty tnhh mtv địa ốc minh trần

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ ́ h tê ́H uê KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH ̣c K in KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ho CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ ại BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG Tr ươ ̀n g Đ TẠI CÔNG TY TNHH MTV ĐỊA ỐC MINH TRẦN HOÀNG THỊ BÉ Khóa học: 2016 - 2020 ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ ́ tê ́H uê KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH ̣c K in h KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ho CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG ươ ̀n g Đ ại TẠI CÔNG TY ĐỊA ỐC MINH TRẦN Họ và tên sinh viên: Hoàng Thị Bé Tr Lớp: K50A – QTKD Giáo viên hướng dẫn: TS. Hoàng Trọng Hùng Niên khóa: 2016-2020 Huế, tháng 5 năm 2020 Khóa luận tốt nghiệp Lời Cám Ơn Trong quá trình thực tập và hoàn thành đề tài : “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần”, em đã nhận được sự giúp đỡ rất nhiệt tình của tất cả mọi người. ́ uê Trước hết em xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến tất cả quý thầy, cô giáo trong ́H trường Đại Học Kinh Tế Huế, đặc biệt là những thầy cô Khoa Quản trị kinh doanh đã truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm và chia sẻ những bài học quý báu trong quá trình tê bốn năm em ngồi trên giảng đường đại học. Kiến thức mà em thu nhận được không chỉ h là nền tảng cho quá trình thực hiện nghiên cứu này mà còn là hành trang thiết thực in trong quá trình công tác và làm việc của em sau này. ̣c K Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy TS. Hoàng Trọng Hùng, người đã tận tình chỉ dạy, trực tiếp hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thiện đề ho tài này. Em xin chân thành cám ơn Ban lãnh đạo, các phòng ban, các bộ phận và toàn ại thể anh chị tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ, Đ hỗ trợ em trong quá trình thực tập. g Em cũng xin gửi lời cám ơn đến gia đình, người thân và những người bạn bè đã ươ ̀n bên cạnh giúp đỡ em trong quá trình em thực hiện đề tài này. Do thời gian cũng như kinh nghiệm có nhiều hạn chế nên đề tài không tránh khỏi Tr một số sai sót và khiếm khuyết. Vì vậy rất mong nhận được sự góp ý của mọi người, đặc biệt là quý thầy cô giáo để em có thể hoàn thiện đề tài này. Xin chân thành cám ơn! Thành phố Huế, tháng 04 năm 2020 Sinh viên thực hiện Hoàng Thị Bé SVTH: Hoàng Thị Bé i Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TNHH Trách nhiệm hữu hạn MTV Một thành viên TTBĐS Thị trường bất động sản BĐS Bất động sản Tr ươ ̀n g Đ ại ho ̣c K in h tê ́H ́ Chữ viết đầy đủ uê Chữ viết tắt SVTH: Hoàng Thị Bé ii Khóa luận tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN................................................................................................................................................ i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .........................................................................................ii MỤC LỤC .....................................................................................................................................iii DANH MỤC BẢNG....................................................................................................................vi DANH MỤC MÔ HÌNH, SƠ ĐỒ .............................................................................................vii ́ uê PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................................vii ́H 1: Lý do chọn đề tài........................................................................................................................ 1 2: Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................................. 2 tê 2.1: Mục tiêu tổng quát .................................................................................................................. 2 h 2.2: Mục tiêu cụ thể........................................................................................................................ 2 in 3: Đối tượng nghiên cứu................................................................................................................ 2 ̣c K 4: Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................................... 2 5.1: Quy trình nghiên cứu:............................................................................................................. 3 ho 5.2: Phương pháp nghiên cứu: ...................................................................................................... 3 5.2.1: Phương pháp thu thập dữ liệu:............................................................................................ 3 ại 5.2.2: Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: ........................................................................... 4 Đ PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU....................................................... 8 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN.............................................................. 8 ươ ̀n g 1.1.Vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản ............................... 8 1.1.1. Khái niệm liên quan đến bất động sản............................................................................... 8 1.1.2. Đặc điểm và phân loại bất động sản, bất động sản đất nền ............................................. 9 Tr 1.1.2.1.Đặc điểm bất động sản ...................................................................................................... 9 1.1.2.2.Phân loại bất động sản.....................................................................................................11 1.1.2.3: Phân loại và đặc điểm của bất động sản đất nền .........................................................12 1.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản .............................................................................12 1.2. Một số lý luận về hành vi tiêu dùng....................................................................................14 1.2.1. Khái niệm về hành vi người tiêu dùng.............................................................................14 1.2.2: Mô hình hành vi mua của người tiêu dùng .....................................................................15 1.2.3. Mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi của người tiêu dùng...............................16 SVTH: Hoàng Thị Bé iii Khóa luận tốt nghiệp 1.3. Quá trình ra quyết định mua của khách hàng.....................................................................24 1.4. Khái quát chung về thị trường bất động sản.......................................................................27 1.4.1. Khái quát chung về tình hình bất động sản cả nước.......................................................27 1.4.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Đà Nẵng.....................................................29 1.5. Một số mô hình nghiên cứu: ................................................................................................30 1.5.1. Các mô hình nghiên cứu liên quan: .................................................................................30 1.5.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất:............................................................................................32 ́ uê CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY ĐỊA ỐC MINH TRẦN.....36 ́H 2.1. Tổng quan về công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần...................................................36 tê 2.1.1 Giới thiệu chung về công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần .....................................36 2.1.1.1. Tầm nhìn và sứ mệnh.....................................................................................................37 in h 2.1.1.2 Hoạt động cộng đồng: .....................................................................................................37 ̣c K 2.1.1.3. Các Công ty thành viên.................................................................................................. 39 2.1.1.4. Các dự án đất nền nổi bật:..............................................................................................41 2.1.1.5. Cơ cấu tổ chức quản lý của Công ty:............................................................................45 ho 2.1.2: Cơ cấu và tình hình lao động tại Công ty Địa Ốc Minh Trần giai đoạn 2017-2019... 49 2.1.3: Tình hình kết quả kinh doanh của Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần trong giai ại đoạn 2017-2019............................................................................................................................52 Đ 2.1.4. Tình hình đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần g trong thời gian qua........................................................................................................................53 ươ ̀n 2.2. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần...........................................................................................54 Tr 2.2.1 Đặc điểm mẫu nghiên cứu ................................................................................................. 54 2.2.2. Đặc điểm hành vi của khách hàng về đầu tư bất động sản ............................................56 2.2.3. Đánh giá độ tin cậy của thang đo .....................................................................................58 2.2.4. Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysic – EFA).............................60 2.2.4.1: Kiểm định KMO và Bartlett’s biến độc lập................................................................. 60 2.2.4.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA đối với biến độc lập...............................................60 2.2.4.3. Kiểm định KMO và Bartlett’s Test biến phụ thuộc ....................................................62 2.2.5. Kiểm định sự phù hợp của mô hình.................................................................................63 2.2.5.1: Kiểm định sự tương quan giữa biến độc lập và biến phụ thuộc ................................63 SVTH: Hoàng Thị Bé iv Khóa luận tốt nghiệp 2.2.5.2: Đánh giá sự phù hợp của mô hình ................................................................................64 2.2.5.3. Xem xét sự tương quan, đa cộng tuyến ........................................................................65 2.2.5.4: Kiểm định sự phù hợp của mô hình..............................................................................65 2.2.5.5: Phương trình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư ...............................65 2.2.6. Đánh giá của khách hàng về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần. ................................................................69 2.2.6.1. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố thương hiệu.................................................69 ́ uê 2.2.6.2. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố giá ................................................................70 2.2.6.3. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố sản phẩm.....................................................71 ́H 2.2.6.4. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố chăm sóc khách hàng................................. 71 tê 2.2.6.5. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố ý định đầu tư...............................................72 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG in h SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY TNHH MTV ĐỊA ỐC MINH ̣c K TRẦN............................................................................................................................................73 3.1. Định hướng của Công ty TNHH MTV Địa Ốc Mình Trần trong thời gian tới..............73 3.2. Một số giải pháp nâng cao quyết định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại ho Công Ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần................................................................................73 3.2.1: Nhóm giải pháp về thương hiệu.......................................................................................73 ại 3.2.2: Nhóm giải pháp về giá ......................................................................................................74 Đ 3.2.3: Nhóm giải pháp về sản phẩm ...........................................................................................75 g 3.2.4: Nhóm giải pháp về chăm sóc khách hàng.....................................................................................75 ươ ̀n 3.2.5: Nhóm giải pháp về nhân viên bán hàng..........................................................................76 3.2.6: Nhóm giải pháp về phương thức thanh toán…………………………………………...76 Tr PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................78 3.1. Kết luận.................................................................................................................................. 78 3.2. Kiến nghị................................................................................................................................79 3.2.1. Đối với nhà nước ...............................................................................................................79 3.2.2. Đối với Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần.........................................................79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..............................................................................80 PHỤ LỤC ....................................................................................................................................81 SVTH: Hoàng Thị Bé v Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Tình hình lao động tại Công ty Địa Ốc Minh Trần ......................................49 Bảng 1.2: Tình hình kết quả kinh doanh của Công ty Địa Ốc Minh Trần giai đoạn 2017-2019 ......................................................................................................................52 Bảng 1.3: Đặc điểm mẫu điều tra ..................................................................................55 ́ uê Bảng 1.4: Công ty đầu tư bất động sản .........................................................................56 ́H Bảng 1.5: Phương án đầu tư ..........................................................................................57 tê Bảng 1.6: Thời gian tham gia bất động sản...................................................................57 Bảng 1.7: Kết quả kiểm định độ tin cậy của các biến độc lập.......................................58 in h Bảng 1.8: Kết quả kiển định độ tin cậy của biến phụ thuộc..........................................59 ̣c K Bảng 1.9: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s biến độc lập .....................................60 Bảng 1.10: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA biến độc lập .............................61 ho Bảng 1.11: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s biến phụ thuộc ...............................62 Bảng 1.12: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA biến phụ thuộc .........................63 ại Bảng 1.13: Kết quả phân tích tương quan Pearson .......................................................63 Đ Bảng 1.14: Kết quả đánh giá sự phù hợp của mô hình..................................................64 Bảng 1.15: Kết quả kiểm định ANOVA .......................................................................65 ươ ̀n g Bảng 1.16: Hệ số phân tích hồi quy ..............................................................................67 Bảng 1.17: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Thương hiệu”..........................69 Bảng 1.18: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Giá” ........................................70 Tr Bảng 1.19: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Sản phẩm” ..............................71 Bảng 1.20: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Chăm sóc khách hàng” ...........71 Bảng 1.21: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Ý định đầu tư” ........................72 SVTH: Hoàng Thị Bé vi Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC MÔ HÌNH, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Quy trình nghiên cứu .....................................................................................3 Sơ đồ 1.2: Cơ cấu tổ chức Công ty Địa Ốc Minh Trần .................................................45 Mô hình 1.1: Mô hình hành vi người tiêu dùng ............................................................16 Mô hình 1.2: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng ...................16 ́ uê Mô hình 1.3: Tháp nhu cầu theo Maslow (Philip Kotler, 2005) ...................................21 Mô hình 1.4: Quyết định mua của khách hàng..............................................................24 Tr ươ ̀n g Đ ại ho ̣c K in h tê ́H Mô hình 1.5: Mô hình nghiên cứu đề xuất ....................................................................32 SVTH: Hoàng Thị Bé vii Khóa luận tốt nghiệp PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1: Lý do chọn đề tài Thị trường bất động sản ngày càng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, góp phần thúc đẩy quá trình hiện đại hóa và đô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho nhiều tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại ́ uê nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Trong đó, bất động sản đất nền đang có xu hướng phát triển sôi động. Các dự án ́H pháp lý tốt vẫn đang không ngừng tăng giá đồng thời kết quả bán hàng vẫn luôn khá tê tốt. Theo nhận định của giới chuyên môn, nhu cầu tăng cao trong khi nguồn cung đất nền thì vẫn hạn chế, do đó hứa hẹn một thị trường bất động sản đất nền đầy sôi động in h sẽ diễn ra trong tương lai. ̣c K Tại Việt Nam, các dự án bất động sản đất nền ở nhiều địa phương đã được hình thành và từng bước phát triển. Trong đó, Đà Nẵng là một “điểm nóng” nhận được sự ho quan tâm của nhiều giới đầu tư. Chính vì thế, tại Thành phố Đà Nẵng, bất động sản trở thành nguồn đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của Thành phố với vai ại trò huy động vốn thúc đẩy sản xuất phát triển, đóng góp vào việc tăng thu ngân sách Đ của Thành phố và ổn định đời sống xã hội. Tại đây, các Công ty về bất động sản liên tục mọc lên ngày càng nhiều tạo nên sự nhộn nhịp cho thị trường bất động sản. Đồng ươ ̀n g thời, cũng đã có những sự thăng hoa khi liên tục thiết lập những bảng giá mới. Đặc biệt, là phân khúc đất nền với nhiều triển vọng, đem lại nguồn lợi nhuận to lớn cho Tr giới đầu tư bởi tính thanh khoản cao và có khả năng tự chủ trong xây dựng. Hiện nay, Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần là một trong những Công ty bất động sản hàng đầu tại Đà Nẵng được nhiều nhà đầu tư lựa chọn với nhiều loại hình đa dạng và nổi bật là các sản phầm đất nền, đây là nguồn đem lại doanh thu lớn nhất cho Công ty tính đến thời điểm này. Tuy nhiên, để đáp ứng tốt hơn nhu cầu và giữ chân khách hàng, tạo nên một lợi thế cạnh tranh với nhiều công ty khác về bất động sản tại Đà Nẵng, Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần cần phải nắm bắt được tiêu chí lựa chọn và hành vi mua đất nền của khách hàng. Hiểu được điều này, Công ty đã có những nghiên cứu và phân tích về nhu cầu cũng như thị trường bất động sản. Tuy SVTH: Hoàng Thị Bé 1 Khóa luận tốt nghiệp nhiên chưa có nghiên cứu nào cụ thể về nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền của khách hàng. Vì vậy, trong thời gian thực tập tại công ty, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần” làm khóa luận tốt nghiệp của mình. 2: Mục tiêu nghiên cứu 2.1: Mục tiêu tổng quát ́ uê Tìm hiểu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư BĐS đất nền của khách hàng ́H tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần. Đề xuất các giải pháp đối với Công ty tê TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần nhằm thu hút khách hàng và đáp ứng những nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất. in h 2.2: Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn về ý định và hành vi của khách hàng ̣c K - Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư BĐS đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần ho - Xác định mức độ tác động của các nhân tố đến ý định đầu tư BĐS đất nền của ại khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần Đ -Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao ý định đầu tư BĐS đất nền của khách hàng tại công ty Địa Ốc Minh Trần ươ ̀n g 3: Đối tượng nghiên cứu - Ý định đầu tư của khách hàng vào bất động sản đất nền của Công ty Địa Ốc Minh Trần tại thành phố Đà Nẵng Tr - Đối tượng khảo sát: Khách hàng đã, đang và có tiềm năng đầu tư bất động sản tại Công ty Địa Ốc Minh Trần. 4: Phạm vi nghiên cứu - Về thời gian:  Số liệu thứ cấp nghiên cứu liên quan giai đoạn 2017 – 2019  Số liệu sơ cấp khảo sát trong vòng 3 tháng, từ tháng 1/2020 – 3/2020 - Về không gian: Địa bàn thành phố Đà Nẵng SVTH: Hoàng Thị Bé 2 Khóa luận tốt nghiệp - Về nội dung: Xác định những nhân tố tác động đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần. 5: Quy trình và phương pháp nghiên cứu: 5.1: Quy trình nghiên cứu: Sơ đồ 1.1: Quy trình nghiên cứu Cơ sở lý thuyết và thực tiễn Điều tra thử ́ ́H uê Lập bảng hỏi Không phù hợp ho ̣c K Điều chỉnh bảng hỏi in h tê Phù hợp Tiến hành điều tra g Đ ại Bảng hỏi chính thức Xử lý và phân tích số liệu Tr ươ ̀n Viết báo cáo 5.2: Phương pháp nghiên cứu: 5.2.1: Phương pháp thu thập dữ liệu:  Đối với dữ liệu thứ cấp: - Các tài liệu, sách báo, tạp chí và các đề tài nghiên cứu khác có liên quan. - Thông tin, số liệu liên quan đến hoạt động của công ty từ website, các phòng ban của công ty cung cấp. SVTH: Hoàng Thị Bé 3 Khóa luận tốt nghiệp  Đối với số liệu sơ cấp: Tiến hành thu thập thông tin bằng cách điều tra bằng bảng hỏi khách hàng đã, đang và có tiềm năng đầu tư bất động sản đất nền của Công ty Địa Ốc Minh Trần. Phương pháp xác định kích cỡ mẫu: Theo Hair & các cộng sự (1998): để tiến hành phân tích nhân tố khám phá (EFA) kích thước mẫu tối thiểu để đảm bảo tính đại diện cho tổng thể theo nguyên tắc cỡ mẫu được chọn phải gấp 5 lần số biến độc lập. ́ uê Theo nghiên cứu của Hoàng Trọng Chu & Chu Nguyễn Mộng Ngọc - 2005 “số ́H quan sát (cỡ mẫu) ít nhất phải bằng 4 hay 5 số lần biến trong phân tích nhân tố”. tê Ngoài ra theo Tabachnick & Fidell (1991), để phân tích hồi quy đạt kết quả tốt nhất thì kích thước mẫu phải thỏa mãn công thức n >= 8m + 50. Trong đó n là kích in h thước mẫu và m là số biến độc lập của mô hình. Như vậy theo công thức này với số biến độc lập của mô hình là m = 6 thì cỡ mẫu sẽ là 8x6 +50 = 98. ̣c K Như vậy, từ những phương pháp xác định kích cỡ mẫu nêu trên, nghiên cứu này được thực hiện trên 26 biến quan sát nên số mẫu điều tra theo nghiên cứu này là 4 x 26 ho = 104 (khách hàng). ại Để đảm bảo chất lượng mẫu, hạn chế rủi ro trong quá trình điều tra và loại bỏ các bảng hỏi không hợp lệ thì mẫu điều tra được tăng lên 120 mẫu. Đ Phương pháp chọn mẫu: ươ ̀n g Do điều kiện thực tế cần phải khảo sát các khách hàng đã, đang và có tiềm năng đầu tư bất động sản đất nền tại Công ty, đồng thời việc tiếp cận với khách hàng khó khăn nên tác giả đã tiến hành chọn mẫu theo phương pháp phi ngẫu nhiên. Tr 5.2.2: Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: Sau khi tiến hành điều tra phỏng vấn bằng bảng hỏi, nghiên cứu tiến hành thu thập bảng hỏi, nhập, điều chỉnh, mã hóa và làm sạch dữ liệu. Tiếp theo sử dụng phương pháp thống kê mô tả, kiểm định thang đo, phân tích nhân tố khám phá… bằng phần mềm SPSS 20.0, Excel để thực hiện phân tích cần thiết cho nghiên cứu. Cụ thể như sau: Thống kê mô tả: Số liệu phân tích xong được trình bày dưới dạng bảng biểu và đồ thị nhằm minh họa rõ ràng hơn cho kết quả nghiên cứu. Dựa vào kết quả thống kê SVTH: Hoàng Thị Bé 4 Khóa luận tốt nghiệp đó, tổng hợp để biết đặc điểm của đối tượng điều tra thông qua các tiêu chí tần số (Frequency), biểu đồ, giá trị trung bình, độ lệch chuẩn, phương sai,… Kiểm định độ tin cậy của thang đo: Tiến hành kiểm tra độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha. Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008, trang 24) “ Nhiều nhà nghiên cứu đồng ý rằng khi Cronbach’s Alpha từ 0,8 trở lên đến gần 1 thì thang đo lường là tốt, từ 0,7 đến gần 0,8 là sử dụng được. Cũng có nhà nghiên cứu đề nghị rằng Cronbach’s Alpha từ 0,6 trở lên là có thể sử dụng được ́ uê trong trường hợp khái niệm thang đo lường là mới hoặc đối với người trả lời trong bối ́H cảnh nghiên cứu”. Cụ thể: tê Hệ số Cronbach’s Alpha lớn hơn 0,8 : hệ số tương quan cao. Hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,7 đến 0,8 : chấp nhận được. in h Hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,6 đến 0,7 : chấp nhận được nếu thang đo mới. Bên cạnh đó đòi hỏi hệ số tương quan tổng thể (total correlation) phải lớn hơn ̣c K 0,3. Các biến có hệ số tương quan biến tổng (item-total correction) nhỏ hơn 0,3 sẽ bị loại và tiêu chuẩn chọn thang đo là nó có độ tin cậy Cronbach Alpha từ 0,6 trở lên ho (Nunnally & Burnstein, 1994). ại Phân tích nhân tố khám phá: (Exploratory Factor Analysis, gọi tắt là phương Đ pháp EFA). Phân tích nhân tố khám phá được sử dụng để rút gọn tập nhiều biến quan sát phụ thuộc lẫn nhau thành một tập biến (gọi là các nhân tố) ít hơn để chúng có ý ươ ̀n g nghĩa hơn nhưng vẫn chứa đựng hầu hết thông tin của tập biến ban đầu (theo Hair & cộng sự, 1998). Mục tiêu của phân tích EFA nhằm rút gọn những nhóm nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư BĐS đất nền của khách hàng. Cụ thể, nghiên cứu này sử Tr dụng: -Kiểm định KMO: Hệ số Kaiser-Mayer-Olkin (KMO) là chỉ số dùng để xem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố. Trị số của KMO lớn (giữa 0,5 và 1) là điều kiện đủ để phân tích nhân tố là thích hợp, còn nếu như trị số này nhỏ hơn 0,5 thì phân tích nhân tố có khả năng không thích hợp với các dữ liệu. Đồng nghĩa với việc phân tích nhân tố chỉ được sử dụng khi hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) có giá trị từ 0.5 đến 1. -Số lượng nhân tố: được xác định dựa trên chỉ số Eigenvalue đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố. Theo tiêu chuẩn Kaiser (Kaiser Criterion), SVTH: Hoàng Thị Bé 5 Khóa luận tốt nghiệp các nhân tố kém quan trọng bị loại bỏ, chỉ giữ lại những nhân tố quan trọng bằng cách xem xét giá trị Eigenvalue. Chỉ có nhân tố nào có điểm dừng Eigenvalue (đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố) lớn hơn 1 và tổng phương sai trích (Cumulative % Extraction Sums of Squared Loadings) lớn hơn 50% mới được giữ lại trong mô hình phân tích. Hệ số tải nhân tố (factor loading) đạt yêu cầu phải thỏa mãn các điều kiện: • Một nhân tố phải có ít nhất 2 biến. ́ uê • Hệ số tải nhân tố phải lớn hơn 0.5. ́H • Hệ số tải nhân tố lớn hơn 0.5 chỉ trên một nhân tố trong cùng một biến. tê - Ma trận nhân tố (Compoment Matrix): Ma trận nhân tố chứa các hệ số biển diễn các tiêu chuẩn hóa bằng các nhân tố (mỗi biến là một đa thức của các nhân tố). Trong in h đó, hệ số tải nhân tố biểu diễn mối tương quan giữa các biến và các nhân tố, hệ số này cho biết các biến và các nhân tố có liên quan chặt chẽ với nhau hay không, từ đó kết ̣c K luận có nên loại bỏ biến hay tiếp tục tiến hành các bước phân tích tiếp theo. Phương pháp xoay nhân tố được chọn là Varimax procedure: xoay nguyên gốc ho các nhân tố để tối thiểu hóa số lượng biến có hệ số lớn tại cùng một nhân tố nhằm tăng ại cường khả năng giải thích nhân tố. Biến nào có hệ số tải nhân tố < 0,5 sẽ bị loại khỏi Đ mô hình nghiên cứu, chỉ những biến nào có hệ số tải nhân tố > 0,5 mới được đưa vào các phân tích tiếp theo. ươ ̀n g Theo lý thuyết, hệ số tải nhân tố (Factor Loading) phải thỏa mãn điều kiện lớn hơn hoặc bằng 0,5. Theo Hair & ctg (1998), Factor Loading là chỉ tiêu để đảm bảo mức ý nghĩa thiết thực của EFA, Factor Loading > 0,3 được xem là mức tối thiểu và Tr được khuyên dùng nếu cỡ mẫu lớn hơn 350. Factor Loading > 0,4 được xem là quan trọng, Factor Loading > 0,5 được xem là có ý nghĩa thực tiễn. Vì vậy, tác giả chọn giá trị Factor Loading > 0,5 với cỡ mẫu là 120. Xây dựng phương trình hồi quy: Phân tích hồi quy tuyến tính bội: được sử dụng để mô hình hoá mối quan hệ nhân quả giữa các biến, trong đó một biến gọi là biến phụ thuộc (hay biến được giải thích) và các biến kia là các biến độc lập (hay biến giải thích). Mô hình này sẽ mô tả hình thức của mối liên hệ và mức độ tác động của các biến độc lập lên biến phụ thuộc. Phân SVTH: Hoàng Thị Bé 6 Khóa luận tốt nghiệp tích hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy từng bước với phần mềm SPSS. Để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư của khách hàng vào sản phẩm BĐS đất nền của Công ty Địa Ốc Minh Trần, mô hình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư của khách hàng vào sản phẩm BĐS đất nền của Công ty Địa Ốc Minh Trần có dạng tổng quát như sau: Y = β0 + β1 * X1 + β2 * X2 + β3 * X3 + β4 * X4 + β5 * X5 + β6 * X6 + ε ́ uê Trong đó: ́H Y: là biến phụ thuộc phản ánh ý định đầu tư của khách hàng tê Xi (i=1...7): là các biến độc lập, phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư của khách hàng in h βi (i=1...7): Các hệ số hồi quy Hằng số ε: Sai số ̣c K Mức độ phù hợp của mô hình được đánh giá bằng hệ số R2 điều chỉnh. Giá trị R2 điều chỉnh không phụ thuộc vào độ lệch phóng đại của R2 do đó được sử dụng phù Tr ươ ̀n g Đ ại ho hợp với hồi quy tuyến tính đa biến. SVTH: Hoàng Thị Bé 7 Khóa luận tốt nghiệp PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 1.1.Vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản 1.1.1. Khái niệm liên quan đến bất động sản Khái niệm bất động sản ́ uê Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt ́H Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng tê đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. h Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một in số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai ̣c K và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh ho đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không https://vi.wikipedia.org) ại được xem là bất động sản (Theo Oxford English Dictionary online, trích Đ Khái niệm bất động sản đất nền g Đất nền là khái niệm dùng để chỉ những lô đất hầu như chưa có tác động của con ươ ̀n người, như đào lắp, san đất, vẫn giữ nguyên trạng thái ban đầu. Hay nói chính xác hơn, đất nền là đất chưa xây dựng, chỉ là đất trống, khi mua thì bạn phải xây dựng mới ở được. Tr Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường và có sự quản lý của Nhà nước. Khái niệm đầu tư và đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật SVTH: Hoàng Thị Bé 8 Khóa luận tốt nghiệp của nền kinh tế. Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tư. Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực. ́ uê Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở ́H hiện tại nhằm đêm lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn tê các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó. Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn in h lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội. ̣c K Đầu tư bất động sản là khái niệm dùng để chỉ những người có nguồn vốn, họ tham gia phát triển các loại hình bất động sản khác nhau (mua đi bán lại), sau một thời ho gian (dài hoặc ngắn), các bất động sản trở thành tài sản bị động giúp nhà đầu tư thu ại được lợi nhuận cao hơn. Đ Về bản chất, việc đầu tư bất động sản cũng giống như các hoạt động kinh doanh mua bán thông thường. Bạn mua bất động sản với một mức giá thấp và bán lại với giá g cao hơn để thu được lợi nhuận từ khoản chênh lệch đó. ươ ̀n 1.1.2. Đặc điểm và phân loại bất động sản, bất động sản đất nền 1.1.2.1.Đặc điểm bất động sản Tr Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công SVTH: Hoàng Thị Bé 9 Khóa luận tốt nghiệp trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc ́ uê và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được ́H cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu tê của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế in h chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi ̣c K thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử ho dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ại ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được Đ mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế ươ ̀n g của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có Tr thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. SVTH: Hoàng Thị Bé 10 Khóa luận tốt nghiệp Các tính chất khác: - Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: ́ uê Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá ́H thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. tê Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: in h Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác ̣c K nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và ho hình thức BĐS. ại 1.1.2.2.Phân loại bất động sản Đ Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. ươ ̀n g  Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các Tr tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.  Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, … SVTH: Hoàng Thị Bé 11